I SEGRETI degli HOST

• Inserire un annuncio su Airbnb: guida passo-passo.

AIRBNB gli errori più comuni

Trovare un alloggio Airbnb per il mio ultimo spostamento è stata un'impresa. Ringrazio che l'Italia sia un paese così ambito perché non so come facciano ad affittare certi host.
Va be, se hai casa sotto il Colosseo, puoi anche permetterti di fare lo strunz, antisociale, menefreghista, tanto soldi e turisti arriveranno lo stesso ma in caso contrario dovresti sbatterti un attimino di più.
Basta poco! Non rinunciare proprio ora e analizziamo caso per caso. Qui riporto alcuni dei principali sbagli che molti fanno e che minano gli affari.

Errori che ho riscontrato più spesso:

• Vuoi affittare casa anche solo per un solo giorno e poi spunti l'opzione: Check-in, Gli ospiti devono arrivare un giorno preciso.

Rispondigli con lo stesso suo tono: se ti da del TU, dagli del TU. Se ti scrive in modo informale, fai altrettanto. Dimentica risposte del tipo:

"Cortese cliente, grazie per la sua gradita richiesta la informiamo che nella nostra struttura..."

Perché mettere muri? Poi ti lamenti se ti trattano come un "hotel 5 stelle" e vogliono servizi che non ti competono.
Meglio essere chiari e identificarsi da subito: "sono un host che affitta casa sua e lo faccio nel miglior modo possibile ma non sono un albergatore e non fornisco servizi." Pane al pane, vino al vino.

Sei un professionista?

Bene, identificati.

• Nel profilo invece del tuo nome di battesimo, metti il nome dell'hotel o B&B [Es. HOTEL dei PINI invece di Andrea]. È più efficace. Chi sei tu, lo puoi specificare nella descrizione: Sono Andrea il gestore dell'hotel, contattami per qualsiasi info sarò felice di aiutarti.
• Nell'annuncio ribadisci che gestisci un hotel/B&B che affitta stanze, colazione (inclusa o meno da specificare).

4. Dai l'impressione di essere un host che non gliene frega niente di quello che fa?
Foto buie, caricare storte, con oggetti sparsi, un annuncio striminzito... dalla serie: zero sbattimento, su che sono stra impegnato!
Non dirmi che la gente odia leggere per cui stai striminzito nello scrivere perché sì, è vero che c'è una percentuale di persone che odia leggere ma tutti leggono se sono interessati ad una cosa.

Eppoi, di solito, le persone più colte e pacate amano la lettura un motivo in più per scrivere una descrizione NON dico inutilmente prolissa ma chiara che risponda a tutte le principali domande che un turista può farsi che di solito sono: C'è parcheggio? È vicino ai mezzi pubblici? Quanto è lontano dal mare/aeroporto/metro ecc... può ospitare un bambino piccolo? Quanti posti letto ci sono? C'è il wifi?
Lo so che sarebbe sufficiente leggere le specifiche ma meglio ribadirlo nell'annuncio esortando a scriverti per avere dettagli più precisi. Renditi disponibile al dialogo, lo so che questo attirerà più richieste e non sempre più prenotazioni ma sono abbastanza sicura che più ti scrivono e più ciò incida sul benessere del tuo annuncio.

AFFITTI BREVI IN ITALIA LIBRI, Ebook

Ciao! Se sei alla ricerca di informazioni sulle locazioni brevi, B&B, attività extra alberghiere oltre i consigli elencati in questo blog: "I segreti degli host- inizia da qui"... di seguito vedrai una lista degli e-book pubblicati su Amazon con il rispettivo link, in modo che tu possa leggere l'estratto e scegliere la guida più idonea per i tuoi bisogni.

Come si legge l'estratto?

Come vedi nell'immagine postata sopra, è sufficiente cliccare sulla scritta "Leggi l'estratto", nella rispettiva pagina Amazon in cui sono pubblicate le guide sugli affitti brevi.

Vuoi comprare una guida ma non hai un lettore Kindle? Ti chiedi se puoi leggerle ugualmente?

Certo! Non è necessario possedere un dispositivo Kindle. Scarica una delle app gratuite per iniziare a leggere i libri Kindle sul tuo smartphone, tablet o computer. Devi solo cliccare il link " Leggilo con la nostra App Gratuita".
La maggior parte delle guide elencate sono acquistabili in formato cartaceo.

Affitti brevi in Italia: libri

• AFFITTARE CASA AI TURISTI: come, dove e cosa fare: Inizia a creare la tua rendita extra facilmente e regolarmente.

Lettura per aspiranti nuovi host. Ti guido in ogni fase del processo: le cose da fare, cosa serve, dove andare e a chi chiedere, fino alla pubblicazione del tuo annuncio. Successivamente, ti do dei consigli basati sulla mia esperienza e su quella dei tanti host che fanno parte del gruppo "i segreti degli host- blog" e affittano la loro casa in varie regioni d'Italia.

Consigli utili sia se intendi affittare solo una stanza o una seconda casa, usando i principali portali online per promuovere il tuo annuncio. 

Fare Soldi Con AirBnb 

Manuale che spiega cosa prevede la normativa italiana in merito al settore "locazioni brevi". Il segreto per tutelare sia il padrone di casa sia il viaggiatore attraverso la registrazione di un contratto di locazione. 

Come trovare l’elemento di unicità della tua struttura e come comunicarla al meglio per attrarre nuovi potenziali clienti. 7 consigli pratici di Home Staging per arredare la tua casa e renderla appetibile agli occhi dei tuoi clienti. L’importanza di delegare alcuni aspetti della tua attività così da espanderti più velocemente.

Vivere di turismo. Guadagna affittando immobili anche se non ne possiedi e non hai capitali 

Libro indicato per chi vuole sviluppare un'attività extra alberghiera e vuole capire come fare. 

Guadagnare con Airbnb. Manuale per affitti temporanei

Questo manuale si rivolge a chi ha un alloggio da affittare fornendo tutte le informazioni per partire da zero: dalla registrazione, al sito, alla preparazione dell'annuncio, dalla definizione del prezzo, alla gestione dei contatti e delle prenotazioni, dal check-in dell'ospite (guest), come ottenere la migliore visibilità nelle ricerche su Airbnb e valorizzare al massimo l'alloggio.

Bed & Breakfast Di Successo: Strategie efficaci per avere più prenotazioni pagando meno commissioni 

Manuale indicato per chi gestisce un B&B in cui si spiegano le migliori strategie per avere più prenotazioni pagando meno commissioni. Insegna anche a come staccarsi dai siti intermediari (Airbnb, Booking... ) risparmiando sulle commissioni. 

Analizzare il proprio B&B, i suoi punti di forza e anche di debolezza e nessuno può sfruttarli al meglio. Imparare a fare marketing. 

Fare business con l'home sharing. Con i consigli di una superhost Airbnb

Manuale, dedicato in particolare a chi vuole guadagnare con Airbnb, sono descritte tutte le fasi dell'home sharing, dall'avviamento alla gestione delle prenotazioni. Esempi pratici per diventare maestri dell'ospitalità e a prevenire noiosi contrattempi per avere ospiti contenti che scrivano ottime recensioni, che generino più prenotazioni e che facciano aumentare il vostro business.

• I contratti di locazione ad uso abitativo e locazione breve 

Questo è un manuale di studio (in materia di locazione) in cui potrai conoscere tutte le tipologie di contratto ad uso abitativo in generale, comprese le locazioni brevi e i contratti per studenti e gli aspetti di registrazione e fiscali dei contratti, detrazioni... in modo che tu valuti quale sia la forma più vantaggiosa per locare il tuo immobile.

Bene, per il momento è tutto... se troverò altro di specifico e valido, lo aggiungerò alla lista.

Non fermarti qui, continua la lettura con articoli inerenti:

👉 Vedi lista di tutti gli articoli sugli affitti brevi.
👉 Vedi lista di tutti gli articoli su come affittare casa.

Vuoi guadagnare soldi proponendo quello che sai fare meglio? Hai un hobby, un talento o una passione? Perché non "metterla a reddito" per guadagnare soldi, conoscere gente nuova e divertirsi?
Hai già un ristorante o un'attività?
Proponiti sulla pagina dedicata di Airbnb per promuovere la tua attività contando sulla visibilità mondiale che questo noto portale può darti.

👉 OFFRIRE ESPERIENZE AIRBNB 

(Nota: non è necessario avere un immobile in affitto per proporre un corso, è accessibile a chiunque senza e con partita Iva, imprenditori e casalinghe.)
C'è spazio per tutto e tutti: dall'accompagnare i turisti a scoprire le bellezze della tua città o proponendo un corso per insegnare loro qualcosa. Il turista che arriva in una determinata città, ama relazionarsi con le persone del posto perché è il modo migliore per conoscere nuovi amici e i luoghi. 😉

Qui di seguito ti spiegherò come usufruire di questa opportunità e qualche idea di lavori o corsi che potresti proporre.

Esperienze Airbnb, come funziona?

In questo articolo riassumo le principali domande e i dubbi più diffusi che sorgono a chi affitta un immobile ai turisti in modo NON imprenditoriale.

Tassazione casa vacanze

Paragrafi di questo articolo:

1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dagli affitti brevi di una casa vacanze?
2. Tassazione Irpef o Cedolare secca? (Decreto 2017)
3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 
4. Contratto locazione transitorio: conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione?

Casa vacanze normativa fiscale

Partiamo dall'inizio e chiariamo che cosa s'intende per Normativa per Locazioni brevi:
1. Affittare casa o una stanza per periodi inferiori a 30 giorni. 
2. Affittare saltuariamente/ stagionalmente.  Per esempio per le locazioni brevi svolte in Lombardia, sono obbligatori 90 giorni di chiusura all'anno (non per forza continuativi). Per cui ti invito ad informarti sulle normative comunali vigenti nella tua regione/comune in modo da sapere se avrai anche tu un obbligo di chiusura e l'iscrizione a portali dedicati come Turismo5: Sistema di gestione dei dati turistici Lombardia.

4. Affittare un massimo di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi.

5. Affittare il tuo spazio senza fornire servizi aggiuntivi, quali colazione e pulizie giornaliere. Puoi fornire lenzuola e asciugamani e farti pagare per la pulizia finale.


I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati, nel 730, nel quadro B dei fabbricati.
Se non fai il 730 perché non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai fare il modello Unico P.F. riportando la somma del reddito percepito sempre nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).

Che differenza c'è tra redditi fondiari e redditi diversi?

I redditi incassati per una locazione turistica di un immobile di proprietà sono chiamati "redditi fondiari".
Chi affitta una casa NON propria (sublocazione o comodato d'uso) genera redditi diversi e può optare per la cedolare secca solo se la locazione è inferiore a 30 giorni come stabilito dal DL 50/2017.




Dipende dal tuo reddito. Bisogna valutare caso per caso.
La tassazione Irpef non ha una percentuale fissa. Questo vuol dire che devi sommare tutti i tuoi guadagni e le tue rendite annuali e, a seconda della cifra raggiunta, sarai tassato con una certa percentuale d'imposta. Più alti sono i guadagni più tasse pagherai. Indicativamente se non guadagni più di 15000 euro lordi all'anno, i tuoi redditi saranno tassati al 23%.

Aliquote Irpef 2019

Con la tassazione Irpef  si tassa l'affitto guadagnato al 95% del lordo (per esempio se guadagni 10 mila euro all'anno, l'importo tassato sarà 9500 euro).
Con la tassazione Irpef puoi detratte varie spese ma devi valutare se hai diritto o meno a seconda della tua posizione fiscale e la validità delle ricevute.

Cedolare secca

Con la cedolare secca si tassa l'intero guadagno lordo al 100%.

Questa forma è più conveniente se non hai molti oneri da detrarre. L'aliquota parte dal 10% al 21% a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone libero.
Se scegli questa tassazione NON potrai dedurre nessuna spesa correlata all'affitto casa (intermediazione, donna pulizie...).

Ad ogni modo puoi decidere che opzione scegliere tra tassazione Irpef o cedolare secca durante la dichiarazione dei redditi valutando il tutto con il tuo commercialista/ CAF a seconda di quello che ti conviene.

3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 

Circa 100 euro se ti avvali di un commercialista o 70-80€ se vai in un Centro di Assistenza Fiscale. Puoi anche avvalerti di un commercialista online per fare tutto comodamente da casa.
Se invece sei iscritto ad un sindacato i costi si dimezzano.
C'è anche la possibilità di fare tutto online gratuitamente. Opzione che consiglio SOLO se si è pratici in materia e non devi fare una dichiarazione troppo complicata.

TI SERVE L'ASSISTENZA di UN ESPERTO CONTABILE?

Ti consiglio di cercare un commercialista online perché, di solito, i prezzi sono più bassi e molti hanno una tabella della tariffe richieste per ogni servizio visibile in modo da capire quanto spendere ed evitare sorprese.
Scrivi commercialista online nella barra di ricerca e avrai l'imbarazzo della scelta (non è necessario che sia della tua città giacché farete tutto via telefono, skype o mail).

4. Come posso conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione sotto il regime di locazione turistica?

Semplicemente rivolgendoti allo SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITÀ RICETTIVE del tuo comune. In città come Roma c'è un sito dedicato online in cui è possibile fare tutto comodamente da casa. (Qui il sito del SUAR Roma.)
Per tutti glia altri piccoli o medi comuni si può cercare online digitando sul motore di ricerca [Sportello Unico per le Attività Ricettive ...... (nome tuo comune)], oppure cercare solo [Comune di...] cercare un contatto telefonico e chiamare per chiedere info sulla normativa specifica (sempre che ci sia.)

4a. Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?

L'ideale sarebbe essere proprietari dell'immobile che si affitta.
Ad ogni modo se il proprietario ti cede la possibilità di subaffittare il suo immobile sarà chi affitta casa e percepisce i redditi che dovrà poi dichiararli.

4b. Sei il figlio che gestisce casa dei genitori o dei nonni?

Puoi gestirli tu gli affitti online ma intestando le fatture e i pagamenti al proprietario di casa.

4c. Sei in pensione e affitti la tua seconda casa?

Nessun problema. La cifra guadagnata si sommerà agli altri redditi che hai. Conserva le varie ricevute dei pagamenti e dichiarale nel modello 730.

4d. Siete una coppia in comunione dei beni e affittate la vostra casa co-intestata?

In questo caso il reddito generato da questi affitti deve essere dichiarato da entrambe i proprietari dell’immobile secondo le rispettive percentuali di proprietà.


DA SAPERE: Casa vacanze versus locazione turistica. 

Alcune case vacanze possono offrire servizi turistici (pulizie giornaliere, i servizi di ristorazione...) ma in questo caso si tratta di una struttura ricettiva professionale e non di locazione turistica, per cui ha obblighi amministrativi e burocratici diversi. Come il caso di B&B.

Tassazione locazione turistica

6. Affittare casa con Airbnb come dichiarare i redditi?

• Affittare casa agli Americani: che sito usano?.
• Siti alternativi ad Airbnb per attirare turisti stranieri.

Se anche tu, come alcuni miei lettori, vuoi guadagnare qualcosa di più gestendo l'annuncio di un'altra persona e, a volte, anche gestire la parte offline (pulizie, accoglienza...) ma non hai le idee molto chiare a riguardo, qui di seguito ti spiego quali sono i prezzi di mercato e come concordare il servizio richiesto.

COSTI PER GESTIRE CASA VACANZA: FARE IL CO-HOST

Okay, hai la possibilità di gestire un appartamento di una persona che non se ne può occupare, la cosa ti interessa ma ora ti stai chiedendo... Quanto mi devo far pagare per fare il co-host?

Gestione casa vacanze conto terzi 

Innanzitutto definite insieme che mansione devi svolgere:
- solo gestione online dell'annuncio o dovrai occuparti anche delle pulizie, del check-in/out, accoglienza, ritiro chiavi, comunicazioni...

1. La prima cosa da fare è proprio quella di definire le mansioni che ti spettano e, perché no, definire cosa NON ti spetta. Scritto nero su bianco.

- Ogni servizio richiesto ha un suo costo per cui devi capire cosa ti compete e cosa no.

Consiglio: Prepara una lista di mansioni con il costo indicativo di ognuna e sottoponila al proprietario in modo che scelga quello di cui ha bisogno e non ti deleghi proprio tutto a babbo morto.

Per esempio, può evitare di pagarti per la consegna chiavi concordando con gli ospiti di lasciarle sul tavolo di casa.
Oppure può gestire personalmente le comunicazioni telefoniche con il cliente, semmai ci fossero emergenze, non dovendotene occupare tu.
In ultima analisi lui potrebbe decidere di occuparsi della gestione online e tu di quella off-line (pulizie, accoglienza...).

Gestione casa vacanze conto terzi 

2. Il secondo passo per gestire una locazione turistica di terzi, è valutare se è meglio concordare una cifra fissa al mese o una % su ogni prenotazione ricevuta.
Calcola anche se l'alloggio si affitta anche solo per un giorno o per minimo 3-7 notti poiché la mole di lavoro sarà più ingente nel primo caso. Ci saranno diversi turisti che ti contatteranno, che faranno domande e non è detto che tutti prenotino. Il tuo tempo ha un costo.

3. Terzo punto per fare il co-host senza problemi, è quello di creare un contratto di "prestazione d'opera" da far firmare al proprietario di casa, in duplice copia, con tutte le voci delle mansioni richieste e con il corrispettivo concordato a fianco.


Qui di seguito una lista di riferimento sulle cose che potrebbero richiederti di fare:

FARE IL CO-HOST

- Gestione dell'annuncio con aggiornamento calendario (annuncio già creato dal proprietario con le sue credenziali). Di solito qui i prezzi vanno a percentuale un tot. per ogni prenotazione andata a buon fine.

TARIFFE:
Indicativamente si parte da una base del 10% (+ iva) sulla cifra incassata fino ad un tetto massimo se il soggiorno è lungo e costoso.

Per esempio: se affittando casa per una notte incassi 100€ per ogni prenotazione, guadagnerai 10€ ma se ti arriva una prenotazione di 15 notti (1500€) il proprietario non sarebbe d'accordo se prendessi 150€ a fronte di una sola prenotazione. Per cui potete concordare 10% sull'incasso con un massimo di 50€ per le prenotazioni più lunghe. A tua discrezione.

Ci sono poi altri servizi che il proprietario di casa potrebbe richiederti come creargli l'annuncio sulle varie piattaforme (descrizione, foto, impostazioni...) e per questo puoi concordare una cifra forfait.

Esempio: 50€ creazione e messa online dell'annuncio su Airbnb oppure 80€ pacchetto "all inclusive" per inserire un annuncio su Airbnb, Homeaway, Booking.
Se vuoi proporgli altri siti, per avere maggiore visibilità, qui trovi la pagina dedicata: Siti per affittare casa vacanze.

Fare il co-host:

cose da valutare

Il lavoro di co-hosting non finisce certo con l'arrivo degli ospiti, anzi!
Durante il soggiorno potrebbero avere bisogno di supporto o informazioni. Per cui vediamo altre cose da considerare:

Interventi d'urgenza: concordate chi dovrà essere il contatto a cui far riferimento in caso di chiamata notturna, di danni all'immobile, chi deve chiamare il tecnico e cose del genere.

Sebbene sia rara la probabilità che un guest ti chiami di notte, può succedere e comunque, a livello psicologico, dover essere reperibile di notte e lasciare il cellulare acceso è una cosa che personalmente farei solo per il mio immobile visto lo stress che comporta.

Personalmente, in 5 anni di onorata carriera mi hanno chiamato per 2 emergenze. La prima a ferragosto: il frigorifero ha smesso di funzionare.
Il secondo episodio accaduto recentemente il 31 dicembre all'1 di notte: è scoppiata la caldaia, cucina allagata e corrente saltata.
Devo dire che come tempismo li ho beccati tutti: nei giorni festivi, con personale non presente e tecnici ladri che si fanno pagare 5 volte tanto!

Manutenzione immobile: Affittando casa per brevi periodi, l'immobile, e il suo contenuto, si usurerà prima del dovuto. E poi, diciamocelo, non è che tutti gli ospiti siano gente rispettosa o con abitudini sane. Probabilmente, prima o poi si intaserà il wc o qualche elettrodomestico smetterà di funzionare e sarà necessario fare una manutenzione ordinaria (piccole riparazioni) e straordinaria.

⇨ Specifica chi si occuperà di questo e in caso dovessi pensarci tu, prepara una lista di contatti da chiamare in caso di bisogno (numero elettricista, idraulico... anche con chiamata notturna e festiva).
"Essere preparati" per ogni evenienza è indispensabile per non dover disdire troppe prenotazioni e risolvere tutto velocemente.

Leggi anche: cosa non deve mancare in una casa vacanza/locazione turistica.

Danni all'immobile: ti suggerisco di mettere una postilla nel contratto in cui specifichi che non sarai responsabile per nessun danno all'immobile che qualsiasi ospite può causare.
Consiglia al proprietario di casa di fare un'assicurazione mirata per gli affitti brevi.

ATTIVITà DI CO-HOSTING INQUADRATURA FISCALE

Un'altra cosa a cui pensare è come inquadrarsi per fare quest'attività.
Ci sono 2 soluzioni...

⇨ Lavorando con ritenuta d'acconto: se i redditi percepiti da questa attività, è sporadica, limitata ad un alloggio gestito per un amico/conoscenze. Questi compensi occasionali vanno sommati in sede di dichiarazione dei redditi con i tuoi eventuali atri guadagni percepiti durante l'anno.

⇨ Se invece l'attività diventa abituale è richiesta l'apertura di partita Iva.
Si può scaricare online il modello AA9/12 da inviare all'Agenzia delle Entrate oppure tramite un commercialista. Valuta il regime forfettario (agevolato) con tassazione al 5% per i primi anni di attività.

Ogni attività che si esercita con la partita Iva ha il suo codice ATECO che in questo caso specifico è: 682001 – “locazione di beni immobili“.

Per ulteriori informazioni fiscali è bene informarsi da un consulente fiscale che può valutare caso per caso.

Bene, direi che hai abbastanza informazioni per capire da che parte iniziare e un'idea delle percentuali attualmente sul mercato per chi vuole gestire casa per conto terzi.
Puoi salvare questo post ne "i tuoi preferiti" per consultarlo al bisogno. Se trovi che ti stia stato utile mi farebbe piacere se lo condividessi usando uno dei tasti social che vedi a fine pagina. Mi farebbe piacere. Grazie.