I SEGRETI degli HOST

Il MIGLIOR LIBRO DEGLI OSPITI per casa vacanze e B&B

LOCAZIONI BREVI 

Cosa risponderesti a questa domanda:

" A chi affitti? Che tipo di clientela pernotta nella tua struttura? "

Se rispondi "a tutti; chiunque; varia" NON ti stai focalizzando.

Focalizzarsi nell'ambito degli affitti brevi, significa selezionare un tipo di clientela e lavorare SOLO con quella.

Moira... dici seriamente? Smettila di annusare fumi tossici!
No, tranquilla... gli unici fumi che inalo sono quelli delle acque sulfuree delle Terme. 😜

Ti spiego il motivo di questa affermazione.

Quando, come ora, il mercato degli affitti brevi è saturo, tu devi emergere o verrai travolto dall'onda del "casa di Tizio è uguale a casa di Caio". 

Quando c'è crisi la gente cosa fa? Offre più servizi del "vicino di casa" a prezzi minori. 

Se anche tu lo stai facendo, mi dispiace dirti che stai cavalcando l'onda della morte del tuo business delle locazioni brevi, casa vacanze, B&B che sia.

 CONCORRENZA AFFITTI BREVI: diamo i numeri

Molte persone si lagnano perché pensano di affittare poco... è davvero il tuo caso o sei poco realista?

Probabilmente non conosci nemmeno la portata del problema.
Fai un test con me... vai su Booking, Airbnb o Homeaway e fai una ricerca per la zona che ti interessa, come se fossi un turista, per vedere con quanti competitors hai a che fare.

Forse questo ti aiuterà a capire che, se affitti casa, è un puro miracolo; se non lo fai abbastanza o hai perso prenotazioni rispetto all'anno prima, è perché i competitors sono, quel tantino, decuplicati e TU non ti stai differenziando. Sei uno dei tanti.

AFFITTARE CASA in una grande città

Parto dal presupposto che tu sia presente sui migliori siti per affittare case vacanze almeno 3: Booking, Airbnb o/e Homeaway per poi eventualmente decidere di focalizzarti sul canale che ti porta maggiori prenotazioni e guadagni.

A Milano, per esempio, come in ogni città italiana di quelle dimensioni, c'è una concorrenza spaventosa. Tu, guarda caso, affitti proprio in una zona ad alta concorrenza...

Che cosa stai facendo per differenziarti e saltare all'occhio?

Se, su Airbnb, hai fatto bene i compiti e hai ottimizzato il tuo annuncio seguendo queste pratiche 👉 Algoritmo di Airbnb - fattori che determinano il posizionamento degli annunci nei risultati di ricerca di Airbnb, sei già super host, plus, hai la prenotazione diretta...
hai comunque una media alta di competitors che sono lì a fregarti i clienti:

- chi punta sul prezzo più basso,
- chi punta sulla posizione,
- chi punta sulle belle recensioni...

Che dici? Tu preferisci Booking?

Non che Booking sia il beniamino dei poveri. Anche lui fa il suo interesse e mi presenta, per primi in classifica, i partner che pagano le commissioni più alte o le strutture con cui affitta di più o con più camere/residence di appartamenti ecc...

Insomma per un motivo o per l'altro NON hai la garanzia di avere una fetta di mercato. La tua.

“Personalizzazione” è la parola chiave del futuro

Appurato il fatto che, se sei LT (locazione turistica), non puoi "brandizzare" la tua struttura, puoi comunque presentarla in un determinato modo. (In caso tu abbia una struttura imprenditoriale le cose cambiano e logo e marchio sono altamente consigliati.)

Sono sicura che hai fatto tutto il possibile per rendere la tua casa bella, confortevole, aggiungendo più servizi per chiunque ma...
"fare o avere di più" non vuol dire per forza guadagnare di più. Anzi!

Specializzarsi in una nicchia di clientela vuol dire studiare i bisogni di una fetta di turisti e promuoversi solo per quella fetta di turisti.

Vuol dire favorire le preferenze personali e il profilo comportamentale del tuo cliente tipo.

Questa nicchia può essere una categoria o un bisogno specifico.

Esempio di categoria: cicloamatori, bikers, nomadi digitali, viaggiatori solitari, mamme con bambini piccoli, pensionati, studenti, donne incinta...

Esempio di bisogno: late o early check-in, oppure self check-in in modo che posso sentirmi libero di arrivare quando voglio senza avvisare. Io valuto tantissimo questa opzione.

👉 Idee su come attuare il self check-in


Cosa succederà quando sceglierai la tua nicchia? Perderai clienti.

No vabbè Moira ti ho letto fino a qui con tanta fiducia sperando di massimizzare i guadagni e ora mi dici che perderò clienti? Ma 'sti fumi delle Terme sono tossici missà! Eh dai!

Non cominciare a fare l'isterica agitata o ti mando zio con la betoniera. Poi ti cementizzo nel giardino e affitto casa tua ai pellegrini in adorazione del "santo martire host" che una volta alla settimana piange lacrime di sangue e porta fortuna a chi è ancora single...

Hai visto come ho creato un business di nicchia nel tuo loculo sperduto in mezzo alle Alpi Apuane facendo venire migliaia di pellegrini adoranti? 😎
Che pensi che facciano a Medjugorje?
Questo esempio è per spiegarti il concetto, non per dissacrare una credenza né per sacrificare tua madre nel giardino per favorire il tuo business.

Ad ogni modo, ho detto che perderai clienti NON che guadagnerai meno.
Pensaci... se tu che hai una necessità, un hobby, un bisogno, trovi un alloggio "su misura per te" molto probabilmente sei disposta a pagare di più per questo. Non solo tu, né io... migliaia di persone fanno tutti i giorni questa scelta, con diversi prodotti.
Se io mettessi 2 barattoli identici davanti a te, con lo stesso identico contenuto, uno lo chiamo "Crema spalmabile" e l'altro "Nutella"... indovina cosa comprerebbe l'80% delle persone?

Se io prendo una lampadina anonima in vendita a 2€ e la brandizzo e la pubblicizzo come "lampada notturna per bambini", la posso vendere a 10-15€, stesso prodotto con un margine di profitto maggiore... e la gente che ha un bambino piccolo, la compra. La mia non quella di 2€.

Scegli la tua nicchia e NON avrai più 3000 concorrenti con cui sgomitare e NON dovrai giocare al massacro dando di più al minor costo.

Prendi carta e penna che si parte con l'analisi.

TROVA LA TUA NICCHIA

• STUDIA la TUA ZONA

Che tipo di clientela "viaggia" nella tua zona?
Scrivi i 3 principali tipi di clientela che vedi.

Per aiutarti ti faccio un esempio.

Lago di Garda:

- Tedeschi
- Famiglie con 2 figli piccoli
- Coppie in cerca di romanticismo nel fine settimana.

In una grossa città come Milano, Firenze, Venezia... il ventaglio di possibilità è più ampio, ma è lì che sta il bello.

• ANALIZZA I TUOI DATI

Hai già una clientela che predilige la tua casa? Muoviti in quella direzione.
Non hai una clientela predominante? Scegli quella che tu preferisci magari sei appassionato di Yoga, di moto... Bè non sei l'unico al mondo, se hai passione sarà più facile essere convincenti per la tua nicchia.
Adori i bambini e accogli volentieri famiglie con neonati? Hai una location romantica e preferisci le coppie di innamorati? Bene.
Valuta e scegli principalmente secondo l'affluenza, poi le tue inclinazioni.

• CERCA SE HAI già CONCORRENTI PER LA NICCHIA SCELTA

Te la spiego con un esempio. Se io oggi voglio andare sul mercato per vendere una crema alla nocciola spalmabile, mi scontro con un colosso come la Ferrero e la sua Nutella. Prezzo, gusto conosciuto e brand contro il mio marchio ignoto. Indovina chi vince? Indovina chi starà in prima posizione nella testa della gente?


In questo caso hai 2 scelte:
O cambi prodotto,
o crei una nicchia per esempio una "crema alla nocciola spalmabile per celiaci" e gli dai un nome specifico.

Nel tuo caso, devi solo valutare se c'è mercato per la nicchia scelta e non che il mercato, nella tua zona, sia saturo.

Approposito... ragala un vasettino mignon di Nutella ai tuoi ospiti, giusto per gustarsi qualcosa made in Italy, molto goloso 😉

• SCELTA la NICCHIA con OCULATEZZA

Ovviamente il target deve avere un certo numero di seguaci. Va bene "pensare di nicchia" ma "amanti del ramarro verde delle Amazzoni a Gubbio", anche no... così, a naso, senza studiare il segmento. Piuttosto, visto l'ambientazione, proporrei qualcosa di storico (allestire casa come una stanza di un castello, un armatura, oggetti antichi a tema...).

Per chi vuoi arredare la tua casa vacanze?

• STUDIA LE ABITUDINI E ALLESTISCI CASA AL MEGLIO

Scelta la nicchia, si studia tutto sul genere. Se non sappiamo i reali bisogni, chiediamo ad un esperto.

Nicchia di nazionalità

Puoi fare anche un discorso di nazionalità se, per esempio noti che nella tua zona ci sono molti turisti francesi, inglesi, tedeschi... studia i loro bisogni, le abitudini e compra aggeggi che loro usano. Tv sat, libri o guide turistiche nella loro lingua... Devi farli sentire come a casa loro. Chiedi e ascolta i loro feedback per migliorare sempre di più.

Come fanno il caffè? Di sicuro non con la Moka.
Fanno colazione salata? Compra un cuociuova.
Amano i waffel? La mia ospite norvegese si è comprata una waffeliera, per esempio, ne sentiva la necessità.
Mangiano carne a volontà alla brace? Compra una bistecchiera.


Non è che tutti mangiano pasta, pane e pizza e caffè italiano... avendo viaggiato e vissuto in un ambiente multiculturale direi che ci sono molte differenze di usi e costumi.

Nicchia di età

Giovani o senior?
Se punti sui pensionati non importa che compri il fasciatoio, il terzo letto, la culla, lo scalda biberon... frega niente.
Meglio rendere casa più comoda per facilitare la vita (lavastoviglie anche mini se sono in 2 ospiti...), oggetti antiscivolo (soprattutto in bagno)... sgabello nella doccia.

Nicchia come stile di vita

Interisti, amanti delle 2 ruote, salutisti...

Se punti sui nomadi digitali, sui clienti che viaggiano per lavoro, non puoi avere la connessione internet difettosa.
Essenziale una comoda postazione lavoro, una casa luminosa, pratica e magari abbastanza moderna, essenziale.
Quindi, in questo caso, NO al pizzo della nonna sotto al soprammobile. Toglilo o ti sputacchio in un occhio. Se hai casa della nonna Papera e vuoi affittare ai Millenians: o cambi target o modernizza casa.

Targhetizza; arreda per quel target; scrivi per quel target; metti foto per quel target, rispondi agli eventuali dubbi aggiungendo la domanda al tuo annuncio.

• CREA UN ANNUNCIO SPECIFICO PER QUEL TARGET

A DOMANDA, RISPOSTA

Se hai già esperienza di hosting, avrai già collezionato una caterva di probabili guest che ti contattano con le solite 4 domande tanto che ormai fai copia e incolla a oltranza. Ecco, nel tuo annuncio fai il copia incolla delle domande che ti fanno e sotto inserisci la risposta. Breve, chiara, concisa.

Pochi concetti ma chiari. Quando scrivi il tuo annuncio, non stai scrivendo la Divida Commedia o la guida della Lonely Planet stai vendendo un alloggio.
Io come turista in quel frangente non sto cercando "cosa vedere a Milano" non mi devi raccontare la storia del paese o le attrazioni ma sono alla ricerca di info più pratiche del genere:

- Questo appartamento ha il parcheggio.
- Questo appartamento ha il self check-in se vuoi arrivare alle 3 di notte qui puoi farlo senza problemi.
- Questo appartamento è ha 200 metri a piedi da... (principale attrazione o una delle più visitate della tua zona).

Cosa me ne frega se il Teatro alla Scala è nato da un incendio. Questo me lo dirai dopo che ho prenotato. Mi invierai una guida sulle cose da vedere magari suggerendomi un percorso che parte da casa tua. Questo è sbaragliare la concorrenza.

Bene, ho scritto un manuale più che un articolo. Spero che apprezzi, ci ho messo del tempo per crearlo. Se l'hai letto fino a qui vuole dire che sei molto motivato... e questo è bene. Se vuoi farmi sapere la nicchia che preferisci, lascia pure un commento nel modulo qui sotto altrimenti un clic di condivisione è sempre ben apprezzato. Grazie mille e buon business!

Articoli utili:
Contratto locazione turistica: cosa scrivere.
Ranking di Booking, popolarità e visibilità.
Cosa non deve mancare in una casa vacanze.

Per migliorare il grado di soddisfazione dei tuoi ospiti e aumentare la redditività della tua struttura.

CAMERA CON ANGOLO COTTURA

Se gestisci un B&B, affitti solo stanze o una casa molto grande, su più piani, può essere una buona soluzione attrezzare la camera, o il corridoio che conduce alla zona notte in cui dormono più ospiti, con un angolo attrezzato.
Queste idee per allestire un angolo cottura sono valide anche per chi lo vuole creare in un ufficio.

Nei miei vari pernottamenti come guest, ho visto diverse soluzioni che riporto qui per prendere spunto:

Angolo attrezzato idee

Partiamo con un angolo cottura semplice: un mobile su cui appoggiare un microonde per permettere agli ospiti di riscaldare una pietanza, o bevanda, (attrezzato con tovaglioli, 3 piatti, posate, bottiglia d'acqua e bustine di caffè o tisane solubili).

Utile per chi affitta camere senza cucina condivisa o per chi si porta il pranzo da casa in Ufficio e deve solo riscaldarlo.

Varianti: Invece del microonde si può mettere anche una macchina del caffè, con cialde, oppure una piastra elettrica per cucinare.
In caso ti consiglio un piano di cottura a induzione portatile con protezione surriscaldamento per avere una sicurezza maggiore.

Se vuoi attrezzare una postazione cottura con più cose, prendi un mobile capiente con vari scaffali come questo:
- Angolo cottura a più ripiani

Camera con angolo caffè

Se la tua esigenza è minimal, puoi pensare di riporre su un'angoliera o tavolino in camera, un bollitore elettrico/macchina del caffè e un contenitore con alcune capsule, tisane e bustine di zucchero di vario tipo per permettere agli ospiti di bersi qualcosa di caldo prima di dormire.

Utile per chi affitta una casa grande, su più piani con la zona notte distante dalla cucina. Angolo pausa caffè in ufficio.

Angolo cottura attrezzato per B&B, ufficio, agriturismi, affittacamere...

Infine passiamo ad un angolo cottura più strutturato.
Qui un esempio di Modulo da cucina a scomparsa chiamate anche cucine da ufficio.

Utile anche per chi affitta stanze ma vuole massimizzare gli introiti e/o aggiungere più servizi sugli annunci in modo da comparire su più ricerche e attrarre maggior clientela, aumentando i prezzi.

Si può optare per una cucina a scomparsa monoblocco basic oppure comporre da sé un angolo cottura usando:

- un armadio / mobile su cui appoggiare
- una piastra a induzione,
- una lavastoviglie portatile per lavare i piatti sporchi,
- una frigorifero mini.


Se hai bisogno anche di un tavolo e c'è pochissimo spazio opta per queste 3 soluzioni:

Tavolo a scomparsa. Sparisce quando non serve più.


Tavolo bar stretto con comodi ripiani


Un tavolino pieghevole.

CAMERA CON ANGOLO COTTURA

A volte i turisti escono per cena ma hanno piacere di potersi preparare un caffè in casa, riscaldare qualcosa che hanno comprato oppure preparasi il pranzo al sacco prima di uscire alla scoperta della località.

SEGUI IL TREND:
Con il crescere delle intolleranze alimentari, è più facile trovare turisti che preferiscono cucinarsi i pasti da soli piuttosto che andare al ristorante per non contare di esigenze personali come quelle di chi viaggia con dei bambini piccoli ed ha bisogno di scaldare il latte o gli omogeneizzati.

Spesso, e mi aggiungo alla lista dei viaggiatori che amano l'angolo cottura, non serve per forza una cucina ma nemmeno una stanza con il solo letto e armadio è sufficiente. Soprattutto per soggiorni di 1 o 2 notti.
Personalmente l'angolo attrezzato lo trovo un punto a favore soprattutto per chi affitta stanze o spazi condivisi. Io li favorisco sempre durante gli spostamenti brevi.
Alla fine con poche centinaia di euro (anche meno) puoi diventare più competitivo.

Queste soluzioni le ho trovate spesso in Spagna in città come Barcellona e Madrid, in strutture condivise con ospiti in più stanze e alcune volte anche in Italia per l'esattezza a Trieste e Roma per differenziarsi dalla concorrenza. Una buona strategia a mio parere.

Bene, spero di averti dato degli spunti utili per allestire il tuo ufficio, valutare un upgrade della tua stanza e massimizzare i guadagni.
Se così fosse fammelo sapere condividendo l'articolo. Mi farebbe piacere.
Grazie ^_^

Set asciugamani bagno per casa vacanze

Se affitti casa per brevi periodi ai turisti, saprai che gli asciugamani in bagno sono una delle cose che ricomprerai più spesso perché alcuni ospiti le macchiano in modo irreparabile.

Alcuni guest le usano per:

😱 struccarsi (mascara, eyeliner nero e fondotinta NON sono facilmente lavabili),
😱 andare in spiaggia al posto del telo che non hanno portato,
😱 pulire il "sederino" dei bambini,
😱 avvolgere i capelli dopo la tinta...

A forza di lavarle, anche con trattamenti intensi per togliere le macchie più ostiche, perderanno morbidezza e diventeranno come carta vetrata.

Tutto questo comporta il dover ricomprare gli asciugamani più spesso di quello che si pensa. A fine stagione è sempre meglio valutare quali tenere e quali buttare.

Leggi anche: dotazioni obbligatorie casa vacanze, locazioni turistiche.

SET ASCIUGAMANI BAGNO

Se sei capitato in questa pagina in cerca di un prodotto con un buon rapporto qualità-prezzo, qui di seguito, ti suggerisco dei set di salviette in vendita su Amazon:


Il primo kit di asciugamani è composto da:

- 2 teli doccia, 2 per il viso, 2 piccole per le mani.

TripAdvisor: numero assistenza proprietari

👉 Telefono assistenza Tripadvisor (numero verde) 800 789 317

Centro gestione TripAdvisor

Qui trovi la pagina web di assistenza Online Triadvisor per la Gestione dell'annuncio; domande e dubbi.

Tripadvisor supporto tecnico

👉 Qui invece per l'assistenza tecnica su TripAdvisor.

TRIPADVISOR DOMANDE più FREQUENTI

• Come si visualizzano le fatture e i pagamenti TripAdvisor?
• Come si chiude un account?
• Come si modifica l'indirizzo email associato all'account?
• Come si modifica il nome utente?
• Come si aggiorna la foto del profilo?
• Come si uniscono due account TripAdvisor?
• Come si aggiornano i dati di pagamento per la struttura?
• Consigli e linee guida per l'aggiornamento dei dettagli della struttura
• Come mai la mia struttura è presente su TripAdvisor?
• La mia struttura è associata a una piccola località. È possibile associarla a una città più nota nelle vicinanze?
• Come proprietario, come posso rimuovere i profilo della struttura da TripAdvisor?
• Cosa fare se la struttura è chiusa temporaneamente o non può accettare prenotazioni?

Info più approfondite? Trovi la mia guida riguardo gli affitti brevi su Amazon.
Leggi l'estratto e vedi se fa al caso tuo.

migliori siti per affittare case vacanze

MIGLIORI SITI PER AFFITTARE CASE VACANZE

Altri siti per affittare casa agli stranieri

Normativa casa vacanze non imprenditoriale

NORMATIVA CASA VACANZE NON IMPRENDITORIALE 

Casa vacanze o locazione turistica?

Sarebbe meglio chiamarla locazione turistica non imprenditoriale (attività extra-ricettiva) per non confonderla con una "casa vacanze".
Le case vacanze imprenditoriali, a differenza delle LT, possono offrire servizi turistici (pulizie giornaliere, servizi di ristorazione...) ma in questo caso si tratta di una struttura ricettiva professionale e non di locazione turistica, per cui con obblighi amministrativi e burocratici diversi. Come il caso dei B&B.

Locazioni turistiche:

Le locazioni Turistiche, inferiori a 30 giorni, con accordi stipulati tra privati, sono disciplinate dal Decreto Legislativo 50/2017

Si intende locazione turistica LT o locazione pura quando:
1. Affitti casa o uno spazio di essa per periodi inferiori a 30 giorni alla stessa persona durante l'anno. 

2. Affittare saltuariamente/ stagionalmente l'immobile. Per esempio per le locazioni brevi svolte in Lombardia, sono obbligatori 90 giorni di chiusura all'anno (non per forza continuativi).
Per cui ti invito ad informarti sulle normative comunali vigenti nella tua regione/comune in modo da sapere se avrai anche tu un obbligo di chiusura e l'iscrizione a portali dedicati come Turismo5 per la regione Lombardia: Sistema di gestione dei dati turistici Lombardia.

3. Affittare un massimo di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi.