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COSTI PER GESTIRE CASA VACANZA: FARE il CO-HOST

Gestione casa vacanze conto terzi o co-hosting: percentuale co-host airbnb, quanto guadagna un co-host, tassazione e compensi diventare co host, come funziona.

Se anche tu, come alcuni miei lettori, vuoi guadagnare qualcosa di più gestendo l'annuncio di un'altra persona e, a volte, anche gestire la parte offline (pulizie, accoglienza...) ma non hai le idee molto chiare a riguardo, qui di seguito ti spiego quali sono i prezzi di mercato e come concordare il servizio richiesto.

FARE IL CO HOST
COSTI PER GESTIRE CASA VACANZA: FARE IL CO-HOST


Okay, hai la possibilità di gestire un appartamento di una persona che non se ne può occupare, la cosa ti interessa ma ora ti stai chiedendo... Quanto mi devo far pagare per fare il co-host?



Gestione casa vacanze conto terzi 

cosa devi fare?


Innanzitutto definite insieme che mansione devi svolgere:
- solo gestione online dell'annuncio o dovrai occuparti anche delle pulizie, del check-in/out, accoglienza, ritiro chiavi, comunicazioni...

1. La prima cosa da fare è proprio quella di definire le mansioni che ti spettano e, perché no, definire cosa NON ti spetta. Scritto nero su bianco.

- Ogni servizio richiesto ha un suo costo per cui devi capire cosa ti compete e cosa no.

Consiglio: Prepara una lista di mansioni con il costo indicativo di ognuna e sottoponila al proprietario in modo che scelga quello di cui ha bisogno e non ti deleghi proprio tutto a babbo morto.

Per esempio, può evitare di pagarti per la consegna chiavi concordando con gli ospiti di lasciarle sul tavolo di casa.
Oppure può gestire personalmente le comunicazioni telefoniche con il cliente, semmai ci fossero emergenze, non dovendotene occupare tu.
In ultima analisi lui potrebbe decidere di occuparsi della gestione online e tu di quella off-line (pulizie, accoglienza...).


Gestione casa vacanze conto terzi 

costo fisso o a percentuale su prenotazione?


2. Il secondo passo per gestire una locazione turistica di terzi, è valutare se è meglio concordare una cifra fissa al mese o una % su ogni prenotazione ricevuta.
Calcola anche se l'alloggio si affitta anche solo per un giorno o per minimo 3-7 notti poiché la mole di lavoro sarà più ingente nel primo caso. Ci saranno diversi turisti che ti contatteranno, che faranno domande e non è detto che tutti prenotino. Il tuo tempo ha un costo.

3. Terzo punto per fare il co-host senza problemi, è quello di creare un contratto di "prestazione d'opera" da far firmare al proprietario di casa, in duplice copia, con tutte le voci delle mansioni richieste e con il corrispettivo concordato a fianco.


Qui di seguito una lista di riferimento sulle cose che potrebbero richiederti di fare:

FARE IL CO-HOST

GESTIONE OFF-LINE
ARRIVO OSPITI


  • Check-in e/o check-out con verifica danni alloggio (da 25€)
  • Lasciare il proprio numero di telefono per le comunicazioni con gli ospiti durante il soggiorno. (Puoi chiedere un tot. al mese per la reperibilità)
  • Invio dati degli ospiti alla questura (di solito inclusa nel prezzo del check-in).
  • Raccolta tassa di soggiorno (se richiesta).
  • Pulizia dell'immobile a fine soggiorno (da 40€). Da specificare se è incluso il lavaggio della biancheria o meno e i costi dei prodotti della pulizia, quale lavatrice usare se la propria o quella dentro l'immobile in affitto.

TARIFFE: Per tutte queste mansioni c'è chi chiede un minimo del 20% sulla cifra incassata (+ Iva) oppure puoi farti pagare per ogni servizio richiesto indicando la cifra che meglio credi. Tra parentesi ti ho indicato i prezzi di mercato.

Una postilla alla pulizia dell'immobile. I prezzi cambiano a seconda che tu debba pulire un monolocale di 30 metri quadrati o una villa con 5 stanze.

I prezzi base di mercato nel 2019 sono:

- Appartamenti fino a 35 mq € 40
- Appartamenti fino a 70 mq € 60€
- Appartamenti fino a 110 mq € 75€





GESTIONE ONLINE


- Gestione dell'annuncio con aggiornamento calendario (annuncio già creato dal proprietario con le sue credenziali). Di solito qui i prezzi vanno a percentuale un tot. per ogni prenotazione andata a buon fine.

TARIFFE:
Indicativamente si parte da una base del 10% (+ iva) sulla cifra incassata fino ad un tetto massimo se il soggiorno è lungo e costoso.

Per esempio: se affittando casa per una notte incassi 100€ per ogni prenotazione, guadagnerai 10€ ma se ti arriva una prenotazione di 15 notti (1500€) il proprietario non sarebbe d'accordo se prendessi 150€ a fronte di una sola prenotazione. Per cui potete concordare 10% sull'incasso con un massimo di 50€ per le prenotazioni più lunghe. A tua discrezione.

Ci sono poi altri servizi che il proprietario di casa potrebbe richiederti come creargli l'annuncio sulle varie piattaforme (descrizione, foto, impostazioni...) e per questo puoi concordare una cifra forfait.

Esempio: 50€ creazione e messa online dell'annuncio su Airbnb oppure 80€ pacchetto "all inclusive" per inserire un annuncio su Airbnb, Homeaway, Booking.
Se vuoi proporgli altri siti, per avere maggiore visibilità, qui trovi la pagina dedicata: Siti per affittare casa vacanze.

Fare il co-host:

cose da valutare


Il lavoro di co-hosting non finisce certo con l'arrivo degli ospiti, anzi!
Durante il soggiorno potrebbero avere bisogno di supporto o informazioni. Per cui vediamo altre cose da considerare:

Interventi d'urgenza: concordate chi dovrà essere il contatto a cui far riferimento in caso di chiamata notturna, di danni all'immobile, chi deve chiamare il tecnico e cose del genere.

Sebbene sia rara la probabilità che un guest ti chiami di notte, può succedere e comunque, a livello psicologico, dover essere reperibile di notte e lasciare il cellulare acceso è una cosa che personalmente farei solo per il mio immobile visto lo stress che comporta.

Personalmente, in 5 anni di onorata carriera mi hanno chiamato per 2 emergenze. La prima a ferragosto: il frigorifero ha smesso di funzionare.
Il secondo episodio accaduto recentemente il 31 dicembre all'1 di notte: è scoppiata la caldaia, cucina allagata e corrente saltata.
Devo dire che come tempismo li ho beccati tutti: nei giorni festivi, con personale non presente e tecnici ladri che si fanno pagare 5 volte tanto!

Manutenzione immobile: Affittando casa per brevi periodi, l'immobile, e il suo contenuto, si usurerà prima del dovuto. E poi, diciamocelo, non è che tutti gli ospiti siano gente rispettosa o con abitudini sane. Probabilmente, prima o poi si intaserà il wc o qualche elettrodomestico smetterà di funzionare e sarà necessario fare una manutenzione ordinaria (piccole riparazioni) e straordinaria.

⇨ Specifica chi si occuperà di questo e in caso dovessi pensarci tu, prepara una lista di contatti da chiamare in caso di bisogno (numero elettricista, idraulico... anche con chiamata notturna e festiva).
"Essere preparati" per ogni evenienza è indispensabile per non dover disdire troppe prenotazioni e risolvere tutto velocemente.

Leggi anche: cosa non deve mancare in una casa vacanza/locazione turistica.

Danni all'immobile: ti suggerisco di mettere una postilla nel contratto in cui specifichi che non sarai responsabile per nessun danno all'immobile che qualsiasi ospite può causare.
Consiglia al proprietario di casa di fare un'assicurazione mirata per gli affitti brevi.


ATTIVITà DI CO-HOSTING INQUADRATURA FISCALE


Un'altra cosa a cui pensare è come inquadrarsi per fare quest'attività.
Ci sono 2 soluzioni...

⇨ Lavorando con ritenuta d'acconto: se i redditi percepiti da questa attività, è sporadica, limitata ad un alloggio gestito per un amico/conoscenze. Questi compensi occasionali vanno sommati in sede di dichiarazione dei redditi con i tuoi eventuali atri guadagni percepiti durante l'anno.

⇨ Se invece l'attività diventa abituale è richiesta l'apertura di partita Iva.
Si può scaricare online il modello AA9/12 da inviare all'Agenzia delle Entrate oppure tramite un commercialista. Valuta il regime forfettario (agevolato) con tassazione al 5% per i primi anni di attività.

Ogni attività che si esercita con la partita Iva ha il suo codice ATECO che in questo caso specifico è: 682001 – “locazione di beni immobili“.

Per ulteriori informazioni fiscali è bene informarsi da un consulente fiscale che può valutare caso per caso.

Bene, direi che hai abbastanza informazioni per capire da che parte iniziare e un'idea delle percentuali attualmente sul mercato per chi vuole gestire casa per conto terzi.
Puoi salvare questo post ne "i tuoi preferiti" per consultarlo al bisogno. Se trovi che ti stia stato utile mi farebbe piacere se lo condividessi usando uno dei tasti social che vedi a fine pagina. Mi farebbe piacere. Grazie.

ESEMPI DI PREZZI PROPOSTI DA SOCIETà DI SERVIZI già sul mercato:

Aggiornato Ottobre 2017
Moira R.

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