DIFFERENZA tra AFFITTI TURISTICI e STRUTTURE RICETTIVE EXTRA-ALBERGHIERE

In Italia esistono delle sostanziali differenze tra LC (locazione turistiche) e le CAV (casa vacanza) i Bed & Breakfast, i Residence turistici, affittacamere... che sono ritenute vere e proprie Attività ricettive.

Si parla di Locazioni Turistiche o Affitti Brevi quando si affitta un immobile SENZA l’erogazione di servizi alla persona vale a dire che NON si offrono servizi di tipo alberghiero. Questo vale per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo d'Italia essi siano.

Se vuoi affittare casa in Italia ma non sai come muoverti, ti suggerisco il manuale pratico che ti spiega passo-passo tutto l'iter per avviare una locazione turistica senza Partita Iva. 

Ricordo che le locazioni turistiche sono regolate dalle disposizione del codice civile: articolo 1571 e dall'articolo 53 del Codice del Turismo. Scarica il pdf: codice civile locazione e affitto art. 1571-1654

ART. 53 Locazioni ad uso abitativo per finalità' turistiche.1. Gli alloggi locali esclusivamente per finalità' turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Lista strutture extra-alberghiere:

Secondo quanto stabilito dall'articolo 12 del Codice del Turismo sono considerate strutture extra-alberghiere:

• gli esercizi di affittacamere;
• le attività ricettive a conduzione familiare - bed and breakfast;
• le case per ferie;
• le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;
• le strutture ricettive - residence;
• gli ostelli per la gioventù;
• le attività ricettive in esercizi di ristorazione;
• gli alloggi nell'ambito dell'attività agrituristica;
• attività ricettive in residenze rurali;
• le foresterie per turisti;
• i centri soggiorno studi;
• le residenze d'epoca extralberghiere;
• i rifugi escursionistici;
• i rifugi alpini;

3. Cercare dei precedenti: una sentenza della Cassazione fa chiarezza.


L'affitto del proprio appartamento destinato a locazioni brevi, o comunque per periodi saltuari, non può essere vietato dal condominio in maniera generica. A meno che non ci sia una clausola specifica che ne vieti lo svolgimento MA solo se tale clausola è stata stipulata dal costruttore e accettata dall'acquirente al momento del rogito (non aggiunta dopo l'acquisto).
ATTENZIONE: Il divieto deve riguardare la locazione turistica e NON il divieto di subaffittare o affittare l'appartamento adibendolo a pensione o albergo. Cose totalmente diverse dalla locazione per brevi periodi.
A tal riguardo, leggi la sentenza 22711 del 28 settembre e stampati questo articolo:
⇨  Affitti brevi quando sono consentiti in condominio.


Quindi, alla luce di tutto questo...
Possono i condomini o l'amministratore vietarmi di affittare la mia casa su Airbnb e siti di case vacanze?

Come suggerito, stampati e leggi per bene le clausole condominiali. È vero che i condomini possono far riferimento al regolamento contrattuale per vietare un'attività MA solo esiste in esso un suo divieto espresso e SPECIFICO a quell'attività e non ad una simile. Altrimenti non si potranno opporre.

Per difenderti devi dire che non hai firmato nessun regolamento contrattuale dal notaio nel quale ci sia inclusa la clausola di veto per la locazione Turistica.


Buone pratiche:

1. Mantieni toni pacati nonostante ci saranno condomini che insisteranno nel contrastarti. 
2. Mostrati interessata al loro punto di vista chiedendo quale è il vero problema e quali paure abbiano.

Probabilmente ti sentirai rispondere che non hanno piacere di vedere sempre persone nuove gironzolare nell'edificio e che hanno paura che questo via vai di gente aumenti la possibilità di furti negli appartamenti.

A questo punto dovrai tranquillizzarli facendogli capire quanto le loro paure siano infondate sottolineando che le persone che accogli sono controllate, che raccogli i dati dei loro documenti e li invii alla questura. Evidenzia il fatto che nessuna persona che ha cattive intenzioni vorrebbe essere registrata.

3. Puoi suggerirgli tu stessa di informarsi da un legale di loro fiducia in modo da avere la certezza di quello stai dicendo. Questo atteggiamento ti metterà in una situazione di vantaggio: se tu stessa li invogli ad andare da un avvocato, capiranno che sei sicura di quello che dici e non temi confronti.

Se fai vedere che sei informato, che segui le regole e le disposizioni di legge, NON possono contrastarti a livello legale. Poi certo, se vogliono fare gli stronzi e crearti problemi un modo lo trovano sempre.
Anche in questo caso una base di conoscenza della psicologia umana viene in aiuto: falli sentire importanti, alimenta il loro ego a tuo favore, dagli consigli per mettere a reddito il loro immobile (meglio un concorrente in più nell'edificio che un sabotatore in seno).

Se riesci ad arruffianarti un po' i vicini: gli cedi il posto auto migliore, gli chiedi come stanno, ti interessi della loro vita, gli fai un favore, li inviti a qualche grigliata o pizzata pur non essendo dei simpaticoni, potrai farteli amici o comunque meno nemici.
Coraggio! Pensa che anche in questo caso, stai lavorando per il benessere del tuo business.

Per effettuare la registrazione degli ospiti in questura, comodamente da casa, ti servono le credenziali di accesso, rilasciate dalla Questura, per comunicare i dati online sul portale Alloggiati Web, via PC, entro 24h. 

[ FONTE Gazzetta Ufficiale n. 246 del 14 ottobre 2021]. Le disposizioni entreranno in vigore il 12 gennaio 2022.

Si integra un nuovo modo di comunicare i dati alla questura competente OLTRE quelli già menzionati in questo articolo e usati finora che rimangono comunque validi.

1. Sarà infatti possibile, dal 2022, attivare un collegamento sicuro tramite web service, che consente di accedere al portale alloggiati dal sistema gestionale della struttura ricettiva quindi per accreditarsi sul portale NON sarà più necessario il certificato digitale, che sarà sostituito da una autenticazione forte attraverso password e OTP. 

Puoi continuare a trasmettere con tale modalità i dati delle persone alloggiate, fino alla scadenza di validità del certificato digitale. Entro la data di scadenza del certificato digitale la questura competente provvederà a rilasciare le nuove credenziali di accesso al portale secondo le nuove modalità.

2. La disposizione del decreto “sicurezza bis” (articolo 5 del decreto-legge 14 giugno 2019 n. 53) prevede che, per i soggiorni non superiori alle 24 ore, la comunicazione alla questura delle generalità delle persone alloggiate deve avvenire entro 6 ore, anziché entro 24 ore dall’arrivo com'era concesso prima di tale data.

3. Rimane l’obbligo per i gestori delle strutture ricettive di NON trattenere i dati sensibili degli ospiti quindi cancellare i dati digitali non appena generata da parte del sistema la ricevuta di avvenuta comunicazione dei dati, che deve essere conservata per la durata di cinque anni.

Dubbi? Vedi il post sul gruppo host su Facebook, in cui si parla di come ottenere le proprie credenziali.

registrazione ospiti casa vacanze

Cosa fare se il Portale alloggiati non funziona?

Se non mi va internet, o il sito alloggiati web non funziona che faccio?

Se il portale Alloggiati Web non funzionasse, per qualsiasi problema tecnico, puoi mandare la schedina con i dati dei tuoi ospiti via posta email certificata - PEC , fax, oppure puoi recarti di persona in questura.

Una Posta email certificata è facile da attivare e ti ricordo che ha valore equivalente ad una raccomandata per cui, visto il costo di quest'ultima, se ne spedisci anche 2 in un anno, hai già assorbito il costo della pec.

Quanto costa una email PEC?

Per esempio, il costo della casella PEC Standard Aruba è di € 5,00 + IVA/anno per le nuove attivazioni. Il costo del rinnovo è di € 7,90 + IVA/anno.

Comunicazione questura ospiti casa privata

Alloggiati web richiesta credenziali

Alloggiati web come scaricare il certificato

Procedura invio modulo schedina alloggiati web

Portale alloggiati non funziona

Interessato agli affitti brevi? Vai alla pagina dedicata👉 Affitti brevi.

Soggiorni di vari giorni: comunicare i nominativi degli alloggiati entro 24 ore dal loro arrivo.
Esempio se arrivano il giorno 23 maggio devi registrarli entro il 24 maggio.

In caso di soggiorni inferiori alle 24 ore devi registrarli immediatamente (entro le 6 ore).

I tuoi ospiti hanno prolungato il loro soggiorno? 
Non importa. Non dovrai fare nulla oltre ad averli segnalati il primo giorno di arrivo.
Dopo la corretta trasmissione dei dati viene rilasciata una ricevuta di conferma invio che l'host deve conservare per 5 anni.

Preparati un modulo prestampato e prendi solo i dati necessari, consultando i documenti di fronte agli ospiti.

Cosa fare se l'ospite si rifiuta di mostrare i documenti?

In caso il tuo ospite arrivasse senza documento, o non volesse mostrarteli, puoi rifiutarti di ospitarlo. Puoi segnalarlo alla questura qualora non volesse andarsene o chiamare Airbnb (in caso arrivasse tramite quel canale) e ottenere la cancellazione della prenotazione oltre che i soldi della prenotazione.

Consiglio: Ricorda ai turisti genitori che anche i bambini devono essere registrati e quindi devono portare con loro un documento valido in Italia o riconosciuto a livello europeo.

I casi sono 2: se ti mostra l'annuncio molto probabilmente non è suo o l'ha clonato su un sito fake (costruito similmente ad Airbnb), per truffare qualcuno.

CONSIGLIO 1 per evitare truffe Airbnb (falsi host)

Mai pagare fuori da siti sicuri che certificano i pagamenti e danno un rimborso in caso di problemi.
Sì ad affittare casa su Airbnb MA solo assicurandosi che il sito sia quello vero e non una pagina copia, fac-simile, creata apposta per carpire i tuoi soldi e i tuoi dati.

CONSIGLIO 2 per evitare truffe Airbnb (falsi proprietari di casa)

NON pagare con carta di credito, Postepay, western Union o direttamente ad uno sconosciuto nemmeno se ti manda un documento che molto probabilmente è fasullo.