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TASSAZIONE CASA VACANZE non imprenditoriale

23:45 23 Comments
Casa vacanze non imprenditoriale tassazione. 
Locazioni brevi come fare la dichiarazione dei redditi: dove e quando si paga, unico, 730, cedolare secca, Irpef. Tassazione casa vacanze. Tasse su affitto appartamento gestito in forma non imprenditoriale da privati.


In questo articolo riassumo le principali domande e i dubbi più diffusi che sorgono a chi affitta un immobile ai turisti in modo NON imprenditoriale.


regime fiscale casa vacanze non imprenditoriale
Tassazione casa vacanze

Se durante l'anno 2018 hai percepito dei redditi affittando casa tua, nel 2019 sei tenuto a dichiararli.
  • Cedolare secca
  • Tassazione Irpef


Paragrafi di questo articolo:

1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dagli affitti brevi di una casa vacanze?
2. Tassazione Irpef o Cedolare secca? (Decreto 2017)
3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 
4. Contratto locazione transitorio: conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione?
    • Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?
    • Come dichiarare una casa in affitto intestata a 2 coniugi?
    5. Normativa casa vacanze e Contratto locazione transitorio
    6. Affittare casa per brevi periodi con Airbnb come dichiarare i redditi?





    Vuoi leggere l'articolo comodamente da casa? Nel mio ebook: "locazioni brevi cosa fare" trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri.


    Una cortesia, l'articolo è piuttosto esaustivo e mi ha richiesto diverse giornate per scriverlo, prima di lasciare la pagina mi farebbe molto piacere se lo condividessi nel tuo social preferito. Grazie.




    Regime fiscale casa vacanze non imprenditoriale


    Premetto che, per quanto io cerchi sempre fonti sicure e siti affidabili, NON sono un commercialista per cui le informazioni che fornisco sono sempre da verificare con un intermediario fiscale in modo da ottenere informazioni sempre aggiornate all'anno in corso.

    Casa vacanze normativa fiscale


    Partiamo dall'inizio e chiariamo che cosa s'intende per Normativa per Locazioni brevi:

    1. Affittare casa o una stanza per periodi inferiori a 30 giorni. 
    2. Affittare saltuariamente/ stagionalmente.  Per esempio per le locazioni brevi svolte in Lombardia, sono obbligatori 90 giorni di chiusura all'anno (non per forza continuativi). Per cui ti invito ad informarti sulle normative comunali vigenti nella tua regione/comune in modo da sapere se avrai anche tu un obbligo di chiusura e l'iscrizione a portali dedicati come Turismo5: Sistema di gestione dei dati turistici Lombardia.

      4. Affittare un massimo di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi.

      5. Affittare il tuo spazio senza fornire servizi aggiuntivi, quali colazione e pulizie giornaliere. Puoi fornire lenzuola e asciugamani e farti pagare per la pulizia finale.


      1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dalle locazioni turistiche?



      Dove si dichiarano?

      I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati, nel 730, nel quadro B dei fabbricati.
      Se non fai il 730 perché non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai fare il modello Unico P.F. riportando la somma del reddito percepito sempre nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).

      Che differenza c'è tra redditi fondiari e redditi diversi?


      I redditi incassati per una locazione turistica di un immobile di proprietà sono chiamati "redditi fondiari".
      Chi affitta una casa NON propria (sublocazione o comodato d'uso) genera redditi diversi e può optare per la cedolare secca solo se la locazione è inferiore a 30 giorni come stabilito dal DL 50/2017.

      Dubbi su come dichiarare i redditi da locazione? Se inserirli nel quadro B o D?
      👉 Scarica questa guida.



      2. Meglio la Tassazione Irpef o la Cedolare secca?



      Dipende dal tuo reddito. Bisogna valutare caso per caso.
      La tassazione Irpef non ha una percentuale fissa. Questo vuol dire che devi sommare tutti i tuoi guadagni e le tue rendite annuali e, a seconda della cifra raggiunta, sarai tassato con una certa percentuale d'imposta. Più alti sono i guadagni più tasse pagherai. Indicativamente se non guadagni più di 15000 euro lordi all'anno, i tuoi redditi saranno tassati al 23%.

      Aliquote Irpef 2019


      - Fino a 15.000 euro, 23%;

      - Reddito tra 15.001 - 28.000 euro, 27 % (quindi 3.450 euro più il 27% calcolato sulla parte eccedente i 15.000 euro);

      - Reddito tra 28.001- 55.000 euro, 38% 

      - Reddito tra 55.001 - 75.000 euro, 41%

      +75.000 euro, 43%



      Appartamenti in affitto turistico gestiti in forma non imprenditoriale da privati

      Tassazione Irpef


      Con la tassazione Irpef  si tassa l'affitto guadagnato al 95% del lordo (per esempio se guadagni 10 mila euro all'anno, l'importo tassato sarà 9500 euro).
      Con la tassazione Irpef puoi detratte varie spese ma devi valutare se hai diritto o meno a seconda della tua posizione fiscale e la validità delle ricevute.

      Cedolare secca


      Con la cedolare secca si tassa l'intero guadagno lordo al 100%.

      Questa forma è più conveniente se non hai molti oneri da detrarre. L'aliquota parte dal 10% al 21% a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone libero.
      Se scegli questa tassazione NON potrai dedurre nessuna spesa correlata all'affitto casa (intermediazione, donna pulizie...).

      Ad ogni modo puoi decidere che opzione scegliere tra tassazione Irpef o cedolare secca durante la dichiarazione dei redditi valutando il tutto con il tuo commercialista/ CAF a seconda di quello che ti conviene.

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      3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 




      Circa 100 euro se ti avvali di un commercialista o 70-80€ se vai in un Centro di Assistenza Fiscale. Puoi anche avvalerti di un commercialista online per fare tutto comodamente da casa.
      Se invece sei iscritto ad un sindacato i costi si dimezzano.
      C'è anche la possibilità di fare tutto online gratuitamente. Opzione che consiglio SOLO se si è pratici in materia e non devi fare una dichiarazione troppo complicata.

      TI SERVE L'ASSISTENZA di UN ESPERTO CONTABILE?

      Ti consiglio di cercare un commercialista online perché, di solito, i prezzi sono più bassi e molti hanno una tabella della tariffe richieste per ogni servizio visibile in modo da capire quanto spendere ed evitare sorprese.
      Scrivi commercialista online nella barra di ricerca e avrai l'imbarazzo della scelta (non è necessario che sia della tua città giacché farete tutto via telefono, skype o mail).




      4. Come posso conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione sotto il regime di locazione turistica?



      Semplicemente rivolgendoti allo SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITÀ RICETTIVE del tuo comune. In città come Roma c'è un sito dedicato online in cui è possibile fare tutto comodamente da casa. (Qui il sito del SUAR Roma.)
      Per tutti glia altri piccoli o medi comuni si può cercare online digitando sul motore di ricerca [Sportello Unico per le Attività Ricettive ...... (nome tuo comune)], oppure cercare solo [Comune di...] cercare un contatto telefonico e chiamare per chiedere info sulla normativa specifica (sempre che ci sia.)


      4a. Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?



      L'ideale sarebbe essere proprietari dell'immobile che si affitta.
      Ad ogni modo se il proprietario ti cede la possibilità di subaffittare il suo immobile sarà chi affitta casa e percepisce i redditi che dovrà poi dichiararli.


      4b. Sei il figlio che gestisce casa dei genitori o dei nonni?


      Puoi gestirli tu gli affitti online ma intestando le fatture e i pagamenti al proprietario di casa.

      4c. Sei in pensione e affitti la tua seconda casa?


      Nessun problema. La cifra guadagnata si sommerà agli altri redditi che hai. Conserva le varie ricevute dei pagamenti e dichiarale nel modello 730.

      4d. Siete una coppia in comunione dei beni e affittate la vostra casa co-intestata?


      In questo caso il reddito generato da questi affitti deve essere dichiarato da entrambe i proprietari dell’immobile secondo le rispettive percentuali di proprietà.


      DA SAPERE: Casa vacanze versus locazione turistica. 

      Alcune case vacanze possono offrire servizi turistici (pulizie giornaliere, i servizi di ristorazione...) ma in questo caso si tratta di una struttura ricettiva professionale e non di locazione turistica, per cui ha obblighi amministrativi e burocratici diversi. Come il caso di B&B.



      Tassazione locazione turistica

      5. La procedura corretta per affittare casa tua



      Gli altri adempimenti necessari alla corretta tenuta della locazione per brevi periodi sono: 

      # Non superare il limite di 30 giorni per ogni contratto di locazione stipulato con lo stessa persona (2 contatti di 20 giorni fatti a marzo e settembre per esempio, intestati alla stessa persona, non si può fare perché sommandosi (20+20= 40) eccede il limite di 30 giorni.

      # Creare un contratto d'affitto turistico in forma scritta da fare firmare al conduttore.
      Sulla ricevuta, se l’importo supera le €. 77,47 (sia per l'acconto che per il saldo) deve essere apposta marca da bollo da € 2
      La marca da bollo può essere acquistata in cartoleria il blocchetto delle ricevute anche su Amazon:



      DA SAPERE: 
      Questa procedura è necessaria se affitti casa tua senza intermediari. Per ogni pagamento che ricevi tramite bonifico, pagamenti via Paypal, contanti... devi creare una ricevuta, o comprarne una come questa mostrata sopra, e apporre il bollo. 

      NOTA: Se usi un intermediario come Airbnb non hai bisogno di rilasciare una ricevuta. Va eventualmente rilasciata soltanto a chi la richiede in quanto l'obbligo della ricevuta riguarda soltanto la cessione di beni.

      Contratto locazione turistica fac simile 👈 Scaricalo qui in formato PDF

      Approfondisci:
      CONTRATTO LOCAZIONE TURISTICA fac simile.
      Come e quando fare una ricevuta fiscale per i tuoi ospiti.

      Vuoi mettere casa su Booking?

      # La registrazione in questura. 
      Sì è dovuta. anche se sei una LT, locazione turistica, e non solo una CAV, casa vacanza, devi registrare gli ospiti presso la questura.
      No Panic! Il procedimento è automatizzato. Puoi farlo comodamente stando a casa tua usando un PC. Dovrai recarti in questura solo la prima volta per fare domanda e richiedere il tuo codice personale per accedere alla pagina in cui dovrai inserire i dati dei tuoi ospiti.

      Leggi l'articolo dedicato 👉 Alloggiati web questura.

      # Tassa di soggiorno: NON in tutti i comuni è richiesta.
      Per questo sottolineo l'esigenza di rivolgersi all'impiegato comunale per ottenere la licenza di locazione turistica NON imprenditoriale. Ripeto il più delle volte non ci saranno vincoli né normative particolari e dovrai solo pensare a inserire l'annuncio sui vari portali di casa vacanza.

      Leggi l'articolo dedicato 👉 Tassa di soggiorno comunale: la devi pagare?

      INFO UTILI da fornire? Visto che ogni comune ha la sua personale regolamentazione, se vuoi portare la tua esperienza riguardo il comune in cui affitti casa, puoi lasciare un commento a fondo pagina. 

      DA SAPERE: 
      I contratti di locazione di tipo turistico NON possono essere intestati a società, ma esclusivamente a privati. Per affittare a società di capitali c'è una forma di locazione diversa: il contratto di foresteria.

      Creare sito web in 3 clic

      6. Affittare casa con Airbnb come dichiarare i redditi?


      Per dichiarare i redditi percepiti usando il portale Airbnb devi fare la somma di quello guadagnato durante l'anno precedente a quello in cui si fa la dichiarazione. Quindi se hai iniziato ad affittare e incassare soldi nel 2018 grazie al tuo immobile locato, la dichiarazione la dovrai fare nel 2019. I redditi vanno dichiarati sempre nel quadro RB del modello Unico, o 730: redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati.

      Trovi il riepilogo dei tuoi incassi annuali nell'area riservata di Airbnb.

      • Vai nella pagina "Account" - sulla sinistra clicca "Cronologia delle Transazioni" e cerca nella tabella mostrata la voce "Guadagno Lordo".
      Clicca la scritta rossa "scarica CSV" per ottenere una copia stampabile nel tuo PC.

      Articoli correlati:
      Un po' di storia

      A fine 2016 era stato scritto un emendamento che prevedeva l'introduzione della cedolare secca al 21% sugli incassi degli affitti brevi per le strutture extralberghiere gestite da privati e intermediari online. La norma prevedeva anche l'istituzione di un apposito registro all'Agenzia delle Entrate, un registro nazionale di privati che offrono ospitalità tramite portali online e una clausola anti-evasione. 

      2017: REGIME FISCALE Locazioni Brevi
      l’art.4 del D.L. 50 del 24 aprile 2017 volge a modificare il regime fiscali delle locazioni brevi.

      Dal 1° giugno 2017, la cedolare secca con aliquota del 21% verrà applicata ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve sia che si affitti casa da soli o attraverso degli intermediari come Airbnb e similari.

      Fin qui niente di nuovo se non che la possibilità di applicare la cedolare secca si espande anche a chi prima non poteva applicarla.
      Per il resto la scelta è sempre tra cedolare secca al 21% o tassazione Irpef (minimo 23%).

      La novità vera e propria riguarderebbe gli intermediari, non solo le agenzie immobiliari ma anche le piattaforme online (airbnb, homeaway, tripadvisor...), saranno incaricati di trattenere le tasse dall'affitto per tuo conto.

      ✅ Come si sa, Airbnb & co "dovrebbero" fare i sostituti d’imposta ma chiaramente NON lo stanno facendo e non so se lo faranno in futuro. Staremo a vedere.

      ✅ L'altra cosa che l'intermediario dovrà fare è quella di notificare all'agenzia delle entrate quanti contratti TU, come HOST, hai stipulato attraverso la loro piattaforma/agenzia. Questo decreto punta a limitare l'evasione fiscale.

      RICORDO CHE:

      L’obbligo di pagare le tasse entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata affittata casa vige SOLO all'intermediario NON al proprietario di casa.

      RIASSUMENDO:

      ✅ O gli intermediari/siti ci trattengono i soldi per pagarci le tasse sugli utili ogni mese,
      ✅ O le paghiamo noi con la solita dichiarazione annuale. STOP.

      SEI UN INTERMEDIARIO?

      Il codice tributo per gli intermediari è il 1919.

      RITENUTA OPERATA ALL'ATTO DEL PAGAMENTO AL BENEFICIARIO DI CANONI O CORRISPETTIVI, RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE - ARTICOLO 4,COMMA 5, DECRETO LEGGE 24 APRILE 2017, N. 50.

      ⭕ Più info le trovate sul Supplemento ordinario n. 20/L alla GAZZETTA UFFICIALE:
      ⭕ Qui un utile riepilogo creato da CONFEDILIZIA: 
      Hai una Locazione Turistica?

      Conclusioni



      Spero che l'articolo sia stato esauriente. Se hai altri "dubbi fiscali" riguardo i redditi percepiti con le locazioni brevi, puoi rivolgerti ad un intermediario fiscale.

      Non posso aiutarti personalmente perché "non sono del mestiere"
      Quello che so l'ho scritto qui per il resto ognuno ha una sua storia, diverso reddito, diverse entrate... per cui, per trovare la migliore soluzione, è sempre meglio avvalersi di un professionista per pagare meno tasse possibili, legalmente 😉

      Prima di scappare, baratta 2 secondi per me... Se l’articolo informativo ti è piaciuto, o ti è stato utile, fammelo sapere mettendo un mi piace ^_^ o condividendolo nel tuo social preferito. Lo apprezzo sempre. Grazie.

      Link utili:


      1. Cosa fare trovare in una locazione turistica.
      2. AGENZIA DELLE ENTRATE: quadro RB del modello Unico pdf
      3. Nel mio ebook trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri. 


      aggiornato Febbraio 2019

      RICEVUTA PAGAMENTO AFFITTO TURISTICO fac simile

      16:56 0 Comments

      Fac simile ricevuta affitto occasionale per locazione turistica come compilarla, quando mettere la marca da bollo e cose da sapere.

      Stai affittando il tuo appartamento e vuoi sapere se devi fare una ricevuta da consegnare all'arrivo dei tuoi ospiti? Bene, in questo articolo ti spiegherò dove comprare tutto l'occorrente e come compilare una ricevuta nel modo giusto.

      ricevuta pagamento affitto turistico
      Ricevuta pagamento affitto turistico


      RICEVUTA PAGAMENTO AFFITTO TURISTICO


      Sono obbligato a fare una ricevuta ad ogni ospite/turista/locatario?


      Se sei una semplice Locazione Turistica (LT), senza partita Iva NON sei obbligato a rilasciare una ricevuta MA se il tuo ospite te la cerca gliela devi fornire per cui è bene comprare un blocchetto delle ricevute e usarlo al bisogno.
      (Fonte: articolo 22 comma 6 del DPR n. 633/72)

      Ricordati che se non hai partita Iva, non puoi emettere Fattura (molti ospiti chiedono "Fattura" ma sbagliano termine) per il rimborso spese è sufficiente anche una ricevuta fiscale.

      Il blocco delle ricevute lo trovi in qualsiasi negozio di valori bollati e anche su Amazon ne puoi trovare diversi👉 blocco per le ricevute
      (consiglio: comprane diversi per risparmiare e se prevedi di usarli spesso.)


      C'è da dire che, per comodità, molti host rilasciano sempre le ricevute (in duplice copia) per ogni ospite che soggiorna nel loro immobile in modo da avere queste ricevute, numerate e ben ordinate, in una cartella da portare, l'anno successivo, in sede di dichiarazione dei redditi (commercialista, Caf, auto-compilata...)

      In caso contrario, se si usano intermediari come Airbnb, è sufficiente scaricare il riepilogo annuale delle rendite guadagnate a cui si sommeranno le eventuali ricevute fatte per locazioni dirette, vale a dire effettuate senza l'aiuto di nessun sito di casa vacanza/intermediario.
      Nel caso in cui l'ospite arrivato da Airbnb voglia comunque una ricevuta, ricordati di non sommarla al riepilogo annuale delle entrate che scaricherai a fine anno poiché già inclusa.

      Ma andiamo per ordine...

      Ricevuta di affitto turistico compenso lordo o netto?


      Sulla ricevuta devi scrivere la cifra al lordo delle tasse e delle percentuali di intermediazione.
      Vale a dire l'importo comprensivo della percentuale di Airbnb, Homeaway, Booking ecc... (sì anche se è del 15% l'intermediazione.)

      Marca da bollo quando è obbligatoria?


      È obbligatorio apporre la marca da bollo su ogni ricevuta che superi la cifra di  77,47 €
      RICORDA: 👉 Il locatore (chi dà in affitto l'immobile) ha l’obbligo di apporre la marca sulla ricevuta e il locatario (l’ospite) ha l’obbligo di pagarla.


      Quanto costa la marca da bollo?


      Ad oggi, anno 2019, la marca da bollo da apporre sulle ricevute di locazione costa 2€.

      Dove posso comprare la marca da bollo?

      Nelle rivendite di valori bollati alias tabacchino/ tabaccheria.
      Le marche da bollo le "fanno al momento". Non sono valori pre-stampati per cui devi proprio chiedere una marca da bollo di 2€ (anche se è meglio comprarne diverse per averle a portata di mano).

      Dove va applicata la marca da bollo?

      Sull'originale, mentre sulla copia carbone che rimane a te dovrai scrivere "bollo apposto sull'originale" e il numero del bollo.

      Le marche da bollo sono adesive, come puoi vedere nell'immagine qui sotto, e contengono un numero identificativo (0118117...) che è quello che dovrai scrivere nella tua copia carbone.

      DA SAPERE: nel momento in cui le acquisterai, verrà stampata la data e l'ora (nella foto qui sotto è il 25/04/2019 ore 17:31).
      Per legge, la marca da bollo apposta sulla ricevuta NON deve avere una data posticipata al giorno in cui emetti la ricevuta. Anticipata (anche di mesi) è possibile, posticipata NO ed è per questo che io ne compro diverse tutte insieme e le applico al bisogno.

      Se NON metti la marca da bollo sulla ricevuta o ne metti una con la data successiva, è prevista una sanzione amministrativa da una a cinque volte l'importo della marca (quindi massimo 12€). In caso non l'avessi fatto in modo corretto sappi che, dopo tre anni dall'emissione, la sanzione non è più esigibile.

      come fare ricevuta affitto

      Come compilare una ricevuta di affitto?


      Sulle ricevute devi scrivere:

      - Il numero delle ricevuta (n.1, 2 ... ogni anno, a Gennaio, si riparte da capo con la numerazione).
      - La data in cui dai la ricevuta,
      - I tuoi dati: nome e cognome, indirizzo di residenza e codice fiscale (spazio in alto a sinistra),
      - I dati del guest (nome e cognome, indirizzo e codice fiscale),
      - Le date del soggiorno,
      - Applicare la marca da bollo se l'affitto supera i 77,47€
      Nel riquadro Totale inserire l'importo del canone inclusa la marca da bollo (se dovuta).
      - Firma: la tua.
      RICEVUTA PAGAMENTO AFFITTO TURISTICO fac simile

      DA SAPERE: ci sono varie ricevute in commercio con l'impaginazione diversa l'una dall'altra. Non importa quale tu acquisti, l'importante è scrivere i dati elencati sopra. Volendo le potresti creare anche tu.
      - Ci sono le ricevute generiche (la prima immagine sopra)
      - e Le ricevute di affitto che sono più dettagliate (immagine sotto).

      Ricevuta pagamento affitto

      RICEVUTA PAGAMENTO AFFITTO TURISTICO 

      fac simile 


      Esempio ricevuta pagamento affitto turistico:

      Ricevuta n... del ..../..../.... 

      Il sottoscritto:
      Nome e Cognome
      Indirizzo completo di residenza 
      Codice fiscale

      Dichiara di aver ricevuto dal locatario:

      Nome e cognome ospite
      Indirizzo di residenza e Codice fiscale

      L'affitto di Euro:
      Scrivere cifra lorda ricevuta (senza marca da bollo)

      Canone di Locazione corrisposto per:

      Locazione turistica, appartamento sito in via: .......
      per il periodo 1 gennaio al 7 gennaio 2019, per ospiti 2.

      Marca da Bollo € ....


      Imposta di bollo assolta sull'originale dovuta per importi superiori a € 77,47
      Codice ID: 

      Totale dovuto: ...........
      - Firma per quietanza- 

      ...............................


      NOTA 1:
      A volte l'ospite chiede la ricevuta per essere rimborsato dall'azienda in caso sia un viaggio di lavoro. In questo caso puoi aggiungere una postilla sulla ricevuta con la cifra pagata anche per la tassa di soggiorno (se dovuta) in modo che possa dimostrare il pagamento ed essere rimborsato.
      Tassa di soggiorno di euro.......

      NOTA 2:
      Se l'ospite rimane più di 30 giorni, è necessario registrare il contratto per cui aggiungere anche questa dicitura:
      Canone di Locazione registrato presso l'Agenzia delle Entrate di ....... (nome città), in data...... , numero ...... , serie........... 
      Periodo dal ...... al ........



      Dove puoi scaricare il riepilogo annuale delle rendite guadagnate da Airbnb, Homeaway e Booking?


      Airbnb

      Vai nella tua dashboard e Clicca sull'immagine del profilo (foto in alto a destra)
      Dall'elenco a tendina clicca su: "Cronologia delle transazioni".
      Come vedi nell'immagine sotto cerca la cartella "guadagno lordo" e clicca il link "Scarica il CSV".


      Homeaway

      Vai nella tua dashboard e dall'elenco a sinistra clicca su: "Gestione prenotazioni" e poi su "Report finanziario".
      Come vedi nell'immagine sotto, ti apparirà la pagina "riepilogo del pagamento", seleziona l'anno interessato e clicca il link "Scarica".


      Booking

      Puoi vedere e scaricare in pdf le tue fatture usando anche l'app Pulse.

      - Tocca "Altro" e poi "Fatture". 
      Seleziona la struttura per cui vuoi vedere le fatture.
      - Tocca la fattura per cui vuoi vedere più dettagli.

      Per visualizzare la fattura dall'extranet:
      - Tocca "Vedi "
      - Clicca "Scarica PDF" per scarica la fattura sul tuo dispositivo.

      Riepilogo per chi gestisce una locazione turistica: i passi da seguire


      1. Fai un contratto come locazione breve.
      2. Emetti ricevuta di locazione (facoltativa su richiesta).

      Le rendite annuali vanno dichiarate nei redditi da fabbricati, quadro RB
      Puoi scegliere di volta in volta se usare la tassazione IRPEF o la cedolare secca a seconda di cosa di conviene di più.

      Hai una Locazione Turistica?

      Approfondisci:
      Tassazione locazione turistica NON imprenditoriale.


      Bene, spero di essere stata esaustiva. Se vuoi rimanere aggiornato e seguire passo passo i punti per essere un buon host, segui la pagina "learning content" sul gruppo FB: I segreti degli host blog. Ci vediamo di là e se ti va di
      condividere l'articolo (cosa che mi farebbe molto piacere) clicca uno dei tasti social che vedi qui sotto. Grazie 😊

      Aggiornato Maggio 2019

      COMMISSIONI BOOKING

      12:07 0 Comments
      Inserendo casa su Booking pagherai una commissione su ogni prenotazione ricevuta per l'intermediazione.

      La percentuale della commissione di Booking può variare dal 10% al 25%, cambia a seconda del tipo di struttura ricettiva o la località.
      👉 In Italia la commissione si attesta sul 15-18% per appartamenti, B&B, case vacanza, affittacamere... (dati aggiornati al 2019)

      Commissioni Booking


      Esempio impostazione prezzi e come viene decurtata la commissione:

      - Se tu imposti la Tariffa per il tuo alloggio di 100 euro notte, la commissione è inclusa per cui, da quei 100€ impostati, decurteranno il 15% vale a dire € 15,00.

      - Basandomi sempre sull'esempio... cosa guadagnerai a notte tolta la commissione di Booking? € 85,00
      - Vuoi guadagnare 100€ e non 85? Allora devi impostare 120€

      120:100 = 1,2  
      1,2x15 (percentuale)= 18€ 
      120 - 18€= incasso di 102 euro


      COMMISSIONI BOOKING


      Lo so che la percentuale Booking può sembrare un furto ma è anche vero che è uno dei portali di alloggi più usati dai turisti per cui è meglio essere presenti.
      A conti fatti, la commissione la paga il tuo ospite se tu imposti la tariffa come evidenziato sopra vale a dire che DEVI sapere quanto vuoi guadagnare per poi, a quella cifra, aggiungere la commissione richiesta.

      Il costo alto di commissione si giustifica per i vari servizi che offre, i principali sono:

      - Booking ha un supporto clienti attivo 24 ore su 24 raggiungibili comodamente al telefono.

      - Come avrai notato, è quasi sempre in prima posizione sui motori di ricerca, pagando pubblicità mirata per determinate parole chiave. La visibilità costa.

      Se sei incuriosito e vuoi sapere come funziona Booking, ti segnalo altri articoli che ho scritto su questo portale.


      COME ISCRIVERSI a BOOKING?
      In questo articolo ti spiego come iscriverti a Booking utilizzando il link promozionale per avere uno sconto totale di commissione sulle prime 5 prenotazioni e come favorirle.

       conviene affittare con booking

      Come funziona booking per proprietari?

      - Usare Booking senza avere la PARTITA IVA è possibile?
      Sì, in questo articolo ti spiego come usarlo a tuo vantaggio e, in caso tu non lo stia ancora usando per PROMUOVERE la tua LT o casa vacanza, ti elenco i FATTORI "NEGATIVI" e LE SOLUZIONI da adottare.

      Paragrafi:

      1️. La soluzione per non avere disdette su Booking.
      2. Come contattare gli ospiti per sapere l'orario di arrivo.
      3. È vero che non posso cancellare una prenotazione e in caso lo dovessi chiedere, devo pagare una penale?

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      COMMISSIONI SITI DI CASE VACANZE per viaggiatori e host

      Aggiornato maggio 2019

      RECENSIONI NEGATIVE SU BOOKING & CO: Come evitarle, cosa rispondere

      08:00 0 Comments

      Si può far rimuovere una recensione negativa su Booking? Come rispondere alle recensioni degli ospiti su Booking? Come modificare o cancellare una tua recensione su Booking?

      RECENSIONI NEGATIVE airbnb
      RECENSIONI NEGATIVE SU BOOKING, Airbnb, Homeaway...

      RECENSIONI NEGATIVE SU BOOKING & CO: Come evitarle

      L'importanza del GUEST BOOK negli affitti brevi


      Il libro degli ospiti ha una valenza molto importante per tutte le persone che hanno intrapreso la via dell'accoglienza. Spesso il potere del "guest book" è sottovalutato. In questo articolo, prima di passare ai capitoli più pratici su Booking, ti spiegherò perché dovresti averne uno e come usarlo per ottenere i migliori risultati.

      L'utilità del guest book è più che altro strategica. Incentivando gli ospiti a lasciare una recensione, fai in modo che "esternino" in questo quaderno anche le cose che non gli sono piaciute. Il più delle volte serve come attenuante alle pessime recensioni.



      L'importante è che, ad ogni commento lasciato, tu poi ringrazi il guest... per esempio, con un messaggio whatsapp o un sms, dicendo che il commento è stato apprezzato e utile.

      Tutti noi abbiamo un'opinione e ci piace quando ci considerano, vero?

      Se tu ti dimostri interessato al pensiero dei tuoi ospiti, gli stai dando VALORE. Per cui sollecitali nel darti dei consigli su cosa migliorare, cosa avrebbero voluto che non hanno trovato, opinioni sulle loro vacanze, suggerimenti da dare agli altri ospiti...
      Non importa cosa scriveranno, l'importante è il valore che tu darai al loro pensiero.




      Per agevolare le recensioni NON lasciare il quaderno bianco, nella prima pagina aggiungi delle scritte come:
      Guest book: leave your comments, greetings, holiday impressions, tips. 
      Il turista ha voglia di comunicare, parlare delle sue vacanze, scoperte... e lo fa con piacere.

      CONTRO del guest Book:

      Ho notato che mettendo un guest book in casa, in bella vista, le recensioni sui siti di casa vacanze diminuiscono (tutte anche quelle positive) ma, appurato dal libro degli ospiti che il tuo guest ha di te una bella opinione, puoi sollecitare con un messaggio whatsapp la recensione pubblica.
      👉 Evita di chiederla se leggi un commento polemico o non idilliaco. Selezionati le recensioni positive e chiedi a quel target di fartela anche pubblicamente.

      Esempio:
      Ciao (nome), ho letto la vostra gradita recensione sul guest book. Sono ospiti come voi, veramente speciali, che mi trasmettono energia per fare sempre meglio ciò che faccio. Grazie per la recensione se voleste condividerla anche su (canale da cui arrivano: Airbnb, Booking...) mi farebbe immenso piacere. Quando volete, vi aspettiamo a braccia aperte: uno sconto è sempre assicurato per voi e amici.

      Non avere paura di sembrare troppo "sdolcinato" in un mondo sempre pronto alla critica, all'offesa, mostrare apprezzamento ti rende coraggioso, unico e speciale.
      TIP: Creati un messaggio fac-simile adattato alla tua struttura, per copiarlo e incollarlo dopo la partenza del tuo guest.

      Consiglio: Tutte le recensioni valide, le puoi fotografare con lo smartphone e aggiungerle sul tuo profilo Facebook, o Instagram, per mostrarle agli altri tuoi possibili ospiti 😉
      Se ti va, segui il gruppo dedicato su FB 👉 i segreti degli host - learning blog


      Si può far rimuovere una recensione negativa su Booking?


      Puoi richiedere di far cancellare una recensione su Booking scrivendo un messaggio dalla tua pagina extranet:

      - Casella dei Messaggi,
      - Giudizi degli ospiti.

      Purtroppo la cancellazione riguarda solo recensioni con particolari requisiti che sono:

      1 - Un ospite che non ha soggiornato da te perché non si è presentato, ha cancellato la prenotazione o è stato "girato" in altra struttura.

      2 - Recensione in cui sono presenti termini offensivi (imprecazioni, commenti discriminatori di natura politica, etica o religiosa).

      3 - Recensione in cui sono presenti dati sensibili quali: numeri di telefono, indirizzi, link, email.

      C'è comunque un fattore negativo: la recensione può essere rimossa ma NON il punteggio ad essa collegata che andrà ad abbassare la media.

      A volte è meglio lasciare in bella vista la recensione e rispondere smontando ogni accusa. Almeno chi vedrà la recensione negativa, potrà leggere anche le tue argomentazioni di difesa.

      Come rispondere alle recensioni degli ospiti su Booking?

      Vai nella tua area privata (extranet) alla sezione “Giudizi degli ospiti”.
      Sotto ad ogni commento, vedrai un pulsante per rispondere: cliccalo, scrivi e quando hai finito clicca “Invia” per pubblicare la risposta.

      DA SAPERE:

      1. Puoi rispondere solo a recensioni con commenti (non solo punteggio) e quelle conformi.
      2. La risposta deve essere nella stessa lingua della recensione oppure in inglese.

      Come modificare o cancellare una tua recensione su Booking


      Vai nella tua area privata (extranet) alla sezione “Giudizi degli ospiti”.
      Clicca su “Vedi la tua risposta” e poi su “Modifica” o “Elimina” fai la tua scelta e confermala.

      Come rispondere alle recensioni su Booking & Co?


      Ricorda... se la critica è costruttiva ed esposta bene, ringrazia per il feedback, dimostrati umile e con la voglia di migliorare.

      1. Rispondere ad una recensione è sempre un modo per "farsi pubblicità" per cui se un ospite ha scritto piacevolmente di un fattore (per esempio ampio parcheggio davanti la struttura), tu riprendilo ed enfatizzalo.

      Per esempio: Grazie per aver apprezzato lo spazio che metto a disposizione degli ospiti effettivamente sono uno dei pochi in zona che propone il parcheggio gratuito dentro la struttura.

      2. Evita commenti troppo lunghi o articolati. Cerca di scrivere tutto in poche righe e se vieni "attaccato" cerca di non lasciare trapelare l'emotività.
      Per cui nessuna risposta sarcastica, stizzita o, peggio, aggressiva: il modo in cui rispondi ad un commento dice molto di te più che il commento negativo in sé.
      Non dico sia facile (anzi), per questo non rispondere a "getto" prima fai sbollire un po' di rabbia. 'Na corsettina a suon di heavy metal 😉

      3. Concretezza "fatti non parole": quando rispondi ad una recensione negativa cerca di minimizzare più che puoi il difetto percettivo dell'ospite.
      Ricordati che stai rispondendo alla recensione per i tuoi futuri ospiti e non alla persona che ti ha fatto la recensione negativa che tanto non soggiornerà più da te. Amen.

      Esempio:

      Il letto è piccolo e il materasso scomodo.
      Mi spiace non abbiate dormito bene tuttavia le misure del letto sono standard (180x190) e il materasso è provvisto di un topper in memory foam che si adatta ad ogni persona.
      Soluzione: Topper in memory foam

      Materasso troppo duro, troppo morbido, rovinato?

      A meno che non tu non abbia l'ultima meraviglia del mondo, il letto offerto in locazione, di solito, ha un vecchio materasso duro o è di qualità mediocre (Ikea, centro convenienza...).

      Il topper all'occorrenza si può togliere e arrotolare in un angolo in modo che l'ospite di turno possa scegliere il grado di "durezza" del suo letto.
      La soluzione è idonea anche per chi ha un materasso valido ma macchiato o rovinato.

      P.S. L'articolo linkato su Amazon è un presidio medico per cui si può godere del 19% di detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.



      Stanza rumorosa?

      Soluzione: Tappi anti rumore
      Solitamente una problematica di chi affitta casa in città o nei centri storici.

      Se sai già che la tua struttura sorge in una zona rumorosa (vicino ad un pub, su una strada trafficata, vicini di casa "casinari", bambini urlanti...) e questo può disturbare gli ospiti che hanno un sonno più leggero, puoi equipaggiarti con dei tappi in silicone che riducono l'intensità dei decibel percepiti.

      ➡️ Perché farlo?
      Con una investimento minimo possiamo rendere più confortevole il soggiorno ai nostri ospiti, evitare lamentele e di contro diminuire le recensioni negative a tutto vantaggio del nostro "business".



      Altri suggerimenti li trovi qui 👉 Hosting: cosi utili da comprare.

      RECENSIONI NEGATIVE AFFITTI BREVI:
      Come evitarle, cosa rispondere


      DA SAPERE:

      Le recensioni su Booking appaiono in ordine di nazionalità. Mi spiego meglio, se io sono italiana e guardo il tuo annuncio, le prime recensione che vedrò saranno quelle di altri ospiti italiani, se fossi inglese, o avessi il browser impostato sulla lingua inglese, vedrei prima quelle (se ci sono ovviamente).

      In ultima posizione ci sono le recensioni anonime e quelle senza commenti (solo con il punteggio). Questo è un bene perché di solito le recensioni più brutte sono fatte da anonimi (Ah 'sti leoni da tastiera! Che pazienza!)

      Conclusioni:

      Analizzando le performance di vari host che seguo, ho notato che chi accoglie personalmente gli ospiti, stringendogli la mano, magari chiedendo se hanno fatto buon viaggio... ottiene recensioni migliori anche se l'appartamento è meno confortevole, o paritario, di quell'host che usa il self-check-in. 

      Il top sarebbe quello di presentargli "la nonna", la vecchia signora che con fatica si dedica alla pulizia o alla gestione dell'immobile... Vero o non vero che sia che si occupi dei lavoro domestici, alla nonnina/o nessuno ha il cuore di fare una recensione brutta e se proprio ti capitano ospiti "precisetti" scriveranno ugualmente la recensione ma smorzando i toni e misurando le parole. 
      Provate per credere... e fu così che nacque il movimento "noleggia una nonna per il check-in e out" 😁

      Bene, ti lascio con un video (guardalo dal minuto 1 e 25 secondi) a riprova che la mamma anziana non si parcheggia più nel casa di cura e neppure si manda in vacanza con il gruppo pensionati a godersi la vecchiaia ma va rigorosamente "messa a reddito". (😂 Si scherza!)

      E con questo ti saluto. Come sempre, una condivisione dell'articolo è più che gradita... Puoi mostrare apprezzamento cliccando uno dei tasti social che vedi a fondo pagina. Grazie!



      👉 Articoli correlati Affitti brevi.


      Aggiornato Maggio 2019

      CONOSCERE L'ALGORITMO DI AIRBNB

      15:38 0 Comments
      Conoscere l'algoritmo di Airbnb per avere una marcia in più sulla concorrenza.



      ALGORITMO AIRBNB
      CONOSCERE L'ALGORITMO DI AIRBNB
      Conoscere l'algoritmo di Airbnb



      Ogni grande colosso che si rispetti ha il suo algoritmo ed Airbnb non ne è esente.
      Esiste un algoritmo di Airbnb che determina quali sono gli annunci più performanti e che convertono meglio.

      Capisciammè che siti come Airbnb non lavorano per la gloria ma per generare profitti per cui puntano statisticamente su annunci che gli portano soldi. 
      Per capire, tra la massa, quali sono questi annunci adottano un algoritmo che li riconosce e li incentiva.

      Vuoi capire se anche tu sei tra i preferiti di Airbnb, o vuoi diventarlo?

      Bene, L'algoritmo si basa su alcune caratteristiche base che sono:

      • Sito sempre aggiornato.


      Non basta creare un annuncio, metterlo online e dimenticarselo. 
      Modifica spesso i prezzi, fai promozioni, sconti ecc... aumenta e diminuisci i prezzi di pochi euro al giorno, almeno una volta a settimana. 

      Perché farlo? Se un turista ha salvato/visitato il tuo annuncio per delle date specifiche, Airbnb e i suoi "cookie di profilazione *" lo captano e, subito dopo e nei giorni seguenti, il turista riceverà delle email "incentivanti" da Airbnb che gli mostrerà alloggi che fanno delle promozioni in quella zona e per quel periodo per cui se tu abbassi il prezzo anche solo di pochi euro, sarai uno di quegli alloggi promossi da Airbnb via email e può essere che il turista profilato, invogliato dal ribasso, colga l'occasione e prenoti.
      Lo dico perché io ne ricevo diverse.

      *I cookie di profilazione vengono utilizzati al fine di inviare messaggi pubblicitari in linea con le preferenze manifestate da una persona nell'ambito della navigazione in rete.


    1. Alto tasso di prenotazioni. 
    2. Ecco perché se non le stai ricevendo dovresti abbassare il prezzo per acquisirne diverse: per farsi notare dall'algoritmo che, a fronte di nuove prenotazioni, fa salire il tuo annuncio in prima pagina. A quel punto puoi alzare le tariffe. 

      ATTENZIONE! Non sto dicendo di svendere la tua casa ma di abbassare i prezzi come strategia, come investimento pubblicitario. 
      Seleziona dei periodi da incentivare (non alta stagione), mesi morti, giornate infrasettimanali e abbassa i prezzi in modo considerevole (prendi come metro di paragone le tariffe dei tuoi competitors). L'importante è ripagarsi i costi di gestione e non andare in perdita anche se non ci guadagnerai nulla. 
      Molti si fanno pubblicità su Facebook Ads o Google adword ma tutto questo ha un costo e se non sai settare la pubblicità mirata, rischi di pagare molto convertendo poco o nulla. 

      Con questo metodo invece non guadagnerai molto ma nemmeno ci perderai soldi. Riempiendo periodi che molto probabilmente rimarrebbero sfitti, vai a scalare la classifica della vetrina di Airbnb. 
      Finire in prima pagina nei risultati di ricerca della tua città, è un ottimo risultato poiché molte persone cliccano i primi annunci che gli appaiono e di conseguenza avrai più possibilità di essere visto e ricevere prenotazioni.

      Airbnb favorisce la visibilità degli alloggi che ricevono più prenotazioni mettendo quegli annunci in prima pagina. Tu appari in prima pagina nei risultati di ricerca?
      Purtroppo è sufficiente apparire in seconda pagina per avere molta meno visibilità poiché la maggior parte delle persone "si perde" nei primi annunci.

      • Basso tasso di disdette 

      Dicono che hai 24 ore per accettare o disdire una prenotazione senza problemi ma, se rifiuti diversi ospiti, l'algoritmo lo conteggia, eccome! Non ti danno visibilità per non guadagnarci niente!

      • Alto tasso di risposta

      Rispondere sempre e velocemente alla prima domanda/richiesta. La prima richiesta è quella che conta per l'algoritmo.
      Se non hai tempo, sei al lavoro o per strada, usa l'App per rispondere con un semplice messaggio: "Salve, grazie per l'interesse. Appena finisco di lavorare, risponderò a tutte le sue domande con calma, a presto." In alternativa, trucchetto che facevo io, era quello di prepararmi delle risposte preimpostate (tanto le domande sono sempre le stesse) e fare copia e incolla con piccole modifiche.

      • Evitare di chiudere il calendario o sospendere l'annuncio

      Mi hanno posto questa domanda: chi è su più siti, ad esempio Booking, Homeaway e Airbnb, è più svantaggiato nella visibilità di Airbnb? Mi viene da pensare che se sul calendario di Airbnb le date vengano chiuse da prenotazioni di Booking, l'algoritmo lo legge come meno disponibile per Airbnb e quindi avvantaggia chi riceve prenotazioni solo da Airbnb. Potrebbe essere possibile secondo te che la visibilità dipenda anche da questo?

      Sì è vero. Se per esempio il tuo annuncio appare spesso nei risultati di ricerca ma il tuo alloggio non è quasi mai disponibile, ti declassano. Lo stesso vale se, per un motivo o l'altro, chiudi la visibilità dell'alloggio per tot.tempo.
      In quest'ultimo caso, se dopo aver sospeso l'annuncio per tot. tempo si vedono perdite di risultato notevoli rispetto alla precedente situazione, è meglio creare un annuncio ex novo (con una email diversa) chiudendo il vecchio account.

      • Attivare l'impostane prenotazione immediata

      Gli alloggi che hanno attivato questa opzione, appaiono per primi nei risultati di ricerca.

      Come attivare la prenotazione immediata?

      Vai su I tuoi annunci su airbnb e seleziona un annuncio.
      Clicca Gestisci annuncio.
      Clicca Impostazioni di prenotazione nella parte superiore della pagina.
      Per attivare la Prenotazione immediata, seleziona: Chi risponde ai tuoi requisiti potrà prenotare senza chiedere la tua approvazione. Al contrario, per disattivare la prenotazione immediata, seleziona Tutti gli ospiti devono inviare le richieste di prenotazione.

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      Se sei un aspirante host, in questo articolo ti spiego come inserire un annuncio su Airbnb e quanto costa 👇
      Guadagna soldi con AIRBNB

      AIRBNB gli errori più comuni



      Ho speso 2 giorni analizzando pagine e pagine di annunci su Airbnb Italia e ho notato diversi errori piuttosto comuni. Qui di seguito quelli che dovresti eliminare o correggere se li trovi nei tuoi annunci:

      • Pulizie e/o cauzione da pagare all'arrivo 
      C'è la voce dedicata. Io non pagherai mai la cauzione in contanti all'arrivo quando gli altri host la includono nel servizio di Airbnb. A nessuno piace lasciare contanti ad uno sconosciuto.

      • Imposta le spese di pulizia minime se affitti casa per 1-2 o 3 notti. 
      Purtroppo sempre più alloggi hanno spese extra alte. Capisci da te che pagare di pulizie più di quello che si paga per l'alloggio non ha molto senso. Io scapperei alla ricerca di un'altra soluzione. Piuttosto, assorbi queste spese nella tariffa giornaliera. Alcuni viaggiatori hanno maturato dei buoni viaggio Airbnb e le spese "separate" non sono scontate. Te lo dico perché a me è successo. Anche questo fattore incide sulla scelta. Infatti per pagare tutto con il buono, ho scelto alloggi con prezzi più alti ma senza extra.
      • Poca chiarezza o velate minacce
      Ho letto persino cose del genere: "l'alloggio si lascia pulito altrimenti devi pagare 35 euro o ti verranno addebitati dalla cauzione" oppure restrizione sulle spese di riscaldamento, aria condizionata ecc...

      Ma che ansia! E come faccio a capire il tuo grado di pulizia o quanto posso "spendere" di utenze?
        Specifica sempre cosa intendi. Esempio: "Per venirvi incontro sul prezzo non rincariamo con le spese di pulizia, saremo lieti di accogliere ospiti che lasciano l'alloggio ordinato e in buono stato. Per cui se troviamo piatti sporchi nel lavello, pattumiera sparsa per la casa, sarà decurtata dalla cauzione una cifra di 20 euro per le pulizie extra ordinarie".

        Idem per le utenze, un esempio esplicativo: "All'arrivo segneremo insieme la cifra che compare sul contatore. Nel prezzo è incluso un consumo di tot kWh/metri cubi pari a tot. al giorno... se si sfora questo consumo, i costi saranno addebitati al momento del check-out." 

        Mettere casa su Booking

        Home sharing Airbnb

        ANALISI del tuo ANNUNCIO AIRBNB



        Trovare un alloggio Airbnb per il mio ultimo spostamento è stata un'impresa. Ringrazio che l'Italia sia un paese così ambito perché non so come facciano ad affittare certi host.
        Va be, se hai casa sotto il Colosseo, puoi anche permetterti di fare lo strunz, antisociale, menefreghista, tanto soldi e turisti arriveranno lo stesso ma in caso contrario dovresti sbatterti un attimino di più.
        Basta poco! Non rinunciare proprio ora e analizziamo caso per caso. Qui riporto alcuni dei principali sbagli che molti fanno e che minano gli affari.

        Errori che ho riscontrato più spesso:

        • Vuoi affittare casa anche solo per un solo giorno e poi spunti l'opzione: Check-in, Gli ospiti devono arrivare un giorno preciso.
        Pessima scelta in quanto se tu vuoi che i tuoi ospiti arrivino il sabato, e io cerco casa per pernottare 3 giorni partendo il giovedì, il tuo alloggio NON mi compare nella ricerca. Praticamente potrei prenotare solo da Sabato a Sabato il che avrebbe un senso se affittassi a settimane ma non se vuoi proporre il tuo alloggio per meno giorni. Attenzione a "giocare" con le impostazioni: senza accorgetene ti fai autogol da solo.

        Per vedere se il tuo annuncio appare nelle ricerche, apri una pagina "in incognito" sul motore di ricerca: digita Airbnb e cerca il tuo annuncio inserendo delle date a casaccio oppure cercandoti per la località esatta.
        Molte volte ci lamentiamo che non ci arrivano prenotazioni ma siamo sicuri che appaiamo in vetrina? In che posizione siamo?
          impostare annuncio airbnb
          Giorno check-in vincolato. Limita molto la visibilità e le prenotazioni.

          • Non scrivere una descrizione profilo. 
          Okay te lo dico in maniera soft...
          Chi cacchio sei? Perché dovrei venire a casa tua? Quello che affitti è il tuo alloggio? Sei il gestore?  
          E scrivile 'ste 2 righe per presentarti!

          Non devi scrivere un papiro ma giusto un paio di cose. Questo aspetto è molto importante soprattutto se affitti uno spazio condiviso in quanto sapere con chi si dovrebbe convivere, dividere gli spazi comuni, è essenziale.
          Che cosa ti piace fare? Leggere, disegnare o fare baldoria fino all'alba? Potrebbe incidere sulla scelta del tuo ospite. Venditi bene.

          CONSIGLIO: ricordo che secondo le mie statistiche di gradimento, una foto profilo rassicurante attira più ospiti. Una foto di donna batte la foto di un uomo. Se sei un uomo, non c'è bisogno che mi diventi drag queen, fatti la foto con tua madre, sorella, moglie... se proprio vuoi apparire da solo in foto, evita la faccia da maniaco o le turiste donne non verranno da te.

          • Vincolante accettare solo ospiti con documenti d'identità certificati

          Questa opzione comporta che un viaggiatore non possa prenotarti casa se prima non carica online un documento valido di identità. 

          Utile sicuramente per selezionare la clientela ma devo dire che, avendola usata, ho visto crollare le prenotazioni drasticamente. Mi è poi capitato di prenotare un alloggio con questa specifica e siccome il profilo era di un'amica che l'aveva appena aperto, quindi senza identificazione completa, ha reso tutto più complicato. Se il turista ha fretta o non ha sottomano il documento... fai la foto, caricala, inviala, aspetta... insomma cambia alloggio. 

          Se anche tu hai impostato questa voce, valuta di cambiarla con una più accettabile: "segnalazione da altri host" che non rende la prenotazione così macchinosa e al tempo stesso ti tutela perché permette la prenotazione diretta solo ai turisti che hanno ricevuto belle recensioni da altri host. In questo modo potresti ricevere più prenotazioni.

          Come dire... se un turista si è comportato bene con un altro host, ci sono ottime probabilità che lo sia anche a casa tua. Non è una certezza al 100% ma è meglio di niente.

          documenti ospiti airbnb

          • Sbagliato essere troppo professionali

          Airbnb è informale. È la piattaforma del ghimmi faiv batti cinque ye ye

          Se un cliente ti scrive: "Ciao Andrea, mi interessa il tuo alloggio mi fai sapere se c'è questo e quest'altro e se è disponibile per il tot giorno... "

          Rispondigli con lo stesso suo tono: se ti da del TU, dagli del TU. Se ti scrive in modo informale, fai altrettanto. Dimentica risposte del tipo:

          "Cortese cliente, grazie per la sua gradita richiesta la informiamo che nella nostra struttura..."

          Perché mettere muri? Poi ti lamenti se ti trattano come un "hotel 5 stelle" e vogliono servizi che non ti competono.
          Meglio essere chiari e identificarsi da subito: "sono un host che affitta casa sua e lo faccio nel miglior modo possibile ma non sono un albergatore e non fornisco servizi." Pane al pane, vino al vino.

          Sei un professionista?

          Bene, identificati.
          • Nel profilo invece del tuo nome di battesimo, metti il nome dell'hotel o B&B [Es. HOTEL dei PINI invece di Andrea]. È più efficace. Chi sei tu, lo puoi specificare nella descrizione: Sono Andrea il gestore dell'hotel, contattami per qualsiasi info sarò felice di aiutarti.
          • Nell'annuncio ribadisci che gestisci un hotel/B&B che affitta stanze, colazione (inclusa o meno da specificare).
          Fatti trovare per quello che sei, la chiarezza è la base di buone recensioni e ospiti soddisfatti. Ti dirò, io spesso preferisco alloggiare in strutture gestite da professionisti piuttosto che host dell'ultima ora per cui non è certo uno svantaggio, anzi.

          Hai una Locazione Turistica?

          Ultimi consigli... 
          • Chiudi le disponibilità calendario se non hai l'alloggio libero in quelle date.

          Una cosa che odio profondamente è fare ricerche coi dei criteri e delle date, selezionare una struttura, fare una domanda che di solito è "Ciao, cortesemente mi confermi che c'è il parcheggio incluso?", aspettare ore e poi sentirmi dire che il periodo richiesto è già occupato. Mi capita spessissimo ed è per questo che poi mollo Airbnb e prenoto su Booking.
          Non fare lo stesso errore:
          • Imposta il periodo minimo di soggiorno se cambia durante l'anno.
          Mi spiego meglio, ho fatto richiesta per alloggiare in un residence per 2 notti. Il periodo risultava disponibile ma quando ho chiesto info per prenotare, dopo ore, mi sono sentita rispondere che in estate affittano solo per un minimo di 7 giorni. Bene, perché non modificare i parametri di prenotazione solo per il periodo estivo limitando le richieste per chi vuole soggiornare per un minimo di 7 notti? 
          L'opzione è personalizzabile anche solo per pochi giorni o mesi. Puoi ricevere prenotazioni di un giorno a novembre, minimo 3 notti per il fine settimana, o minimo 7 notti ad Agosto ecc... 
          • Non far perdere tempo ai tuoi possibili clienti ma soprattutto non crearti un'aurea di inaffidabilità o di pensieri del tipo: "questo 'gna fa proprio!" Se tornassi in quel posto, ti scarterei a priori.

          L'ALGORITMO DI AIRBNB non basta se ti boicotti


          1. Hai spuntato tutte le voci utili per apparire anche se un turista seleziona dei filtri?

          Cerca il tuo annuncio come se fossi un turista e inserisci vari filtri (prezzo, ospiti, parcheggio...), solo così puoi capire come ti leggono gli altri e se appare il tuo annuncio in vetrina.
          Ricercati anche nella versione inglese o nella lingua che ti interessa promuovere per vedere come appare il tuo annuncio se letto da un inglese o da un tedesco, per esempio.
          Come fare? Il Link rimane invariato devi solo cambiare il suffisso finale: togli IT e metti IE, DE, ES, FR ecc... ogni nazione ha il suo suffisso internet.

          2. Come hai impostato la disponibilità calendario?

          Sempre come se fossi un turista sperimenta i prezzi giornalieri, settimanali o mensili del tuo alloggio. Prova a cliccare una data precisa di 7 o 30 giorni come se volessi prenotarti casa tua e vedi se è tutto okay.

          3. Noti che i prezzi mensili sono estremamente alti? Correggili e aggiungi una voce all'annuncio: "contattami per preventivi per affitti medio-lunghi".

          4. Dai l'impressione di essere un host che non gliene frega niente di quello che fa?
          Foto buie, caricare storte, con oggetti sparsi, un annuncio striminzito... dalla serie: zero sbattimento, su che sono stra impegnato!
          Non dirmi che la gente odia leggere per cui stai striminzito nello scrivere perché sì, è vero che c'è una percentuale di persone che odia leggere ma tutti leggono se sono interessati ad una cosa.

          Eppoi, di solito, le persone più colte e pacate amano la lettura un motivo in più per scrivere una descrizione NON dico inutilmente prolissa ma chiara che risponda a tutte le principali domande che un turista può farsi che di solito sono: C'è parcheggio? È vicino ai mezzi pubblici? Quanto è lontano dal mare/aeroporto/metro ecc... può ospitare un bambino piccolo? Quanti posti letto ci sono? C'è il wifi?
          Lo so che sarebbe sufficiente leggere le specifiche ma meglio ribadirlo nell'annuncio esortando a scriverti per avere dettagli più precisi. Renditi disponibile al dialogo, lo so che questo attirerà più richieste e non sempre più prenotazioni ma sono abbastanza sicura che più ti scrivono e più ciò incida sul benessere del tuo annuncio.

          Segui gli aggiornamenti del blog sulla pagina Facebook, ti aspetto!



          Bene, anche per oggi è tutto. Visto che con queste info un paio di prenotazioni in più te le puoi portare a casa, sgranchisci il tuo dito indice e clicca sul tasto social preferito per condividere l'articolo... ^_^
          Buon business!

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          Aggiornato aprile 2019
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