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CONOSCERE L'ALGORITMO DI AIRBNB

15:38 0 Comments
Conoscere l'algoritmo di Airbnb per avere una marcia in più sulla concorrenza.

ALGORITMO AIRBNB
CONOSCERE L'ALGORITMO DI AIRBNB


Conoscere l'algoritmo di Airbnb



Ogni grande colosso che si rispetti ha il suo algoritmo ed Airbnb non ne è esente.
Esiste un algoritmo di Airbnb che determina quali sono gli annunci più performanti e che convertono meglio.

Capisciammè che siti come Airbnb non lavorano per la gloria ma per generare profitti per cui puntano statisticamente su annunci che gli portano soldi. 
Per capire, tra la massa, quali sono questi annunci adottano un algoritmo che li riconosce e li incentiva.

Vuoi capire se anche tu sei tra i preferiti di Airbnb, o vuoi diventarlo?

Bene, L'algoritmo si basa su alcune caratteristiche base che sono:

  • Sito sempre aggiornato.


Non basta creare un annuncio, metterlo online e dimenticarselo. 
Modifica spesso i prezzi, fai promozioni, sconti ecc... aumenta e diminuisci i prezzi di pochi euro al giorno, almeno una volta a settimana. 

Perché farlo? Se un turista ha salvato/visitato il tuo annuncio per delle date specifiche, Airbnb e i suoi "cookie di profilazione *" lo captano e, subito dopo e nei giorni seguenti, il turista riceverà delle email "incentivanti" da Airbnb che gli mostrerà alloggi che fanno delle promozioni in quella zona e per quel periodo per cui se tu abbassi il prezzo anche solo di pochi euro, sarai uno di quegli alloggi promossi da Airbnb via email e può essere che il turista profilato, invogliato dal ribasso, colga l'occasione e prenoti.
Lo dico perché io ne ricevo diverse.

*I cookie di profilazione vengono utilizzati al fine di inviare messaggi pubblicitari in linea con le preferenze manifestate da una persona nell'ambito della navigazione in rete.


  • Alto tasso di prenotazioni. 
  • Ecco perché se non le stai ricevendo dovresti abbassare il prezzo per acquisirne diverse: per farsi notare dall'algoritmo che, a fronte di nuove prenotazioni, fa salire il tuo annuncio in prima pagina. A quel punto puoi alzare le tariffe. 

    ATTENZIONE! Non sto dicendo di svendere la tua casa ma di abbassare i prezzi come strategia, come investimento pubblicitario. 
    Seleziona dei periodi da incentivare (non alta stagione), mesi morti, giornate infrasettimanali e abbassa i prezzi in modo considerevole (prendi come metro di paragone le tariffe dei tuoi competitors). L'importante è ripagarsi i costi di gestione e non andare in perdita anche se non ci guadagnerai nulla. 
    Molti si fanno pubblicità su Facebook Ads o Google adword ma tutto questo ha un costo e se non sai settare la pubblicità mirata, rischi di pagare molto convertendo poco o nulla. 

    Con questo metodo invece non guadagnerai molto ma nemmeno ci perderai soldi. Riempiendo periodi che molto probabilmente rimarrebbero sfitti, vai a scalare la classifica della vetrina di Airbnb. 
    Finire in prima pagina nei risultati di ricerca della tua città, è un ottimo risultato poiché molte persone cliccano i primi annunci che gli appaiono e di conseguenza avrai più possibilità di essere visto e ricevere prenotazioni.

    Airbnb favorisce la visibilità degli alloggi che ricevono più prenotazioni mettendo quegli annunci in prima pagina. Tu appari in prima pagina nei risultati di ricerca?
    Purtroppo è sufficiente apparire in seconda pagina per avere molta meno visibilità poiché la maggior parte delle persone "si perde" nei primi annunci.

    • Basso tasso di disdette 

    Dicono che hai 24 ore per accettare o disdire una prenotazione senza problemi ma, se rifiuti diversi ospiti, l'algoritmo lo conteggia, eccome! Non ti danno visibilità per non guadagnarci niente!

    • Alto tasso di risposta

    Rispondere sempre e velocemente alla prima domanda/richiesta. La prima richiesta è quella che conta per l'algoritmo.
    Se non hai tempo, sei al lavoro o per strada, usa l'App per rispondere con un semplice messaggio: "Salve, grazie per l'interesse. Appena finisco di lavorare, risponderò a tutte le sue domande con calma, a presto." In alternativa, trucchetto che facevo io, era quello di prepararmi delle risposte preimpostate (tanto le domande sono sempre le stesse) e fare copia e incolla con piccole modifiche.

    • Evitare di chiudere il calendario o sospendere l'annuncio

    Mi hanno posto questa domanda: chi è su più siti, ad esempio Booking, Homeaway e Airbnb, è più svantaggiato nella visibilità di Airbnb? Mi viene da pensare che se sul calendario di Airbnb le date vengano chiuse da prenotazioni di Booking, l'algoritmo lo legge come meno disponibile per Airbnb e quindi avvantaggia chi riceve prenotazioni solo da Airbnb. Potrebbe essere possibile secondo te che la visibilità dipenda anche da questo?

    Sì è vero. Se per esempio il tuo annuncio appare spesso nei risultati di ricerca ma il tuo alloggio non è quasi mai disponibile, ti declassano. Lo stesso vale se, per un motivo o l'altro, chiudi la visibilità dell'alloggio per tot.tempo.
    In quest'ultimo caso, se dopo aver sospeso l'annuncio per tot. tempo si vedono perdite di risultato notevoli rispetto alla precedente situazione, è meglio creare un annuncio ex novo (con una email diversa) chiudendo il vecchio account.

    • Attivare l'impostane prenotazione immediata

    Gli alloggi che hanno attivato questa opzione, appaiono per primi nei risultati di ricerca.

    Come attivare la prenotazione immediata?

    Vai su I tuoi annunci su airbnb e seleziona un annuncio.
    Clicca Gestisci annuncio.
    Clicca Impostazioni di prenotazione nella parte superiore della pagina.
    Per attivare la Prenotazione immediata, seleziona: Chi risponde ai tuoi requisiti potrà prenotare senza chiedere la tua approvazione. Al contrario, per disattivare la prenotazione immediata, seleziona Tutti gli ospiti devono inviare le richieste di prenotazione.

    Articolo correlato:

    Se sei un aspirante host, in questo articolo ti spiego come inserire un annuncio su Airbnb e quanto costa 👇
    Guadagna soldi con AIRBNB

    AIRBNB gli errori più comuni



    Ho speso 2 giorni analizzando pagine e pagine di annunci su Airbnb Italia e ho notato diversi errori piuttosto comuni. Qui di seguito quelli che dovresti eliminare o correggere se li trovi nei tuoi annunci:

    • Pulizie e/o cauzione da pagare all'arrivo 
    C'è la voce dedicata. Io non pagherai mai la cauzione in contanti all'arrivo quando gli altri host la includono nel servizio di Airbnb. A nessuno piace lasciare contanti ad uno sconosciuto.

    • Imposta le spese di pulizia minime se affitti casa per 1-2 o 3 notti. 
    Purtroppo sempre più alloggi hanno spese extra alte. Capisci da te che pagare di pulizie più di quello che si paga per l'alloggio non ha molto senso. Io scapperei alla ricerca di un'altra soluzione. Piuttosto, assorbi queste spese nella tariffa giornaliera. Alcuni viaggiatori hanno maturato dei buoni viaggio Airbnb e le spese "separate" non sono scontate. Te lo dico perché a me è successo. Anche questo fattore incide sulla scelta. Infatti per pagare tutto con il buono, ho scelto alloggi con prezzi più alti ma senza extra.
    • Poca chiarezza o velate minacce
    Ho letto persino cose del genere: "l'alloggio si lascia pulito altrimenti devi pagare 35 euro o ti verranno addebitati dalla cauzione" oppure restrizione sulle spese di riscaldamento, aria condizionata ecc...

    Ma che ansia! E come faccio a capire il tuo grado di pulizia o quanto posso "spendere" di utenze?
      Specifica sempre cosa intendi. Esempio: "Per venirvi incontro sul prezzo non rincariamo con le spese di pulizia, saremo lieti di accogliere ospiti che lasciano l'alloggio ordinato e in buono stato. Per cui se troviamo piatti sporchi nel lavello, pattumiera sparsa per la casa, sarà decurtata dalla cauzione una cifra di 20 euro per le pulizie extra ordinarie".

      Idem per le utenze, un esempio esplicativo: "All'arrivo segneremo insieme la cifra che compare sul contatore. Nel prezzo è incluso un consumo di tot kWh/metri cubi pari a tot. al giorno... se si sfora questo consumo, i costi saranno addebitati al momento del check-out." 

      Mettere casa su Booking

      Home sharing Airbnb

      ANALISI del tuo ANNUNCIO AIRBNB



      Trovare un alloggio Airbnb per il mio ultimo spostamento è stata un'impresa. Ringrazio che l'Italia sia un paese così ambito perché non so come facciano ad affittare certi host.
      Va be, se hai casa sotto il Colosseo, puoi anche permetterti di fare lo strunz, antisociale, menefreghista, tanto soldi e turisti arriveranno lo stesso ma in caso contrario dovresti sbatterti un attimino di più.
      Basta poco! Non rinunciare proprio ora e analizziamo caso per caso. Qui riporto alcuni dei principali sbagli che molti fanno e che minano gli affari.

      Errori che ho riscontrato più spesso:

      • Vuoi affittare casa anche solo per un solo giorno e poi spunti l'opzione: Check-in, Gli ospiti devono arrivare un giorno preciso.
      Pessima scelta in quanto se tu vuoi che i tuoi ospiti arrivino il sabato, e io cerco casa per pernottare 3 giorni partendo il giovedì, il tuo alloggio NON mi compare nella ricerca. Praticamente potrei prenotare solo da Sabato a Sabato il che avrebbe un senso se affittassi a settimane ma non se vuoi proporre il tuo alloggio per meno giorni. Attenzione a "giocare" con le impostazioni: senza accorgetene ti fai autogol da solo.

      Per vedere se il tuo annuncio appare nelle ricerche, apri una pagina "in incognito" sul motore di ricerca: digita Airbnb e cerca il tuo annuncio inserendo delle date a casaccio oppure cercandoti per la località esatta.
      Molte volte ci lamentiamo che non ci arrivano prenotazioni ma siamo sicuri che appaiamo in vetrina? In che posizione siamo?
        impostare annuncio airbnb
        Giorno check-in vincolato. Limita molto la visibilità e le prenotazioni.

        • Non scrivere una descrizione profilo. 
        Okay te lo dico in maniera soft...
        Chi cacchio sei? Perché dovrei venire a casa tua? Quello che affitti è il tuo alloggio? Sei il gestore?  
        E scrivile 'ste 2 righe per presentarti!

        Non devi scrivere un papiro ma giusto un paio di cose. Questo aspetto è molto importante soprattutto se affitti uno spazio condiviso in quanto sapere con chi si dovrebbe convivere, dividere gli spazi comuni, è essenziale.
        Che cosa ti piace fare? Leggere, disegnare o fare baldoria fino all'alba? Potrebbe incidere sulla scelta del tuo ospite. Venditi bene.

        CONSIGLIO: ricordo che secondo le mie statistiche di gradimento, una foto profilo rassicurante attira più ospiti. Una foto di donna batte la foto di un uomo. Se sei un uomo, non c'è bisogno che mi diventi drag queen, fatti la foto con tua madre, sorella, moglie... se proprio vuoi apparire da solo in foto, evita la faccia da maniaco o le turiste donne non verranno da te.

        • Vincolante accettare solo ospiti con documenti d'identità certificati

        Questa opzione comporta che un viaggiatore non possa prenotarti casa se prima non carica online un documento valido di identità. 

        Utile sicuramente per selezionare la clientela ma devo dire che, avendola usata, ho visto crollare le prenotazioni drasticamente. Mi è poi capitato di prenotare un alloggio con questa specifica e siccome il profilo era di un'amica che l'aveva appena aperto, quindi senza identificazione completa, ha reso tutto più complicato. Se il turista ha fretta o non ha sottomano il documento... fai la foto, caricala, inviala, aspetta... insomma cambia alloggio. 

        Se anche tu hai impostato questa voce, valuta di cambiarla con una più accettabile: "segnalazione da altri host" che non rende la prenotazione così macchinosa e al tempo stesso ti tutela perché permette la prenotazione diretta solo ai turisti che hanno ricevuto belle recensioni da altri host. In questo modo potresti ricevere più prenotazioni.

        Come dire... se un turista si è comportato bene con un altro host, ci sono ottime probabilità che lo sia anche a casa tua. Non è una certezza al 100% ma è meglio di niente.

        documenti ospiti airbnb

        • Sbagliato essere troppo professionali

        Airbnb è informale. È la piattaforma del ghimmi faiv batti cinque ye ye

        Se un cliente ti scrive: "Ciao Andrea, mi interessa il tuo alloggio mi fai sapere se c'è questo e quest'altro e se è disponibile per il tot giorno... "

        Rispondigli con lo stesso suo tono: se ti da del TU, dagli del TU. Se ti scrive in modo informale, fai altrettanto. Dimentica risposte del tipo:

        "Cortese cliente, grazie per la sua gradita richiesta la informiamo che nella nostra struttura..."

        Perché mettere muri? Poi ti lamenti se ti trattano come un "hotel 5 stelle" e vogliono servizi che non ti competono.
        Meglio essere chiari e identificarsi da subito: "sono un host che affitta casa sua e lo faccio nel miglior modo possibile ma non sono un albergatore e non fornisco servizi." Pane al pane, vino al vino.

        Sei un professionista?

        Bene, identificati.
        • Nel profilo invece del tuo nome di battesimo, metti il nome dell'hotel o B&B [Es. HOTEL dei PINI invece di Andrea]. È più efficace. Chi sei tu, lo puoi specificare nella descrizione: Sono Andrea il gestore dell'hotel, contattami per qualsiasi info sarò felice di aiutarti.
        • Nell'annuncio ribadisci che gestisci un hotel/B&B che affitta stanze, colazione (inclusa o meno da specificare).
        Fatti trovare per quello che sei, la chiarezza è la base di buone recensioni e ospiti soddisfatti. Ti dirò, io spesso preferisco alloggiare in strutture gestite da professionisti piuttosto che host dell'ultima ora per cui non è certo uno svantaggio, anzi.

        Hai una Locazione Turistica?

        Ultimi consigli... 
        • Chiudi le disponibilità calendario se non hai l'alloggio libero in quelle date.

        Una cosa che odio profondamente è fare ricerche coi dei criteri e delle date, selezionare una struttura, fare una domanda che di solito è "Ciao, cortesemente mi confermi che c'è il parcheggio incluso?", aspettare ore e poi sentirmi dire che il periodo richiesto è già occupato. Mi capita spessissimo ed è per questo che poi mollo Airbnb e prenoto su Booking.
        Non fare lo stesso errore:
        • Imposta il periodo minimo di soggiorno se cambia durante l'anno.
        Mi spiego meglio, ho fatto richiesta per alloggiare in un residence per 2 notti. Il periodo risultava disponibile ma quando ho chiesto info per prenotare, dopo ore, mi sono sentita rispondere che in estate affittano solo per un minimo di 7 giorni. Bene, perché non modificare i parametri di prenotazione solo per il periodo estivo limitando le richieste per chi vuole soggiornare per un minimo di 7 notti? 
        L'opzione è personalizzabile anche solo per pochi giorni o mesi. Puoi ricevere prenotazioni di un giorno a novembre, minimo 3 notti per il fine settimana, o minimo 7 notti ad Agosto ecc... 
        • Non far perdere tempo ai tuoi possibili clienti ma soprattutto non crearti un'aurea di inaffidabilità o di pensieri del tipo: "questo 'gna fa proprio!" Se tornassi in quel posto, ti scarterei a priori.

        L'ALGORITMO DI AIRBNB non basta se ti boicotti


        1. Hai spuntato tutte le voci utili per apparire anche se un turista seleziona dei filtri?

        Cerca il tuo annuncio come se fossi un turista e inserisci vari filtri (prezzo, ospiti, parcheggio...), solo così puoi capire come ti leggono gli altri e se appare il tuo annuncio in vetrina.
        Ricercati anche nella versione inglese o nella lingua che ti interessa promuovere per vedere come appare il tuo annuncio se letto da un inglese o da un tedesco, per esempio.
        Come fare? Il Link rimane invariato devi solo cambiare il suffisso finale: togli IT e metti IE, DE, ES, FR ecc... ogni nazione ha il suo suffisso internet.

        2. Come hai impostato la disponibilità calendario?

        Sempre come se fossi un turista sperimenta i prezzi giornalieri, settimanali o mensili del tuo alloggio. Prova a cliccare una data precisa di 7 o 30 giorni come se volessi prenotarti casa tua e vedi se è tutto okay.

        3. Noti che i prezzi mensili sono estremamente alti? Correggili e aggiungi una voce all'annuncio: "contattami per preventivi per affitti medio-lunghi".

        4. Dai l'impressione di essere un host che non gliene frega niente di quello che fa?
        Foto buie, caricare storte, con oggetti sparsi, un annuncio striminzito... dalla serie: zero sbattimento, su che sono stra impegnato!
        Non dirmi che la gente odia leggere per cui stai striminzito nello scrivere perché sì, è vero che c'è una percentuale di persone che odia leggere ma tutti leggono se sono interessati ad una cosa.

        Eppoi, di solito, le persone più colte e pacate amano la lettura un motivo in più per scrivere una descrizione NON dico inutilmente prolissa ma chiara che risponda a tutte le principali domande che un turista può farsi che di solito sono: C'è parcheggio? È vicino ai mezzi pubblici? Quanto è lontano dal mare/aeroporto/metro ecc... può ospitare un bambino piccolo? Quanti posti letto ci sono? C'è il wifi?
        Lo so che sarebbe sufficiente leggere le specifiche ma meglio ribadirlo nell'annuncio esortando a scriverti per avere dettagli più precisi. Renditi disponibile al dialogo, lo so che questo attirerà più richieste e non sempre più prenotazioni ma sono abbastanza sicura che più ti scrivono e più ciò incida sul benessere del tuo annuncio.

        Segui gli aggiornamenti del blog sulla pagina Facebook, ti aspetto!



        Bene, anche per oggi è tutto. Visto che con queste info un paio di prenotazioni in più te le puoi portare a casa, sgranchisci il tuo dito indice e clicca sul tasto social preferito per condividere l'articolo... ^_^
        Buon business!

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        Aggiornato aprile 2019

        AFFITTI BREVI IN ITALIA: lista di libri

        19:02 0 Comments
        Raccolta di libri/e-book su come affittare una casa vacanze, locazione turistica, aprire o promuovere un Bed and Breakfast o per chi vuole guadagnare una rendita con gli immobili.
        Come avviare e gestire gli affitti brevi in Italia.


        AFFITTI BREVI libri
        AFFITTI BREVI IN ITALIA LIBRI, Ebook 


        Ciao! Se sei alla ricerca di informazioni sulle locazioni brevi, B&B, attività extra alberghiere oltre i consigli elencati in questo blog: "I segreti degli host- inizia da qui"... di seguito vedrai una lista degli e-book pubblicati su Amazon con il rispettivo link, in modo che tu possa leggere l'estratto e scegliere la guida più idonea per i tuoi bisogni.

        Come si legge l'estratto?

        Come vedi nell'immagine postata sopra, è sufficiente cliccare sulla scritta "Leggi l'estratto", nella rispettiva pagina Amazon in cui sono pubblicate le guide sugli affitti brevi.

        Vuoi comprare una guida ma non hai un lettore Kindle? Ti chiedi se puoi leggerle ugualmente?

        Certo! Non è necessario possedere un dispositivo Kindle. Scarica una delle app gratuite per iniziare a leggere i libri Kindle sul tuo smartphone, tablet o computer. Devi solo cliccare il link " Leggilo con la nostra App Gratuita".
        La maggior parte delle guide elencate sono acquistabili in formato cartaceo.


        Affitti brevi in Italia: libri


        Chiaramente inizio con il mio e-book in vetrina su Amazon solo formato digitale/pdf a 3.90€:

          Lettura per aspiranti nuovi host. Ti guido in ogni fase del processo: le cose da fare, cosa serve, dove andare e a chi chiedere, fino alla pubblicazione del tuo annuncio. Successivamente, ti do dei consigli basati sulla mia esperienza e su quella dei tanti host che fanno parte del gruppo "i segreti degli host- blog" e affittano la loro casa in varie regioni d'Italia.
          Consigli utili sia se intendi affittare solo una stanza o una seconda casa, usando i principali portali online per promuovere il tuo annuncio. 

        • Fare Soldi Con AirBnb 
          • Manuale che spiega cosa prevede la normativa italiana in merito al settore "locazioni brevi". Il segreto per tutelare sia il padrone di casa sia il viaggiatore attraverso la registrazione di un contratto di locazione. 
            Come trovare l’elemento di unicità della tua struttura e come comunicarla al meglio per attrarre nuovi potenziali clienti. 7 consigli pratici di Home Staging per arredare la tua casa e renderla appetibile agli occhi dei tuoi clienti. L’importanza di delegare alcuni aspetti della tua attività così da espanderti più velocemente.


          • Vivere di turismo. Guadagna affittando immobili anche se non ne possiedi e non hai capitali 
              Libro indicato per chi vuole sviluppare un'attività extra alberghiera e vuole capire come fare. 

            • Guadagnare con Airbnb. Manuale per affitti temporanei
                Questo manuale si rivolge a chi ha un alloggio da affittare fornendo tutte le informazioni per partire da zero: dalla registrazione, al sito, alla preparazione dell'annuncio, dalla definizione del prezzo, alla gestione dei contatti e delle prenotazioni, dal check-in dell'ospite (guest), come ottenere la migliore visibilità nelle ricerche su Airbnb e valorizzare al massimo l'alloggio.

              • Bed & Breakfast Di Successo: Strategie efficaci per avere più prenotazioni pagando meno commissioni 
                Manuale indicato per chi gestisce un B&B in cui si spiegano le migliori strategie per avere più prenotazioni pagando meno commissioni. Insegna anche a come staccarsi dai siti intermediari (Airbnb, Booking... ) risparmiando sulle commissioni. 
                Analizzare il proprio B&B, i suoi punti di forza e anche di debolezza e nessuno può sfruttarli al meglio. Imparare a fare marketing. 

              • Fare business con l'home sharing. Con i consigli di una superhost Airbnb
              Manuale, dedicato in particolare a chi vuole guadagnare con Airbnb, sono descritte tutte le fasi dell'home sharing, dall'avviamento alla gestione delle prenotazioni. Esempi pratici per diventare maestri dell'ospitalità e a prevenire noiosi contrattempi per avere ospiti contenti che scrivano ottime recensioni, che generino più prenotazioni e che facciano aumentare il vostro business.



              Questo è un manuale di studio (in materia di locazione) in cui potrai conoscere tutte le tipologie di contratto ad uso abitativo in generale, comprese le locazioni brevi e i contratti per studenti e gli aspetti di registrazione e fiscali dei contratti, detrazioni... in modo che tu valuti quale sia la forma più vantaggiosa per locare il tuo immobile.

              Bene, per il momento è tutto... se troverò altro di specifico e valido, lo aggiungerò alla lista.

              Non fermarti qui, continua la lettura con articoli inerenti:

              👉 Vedi lista di tutti gli articoli sugli affitti brevi.
              👉 Vedi lista di tutti gli articoli su come affittare casa.


              Aggiornato Marzo 2019

              AIRBNB EXPERIENCE COME FUNZIONA E COME ISCRIVERSI

              12:30 0 Comments
              Come guadagnare soldi iscrivendosi gratuitamente a Airbnb Experiences. Offrire esperienze Airbnb in Italia. Esperienze Airbnb come funzionano? 

              Vuoi guadagnare soldi proponendo quello che sai fare meglio? Hai un hobby, un talento o una passione? Perché non "metterla a reddito" per guadagnare soldi, conoscere gente nuova e divertirsi?
              Hai già un ristorante o un'attività?
              Proponiti sulla pagina dedicata di Airbnb per promuovere la tua attività contando sulla visibilità mondiale che questo noto portale può darti.

              👉 OFFRIRE ESPERIENZE AIRBNB 


              (Nota: non è necessario avere un immobile in affitto per proporre un corso, è accessibile a chiunque senza e con partita Iva, imprenditori e casalinghe.)

              C'è spazio per tutto e tutti: dall'accompagnare i turisti a scoprire le bellezze della tua città o proponendo un corso per insegnare loro qualcosa. Il turista che arriva in una determinata città, ama relazionarsi con le persone del posto perché è il modo migliore per conoscere nuovi amici e i luoghi. 😉

              Qui di seguito ti spiegherò come usufruire di questa opportunità e qualche idea di lavori o corsi che potresti proporre.

              Esperienze Airbnb come funziona


              Esperienze Airbnb, come funziona?




              Molto semplicemente le "esperienze di Airbnb" sono delle attività che puoi proporre ai turisti che soggiornano nella tua città. Gli alloggi Airbnb sono sparsi ovunque in Italia per cui anche se non vivi in un centro turistico è possibile proporsi per quella determinata zona esempio: Milano e provincia, Firenze e provincia, Napoli e paesi limitrofi ecc...

              Le esperienze possono essere acquistate separatamente dai turisti, non è obbligatorio soggiornare a casa di chi le propone. Anzi, le due cose non sono collegate.

              Come funziona il processo di iscrizione?


              Nell'immagine qui sotto puoi vedere i 3 passi da fare per proporre un'esperienza:

              1. Capire se quello che vuoi proporre è in linea con le aspettative di Airbnb.
              2. Creare la tua esperienza spiegandola al meglio aggiungendo foto e dettagli.
              3. Invia il tutto e aspetta il responso di Airbnb.

              Iscrizione esperienze airbnb

              Proporre un corso su Airbnb

              Paura di non poter gestire tutto?

              Paura lecita ma ti voglio tranquillizzare subito. Tutto quello che proponi lo decidi tu nei tempi e nei modi che preferisci. Hai a disposizione solo un giorno alla settimana o uno al mese?
              Perfetto, non c'è problema. Puoi attivare l'esperienza solo quel giorno in cui sei disponibile.
              Non ti senti a tuo agio con troppe persone?
              Anche qui hai il potere di decidere la grandezza dei gruppi: anche solo una persona. Scegli tu.


              Host di esperienze Airbnb


              QUALI CORSI PUOI PROPORRE?
                Ci sono un'infinità di categorie che vanno da:
                • Sport
                • Natura
                • Sociale
                • Intrattenimento
                • Cibo
                • Arte
                Per fare in modo che la tua esperienza venga accettata, rendila il più dettagliata possibile sottolineando le tue capacità e professionalità.

                Cosa puoi proporre?

                1. Attività turistiche
                2. Attività che sai fare bene o che fai per lavoro.

                Vedi alcuni esempi nell'immagine qui sotto:

                Cosa proporre come esperienza airbnb

                Per la prima opzione prendi spunto dalla città in cui vivi, e che conosci, e accompagna i turisti alla scoperta del paese (considera che quello che per te è ovvio o scontato, non lo è per i turisti). Le persone vengono da tutto il mondo e sono entusiaste di poter entrare nella vita locale italiana.
                • Passeggiata alla scoperta delle attrazioni locali, 
                • Biciclettata al parco.
                • Ciaspolata sulla neve.
                • Corso di italiano base.
                • Corso di yoga mattutino sulla spiaggia.
                • Degustazione di vini e prodotti locali.
                Se sei un ristoratore/imprenditore puoi organizzare corsi di cucina come:
                • Insegnare a preparare il tiramisù (dolce conosciuto in tutto il mondo).
                • Fare la pasta fresca in casa
                • Insegnare a preparare, cuocere in forno a legna la propria pizza e mangiarla.
                • Preparare un aperitivo...
                A seconda della tua attività puoi proporre:
                • Un giro in Taxi sulla strada panoramica e sosta per le foto.
                • Un giro romantico in calesse per coppie.
                • Se sei una guida turistica puoi preparare percorsi ben precisi e proporli in inglese ai turisti.
                • Istruttore di sub, surf, vela? Puoi proporre un'immersione subacquea o una gita in barca.
                • Se sei un fotografo e vivi in una città piena di splendidi monumenti come Firenze, Venezia o Roma puoi proporre un Book fotografico davanti ai posti più turistici.

                Si possono proporre le esperienze Airbnb insieme a qualcun altro?


                Sì, si può. L'unica accortezza è quella di creare un profilo verificato su Airbnb e indicare il suo nome nell'annuncio dell'esperienza in modo che i partecipanti sappiano quanti e chi sarete.

                Perchè proporre le esperienze Airbnb?


                1. Guadagni in visibilità. Se sei host potresti aumentare le prenotazione al tuo alloggio, o comunque farti conoscere (anche il passaparola è molto efficace) se sei un imprenditore/ristoratore puoi promuovere la tua attività anche a turisti non della tua zona.
                Il tuo profilo, e ciò che proponi, finirebbero nelle vetrina mondiale di Experiences Airbnb portandoti più clienti/amicizie/opportunità. Pensaci... 

                2. Guadagni di più perché oltre all'eventuale affitto dell'immobile puoi farti pagare per le attività. 
                Se non puoi farlo tu potresti chiedere a tua moglie, o i tuoi figli, se vogliono proporre qualcosa (dalla serie: come mettere a reddito tutta la famiglia 😋).

                Magari hai figli che studiano, o la moglie disoccupata, che amerebbero tanto trovare un lavoretto di poche ore al mese per pagarsi qualche sfizio in più senza incidere sul budget famigliare.
                Con questa possibilità potrebbero offrire un'attività in linea con le loro capacità e inclinazioni, da fare nel tempo libero.


                Airbnb expericences: 

                come essere accettato nel programma


                Prima che tu faccia domanda al programma, ti spiego i dati che dovrai fornire e ti farò un esempio pratico in modo che tu prepari tutto il materiale.

                1. Accessibilità
                Organizza un'esperienza che i tuoi ospiti non potrebbero fare da soli.

                2. Partecipazione
                I tuoi ospiti dovrebbero poter prendere parte completamente all'esperienza partecipando non soltanto come osservatori.

                3. Prospettiva
                Ogni esperienza dovrebbe avere un qualche significato personale. Offri una prospettiva originale a cui i tuoi ospiti potrebbero non aver pensato prima.

                Qui di seguito tutte le voci che ti saranno richieste di riempire:

                ELEMENTI DI BASE

                Lingua (selezionare la lingua preferita)
                Categoria (Che tipo di esperienza offrirai? Scegli la categoria che illustra meglio la tua esperienza).

                PAGINA DELL'ESPERIENZA (campi da compilare)

                • Titolo dell'esperienza
                • Orario
                • Inciso (breve descrizione)
                • Foto
                • Su di te
                • Cosa faremo
                • Dove ti porterò
                • Dove ci incontreremo
                • Cosa fornirò
                • Note
                GLI ULTIMI TOCCHI
                VERIFICA E INVIA

                CREARE UN'ESPERIENZA BREVE


                Facciamo un esempio pratico: 


                Mettiamo che vivi a Milano e vuoi proporre ogni Sabato una camminata ai Navigli con aperitivo incluso in un posto tipico con assaggi di prodotti locali. 

                Fatto questo devi:

                Inserire un titolo accattivante: Having fun in Milan! 

                Inserire l'orario: dalle 17 alle 20

                Una breve descrizione di 35 caratteri: Un camminata nel cuore della movida Milanese.

                Foto: Fai 3 belle foto di quello che proponi. In questo caso foto dei Navigli pieni di gente, foto del locale e foto buffet.

                Su di te: almeno 150 caratteri per dire perché scegliere te come accompagnatore.

                Cosa faremo: descrizione dell'esperienza. Falli sognare, in questo scritto coinvolgili a livello emotivo. 

                Dove ti porterò: descrizione del percorso. 

                Dove ci incontreremo: luoghi in cui andrai a prendere i tuoi clienti. Per esempio davanti ad un monumento famoso come il Duomo, all'uscita della metropolitana, casa tua...

                Cosa fornirò: specifica se nella tariffa è incluso il costo dell'aperitivo, il prezzo dei biglietti della metro (se servono). In caso affermativo spunta le voci interessate: in questo caso Biglietti e Spuntini.

                Note: aggiungi consigli per i tuoi ospiti su come vestirsi o cosa portare. Per esempio scarpe comode, macchina fotografica, bottiglietta d'acqua....

                Sei istruttore di fitness? Hai un maniero, un agriturismo o un B&B? Vivi sul mare e vuoi proporre una gita in Barca? Idem come sopra scrivi tutte le voci richieste, il numero massimo di partecipanti e il costo.

                Nell'esempio di Milano valuta i costi fissi: 
                • 10 euro il costo dell'aperitivo
                • 3 euro il costo del biglietto
                • Il tuo tempo e scrivi il prezzo totale che ritieni opportuno.

                Come funzionano i pagamenti e i compensi?



                Le Esperienze Airbnb funzionano come gli affitti di casa. Il tutto avviene tramite l'intermediazione di Airbnb al quale andrà una percentuale.
                Il cliente paga la tariffa ad Airbnb (incluso la sua parte di commissione) che verrà poi girata a te (detratta della percentuale dovuta: 20% sul totale ) a conclusione dell'evento.

                Queste esperienze, proprio come accade per gli alloggi in affitto, vengono votate e recensite.
                Queste attività o corsi, sono soggetti ad una prenotazione separata rispetto agli alloggi. Per esempio posso prenotare casa a Firenze da Mario ma prenotare una camminata lungo l'Arno con Gianna.
                Si possono prenotare più esperienze nello stesso viaggio facendo attenzione a non sovrapporre gli impegni.

                Se sei pronto per provare o vuoi saperne di più... qui sotto il mio invito clicca su INIZIAMO o PER SAPERNE di più
                Mi raccomando, quando sarai online, lascia pure un commento per farmi sapere che cosa proponi. ;)

                👉 ESPERIENZE AIRBNB INIZIAMO 

                Airbnb Experiences


                Se invece vuoi solo testare l'esperienza, usa il mio link per ottenere 9€ di sconto su un'esperienza dal costo minimo di 43€.

                👉 buono sconto Airbnb  

                Lo sconto vale anche per affittare un'immobile come puoi leggere nell'immagine sotto.
                coupon Airbnb

                ESPERIENZE AIRBNB: TASSE E PERMESSI 


                Che io sappia, negli States, per proporre queste esperienze non c'è bisogno di nessuna autorizzazione particolare. Non credo sia lo stesso in Italia.
                Chiaramente dipende da che tipo di attività proponi: bisogna valutare se l'attività è occasionale o se fornisci un servizio continuativo che richiede l'apertura di partita Iva o qualche licenza particolare.

                Se il tutto si racchiude in una camminata amichevole, una serata in qualche locale, un aperitivo per chiacchierare o dare qualche nozione linguistica o consigli di viaggio, non credo che sia necessario nulla.
                Solitamente i redditi guadagnati in questo modo possono essere dichiarati come redditi diversi o prestazioni occasionali e sommati a quelli del tuo lavoro. Le ricevute le scaricherai da Airbnb, nella tua pagina personale, e le porterai dal commercialista quando farai la dichiarazione annuale.

                Per togliere ogni dubbio riguardo gli aspetti fiscali, è bene informarsi con un commercialista o ad un CAF anche solo per capire se per l'esperienza proposta occorrano autorizzazioni comunali e/o sanitarie (HACCP, SCIA...).

                Anche per oggi è tutto. Se qualcuno già propone qualche esperienza, e vuole parlarne, può lasciare un commento sotto l'articolo. Chiunque altro voglia lasciare un'opinione personale riguardo a questo servizio, è sempre ben accetto.

                Se l'idea ti stuzzica, o vuoi farla conoscere ai tuoi amici, condividila cliccando uno dei tasti social qui sotto.


                Articolo correlato:
                Idee di rendite passive per guadagnare soldi

                Aggiornato Marzo 2019
                Moira Tips

                TASSAZIONE CASA VACANZE non imprenditoriale

                23:45 6 Comments
                Casa vacanze non imprenditoriale tassazione. 
                Locazioni brevi come fare la dichiarazione dei redditi: dove e quando si paga, unico, 730, cedolare secca, Irpef. Tassazione casa vacanze. Tasse su affitto appartamento gestito in forma non imprenditoriale da privati.


                In questo articolo riassumo le principali domande e i dubbi più diffusi che sorgono a chi affitta un immobile ai turisti in modo NON imprenditoriale.


                regime fiscale casa vacanze non imprenditoriale
                Tassazione casa vacanze

                Se durante l'anno 2018 hai percepito dei redditi affittando casa tua, nel 2019 sei tenuto a dichiararli.
                • Cedolare secca
                • Tassazione Irpef


                Paragrafi di questo articolo:

                1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dagli affitti brevi di una casa vacanze?
                2. Tassazione Irpef o Cedolare secca? (Decreto 2017)
                3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 
                4. Contratto locazione transitorio: conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione?
                  • Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?
                  • Come dichiarare una casa in affitto intestata a 2 coniugi?
                  5. Normativa casa vacanze e Contratto locazione transitorio
                  6. Affittare casa per brevi periodi con Airbnb come dichiarare i redditi?





                  Vuoi leggere l'articolo comodamente da casa? Nel mio ebook: "locazioni brevi cosa fare" trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri.


                  Una cortesia, l'articolo è piuttosto esaustivo e mi ha richiesto diverse giornate per scriverlo, prima di lasciare la pagina mi farebbe molto piacere se lo condividessi nel tuo social preferito. Grazie.




                  Regime fiscale casa vacanze non imprenditoriale


                  Premetto che, per quanto io cerchi sempre fonti sicure e siti affidabili, NON sono un commercialista per cui le informazioni che fornisco sono sempre da verificare con un intermediario fiscale in modo da ottenere informazioni sempre aggiornate all'anno in corso.

                  Casa vacanze normativa fiscale


                  Partiamo dall'inizio e chiariamo che cosa s'intende per Normativa per Locazioni brevi:

                  1. Affittare casa o una stanza per periodi inferiori a 30 giorni. 
                  2. Affittare saltuariamente/ stagionalmente.  Per esempio per le locazioni brevi svolte in Lombardia, sono obbligatori 90 giorni di chiusura all'anno (non per forza continuativi). Per cui ti invito ad informarti sulle normative comunali vigenti nella tua regione/comune in modo da sapere se avrai anche tu un obbligo di chiusura e l'iscrizione a portali dedicati come Turismo5: Sistema di gestione dei dati turistici Lombardia.

                    4. Affittare un massimo di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi.

                    5. Affittare il tuo spazio senza fornire servizi aggiuntivi, quali colazione e pulizie giornaliere. Puoi fornire lenzuola e asciugamani e farti pagare per la pulizia finale.


                    1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dalle locazioni turistiche?



                    Dove si dichiarano?

                    I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati, nel 730, nel quadro B dei fabbricati.
                    Se non fai il 730 perché non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai fare il modello Unico P.F. riportando la somma del reddito percepito sempre nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).

                    Che differenza c'è tra redditi fondiari e redditi diversi?


                    I redditi incassati per una locazione turistica di un immobile di proprietà sono chiamati "redditi fondiari".
                    Chi affitta una casa NON propria (sublocazione o comodato d'uso) genera redditi diversi e può optare per la cedolare secca solo se la locazione è inferiore a 30 giorni come stabilito dal DL 50/2017.



                    2. Meglio la Tassazione Irpef o la Cedolare secca?



                    Dipende dal tuo reddito. Bisogna valutare caso per caso.
                    La tassazione Irpef non ha una percentuale fissa. Questo vuol dire che devi sommare tutti i tuoi guadagni e le tue rendite annuali e, a seconda della cifra raggiunta, sarai tassato con una certa percentuale d'imposta. Più alti sono i guadagni più tasse pagherai. Indicativamente se non guadagni più di 15000 euro lordi all'anno, i tuoi redditi saranno tassati al 23%.

                    Aliquote Irpef 2019


                    - Fino a 15.000 euro, 23%;

                    - Reddito tra 15.001 - 28.000 euro, 27 % (quindi 3.450 euro più il 27% calcolato sulla parte eccedente i 15.000 euro);

                    - Reddito tra 28.001- 55.000 euro, 38% 

                    - Reddito tra 55.001 - 75.000 euro, 41%

                    +75.000 euro, 43%



                    Appartamenti in affitto turistico gestiti in forma non imprenditoriale da privati

                    Tassazione Irpef


                    Con la tassazione Irpef  si tassa l'affitto guadagnato al 95% del lordo (per esempio se guadagni 10 mila euro all'anno, l'importo tassato sarà 9500 euro).
                    Con la tassazione Irpef puoi detratte varie spese ma devi valutare se hai diritto o meno a seconda della tua posizione fiscale e la validità delle ricevute.

                    Cedolare secca


                    Con la cedolare secca si tassa l'intero guadagno lordo al 100%.

                    Questa forma è più conveniente se non hai molti oneri da detrarre. L'aliquota parte dal 10% al 21% a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone libero.
                    Se scegli questa tassazione NON potrai dedurre nessuna spesa correlata all'affitto casa (intermediazione, donna pulizie...).

                    Ad ogni modo puoi decidere che opzione scegliere tra tassazione Irpef o cedolare secca durante la dichiarazione dei redditi valutando il tutto con il tuo commercialista/ CAF a seconda di quello che ti conviene.

                    Seguimi su Facebook: unisciti al gruppo.













                    3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 




                    Circa 100 euro se ti avvali di un commercialista o 70-80€ se vai in un Centro di Assistenza Fiscale. Puoi anche avvalerti di un commercialista online per fare tutto comodamente da casa.
                    Se invece sei iscritto ad un sindacato i costi si dimezzano.
                    C'è anche la possibilità di fare tutto online gratuitamente. Opzione che consiglio SOLO se si è pratici in materia e non devi fare una dichiarazione troppo complicata.

                    TI SERVE L'ASSISTENZA di UN ESPERTO CONTABILE?

                    Ti consiglio di cercare un commercialista online perché, di solito, i prezzi sono più bassi e molti hanno una tabella della tariffe richieste per ogni servizio visibile in modo da capire quanto spendere ed evitare sorprese.
                    Scrivi commercialista online nella barra di ricerca e avrai l'imbarazzo della scelta (non è necessario che sia della tua città giacché farete tutto via telefono, skype o mail).




                    4. Come posso conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione sotto il regime di locazione turistica?



                    Semplicemente rivolgendoti allo SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITÀ RICETTIVE del tuo comune. In città come Roma c'è un sito dedicato online in cui è possibile fare tutto comodamente da casa. (Qui il sito del SUAR Roma.)
                    Per tutti glia altri piccoli o medi comuni si può cercare online digitando sul motore di ricerca [Sportello Unico per le Attività Ricettive ...... (nome tuo comune)], oppure cercare solo [Comune di...] cercare un contatto telefonico e chiamare per chiedere info sulla normativa specifica (sempre che ci sia.)


                    4a. Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?



                    L'ideale sarebbe essere proprietari dell'immobile che si affitta.
                    Ad ogni modo se il proprietario ti cede la possibilità di subaffittare il suo immobile sarà chi affitta casa e percepisce i redditi che dovrà poi dichiararli.


                    4b. Sei il figlio che gestisce casa dei genitori o dei nonni?


                    Puoi gestirli tu gli affitti online ma intestando le fatture e i pagamenti al proprietario di casa.

                    4c. Sei in pensione e affitti la tua seconda casa?


                    Nessun problema. La cifra guadagnata si sommerà agli altri redditi che hai. Conserva le varie ricevute dei pagamenti e dichiarale nel modello 730.

                    4d. Siete una coppia in comunione dei beni e affittate la vostra casa co-intestata?


                    In questo caso il reddito generato da questi affitti deve essere dichiarato da entrambe i proprietari dell’immobile secondo le rispettive percentuali di proprietà.


                    DA SAPERE: Casa vacanze versus locazione turistica. 

                    Alcune case vacanze possono offrire servizi turistici (pulizie giornaliere, i servizi di ristorazione...) ma in questo caso si tratta di una struttura ricettiva professionale e non di locazione turistica, per cui ha obblighi amministrativi e burocratici diversi. Come il caso di B&B.



                    Tassazione locazione turistica

                    5. La procedura corretta per affittare casa tua



                    Gli altri adempimenti necessari alla corretta tenuta della locazione per brevi periodi sono: 

                    # Non superare il limite di 30 giorni per ogni contratto di locazione stipulato con lo stessa persona (2 contatti di 20 giorni fatti a marzo e settembre per esempio, intestati alla stessa persona, non si può fare perché sommandosi (20+20= 40) eccede il limite di 30 giorni.

                    # Creare un contratto d'affitto turistico in forma scritta da fare firmare al conduttore.
                    Sulla ricevuta, se l’importo supera le €. 77,47 (sia per l'acconto che per il saldo) deve essere apposta marca da bollo da € 2
                    La marca da bollo può essere acquistata in cartoleria il blocchetto delle ricevute anche su Amazon:



                    DA SAPERE: 
                    Questa procedura è necessaria se affitti casa tua senza intermediari. Per ogni pagamento che ricevi tramite bonifico, pagamenti via Paypal, contanti... devi creare una ricevuta, o comprarne una come questa mostrata sopra, e apporre il bollo. 

                    NOTA: Se usi un intermediario come Airbnb non hai bisogno di rilasciare una ricevuta. Va eventualmente rilasciata soltanto a chi la richiede in quanto l'obbligo della ricevuta riguarda soltanto la cessione di beni.

                    Contratto locazione turistica fac simile 👈 Scaricalo qui in formato PDF
                    Approfondisci: CONTRATTO LOCAZIONE TURISTICA fac simile

                    Vuoi mettere casa su Booking?

                    # La registrazione in questura. 
                    Sì è dovuta. anche se sei una LT, locazione turistica, e non solo una CAV, casa vacanza, devi registrare gli ospiti presso la questura.
                    No Panic! Il procedimento è automatizzato. Puoi farlo comodamente stando a casa tua usando un PC. Dovrai recarti in questura solo la prima volta per fare domanda e richiedere il tuo codice personale per accedere alla pagina in cui dovrai inserire i dati dei tuoi ospiti.

                    Leggi l'articolo dedicato 👉 Alloggiati web questura.

                    # Tassa di soggiorno: NON in tutti i comuni è richiesta.
                    Per questo sottolineo l'esigenza di rivolgersi all'impiegato comunale per ottenere la licenza di locazione turistica NON imprenditoriale. Ripeto il più delle volte non ci saranno vincoli né normative particolari e dovrai solo pensare a inserire l'annuncio sui vari portali di casa vacanza.

                    Leggi l'articolo dedicato 👉 Tassa di soggiorno comunale: la devi pagare?

                    INFO UTILI da fornire? Visto che ogni comune ha la sua personale regolamentazione, se vuoi portare la tua esperienza riguardo il comune in cui affitti casa, puoi lasciare un commento a fondo pagina. 

                    DA SAPERE: 
                    I contratti di locazione di tipo turistico NON possono essere intestati a società, ma esclusivamente a privati. Per affittare a società di capitali c'è una forma di locazione diversa: il contratto di foresteria.

                    Creare sito web in 3 clic

                    6. Affittare casa con Airbnb come dichiarare i redditi?


                    Per dichiarare i redditi percepiti usando il portale Airbnb devi fare la somma di quello guadagnato durante l'anno precedente a quello in cui si fa la dichiarazione. Quindi se hai iniziato ad affittare e incassare soldi nel 2018 grazie al tuo immobile locato, la dichiarazione la dovrai fare nel 2019. I redditi vanno dichiarati sempre nel quadro RB del modello Unico, o 730: redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati.

                    Trovi il riepilogo dei tuoi incassi annuali nell'area riservata di Airbnb.

                    • Vai nella pagina "Account" - sulla sinistra clicca "Cronologia delle Transazioni" e cerca nella tabella mostrata la voce "Guadagno Lordo".
                    Clicca la scritta rossa "scarica CSV" per ottenere una copia stampabile nel tuo PC.

                    Articoli correlati:
                    Un po' di storia

                    A fine 2016 era stato scritto un emendamento che prevedeva l'introduzione della cedolare secca al 21% sugli incassi degli affitti brevi per le strutture extralberghiere gestite da privati e intermediari online. La norma prevedeva anche l'istituzione di un apposito registro all'Agenzia delle Entrate, un registro nazionale di privati che offrono ospitalità tramite portali online e una clausola anti-evasione. 

                    2017: REGIME FISCALE Locazioni Brevi
                    l’art.4 del D.L. 50 del 24 aprile 2017 volge a modificare il regime fiscali delle locazioni brevi.

                    Dal 1° giugno 2017, la cedolare secca con aliquota del 21% verrà applicata ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve sia che si affitti casa da soli o attraverso degli intermediari come Airbnb e similari.

                    Fin qui niente di nuovo se non che la possibilità di applicare la cedolare secca si espande anche a chi prima non poteva applicarla.
                    Per il resto la scelta è sempre tra cedolare secca al 21% o tassazione Irpef (minimo 23%).

                    La novità vera e propria riguarderebbe gli intermediari, non solo le agenzie immobiliari ma anche le piattaforme online (airbnb, homeaway, tripadvisor...), saranno incaricati di trattenere le tasse dall'affitto per tuo conto.

                    ✅ Come si sa, Airbnb & co "dovrebbero" fare i sostituti d’imposta ma chiaramente NON lo stanno facendo e non so se lo faranno in futuro. Staremo a vedere.

                    ✅ L'altra cosa che l'intermediario dovrà fare è quella di notificare all'agenzia delle entrate quanti contratti TU, come HOST, hai stipulato attraverso la loro piattaforma/agenzia. Questo decreto punta a limitare l'evasione fiscale.

                    RICORDO CHE:

                    L’obbligo di pagare le tasse entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata affittata casa vige SOLO all'intermediario NON al proprietario di casa.

                    RIASSUMENDO:

                    ✅ O gli intermediari/siti ci trattengono i soldi per pagarci le tasse sugli utili ogni mese,
                    ✅ O le paghiamo noi con la solita dichiarazione annuale. STOP.

                    SEI UN INTERMEDIARIO?

                    Il codice tributo per gli intermediari è il 1919.

                    RITENUTA OPERATA ALL'ATTO DEL PAGAMENTO AL BENEFICIARIO DI CANONI O CORRISPETTIVI, RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE - ARTICOLO 4,COMMA 5, DECRETO LEGGE 24 APRILE 2017, N. 50.

                    ⭕ Più info le trovate sul Supplemento ordinario n. 20/L alla GAZZETTA UFFICIALE:
                    ⭕ Qui un utile riepilogo creato da CONFEDILIZIA: 
                    Hai una Locazione Turistica?

                    Conclusioni



                    Spero che l'articolo sia stato esauriente. Se hai altri "dubbi fiscali" riguardo i redditi percepiti con le locazioni brevi, puoi rivolgerti ad un intermediario fiscale.

                    Non posso aiutarti personalmente perché "non sono del mestiere"
                    Quello che so l'ho scritto qui per il resto ognuno ha una sua storia, diverso reddito, diverse entrate... per cui, per trovare la migliore soluzione, è sempre meglio avvalersi di un professionista per pagare meno tasse possibili, legalmente 😉

                    Prima di scappare, baratta 2 secondi per me... Se l’articolo informativo ti è piaciuto, o ti è stato utile, fammelo sapere mettendo un mi piace ^_^ o condividendolo nel tuo social preferito. Lo apprezzo sempre. Grazie.

                    Link utili:


                    1. Cosa fare trovare in una locazione turistica.
                    2. AGENZIA DELLE ENTRATE: quadro RB del modello Unico pdf
                    3. Nel mio ebook trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri. 


                    aggiornato Febbraio 2019

                    COSTI PER GESTIRE CASA VACANZA: FARE il CO-HOST

                    15:17 0 Comments

                    Gestione casa vacanze conto terzi o co-hosting: percentuale co-host airbnb, quanto guadagna un co-host, tassazione e compensi diventare co host, come funziona.

                    Se anche tu, come alcuni miei lettori, vuoi guadagnare qualcosa di più gestendo l'annuncio di un'altra persona e, a volte, anche gestire la parte offline (pulizie, accoglienza...) ma non hai le idee molto chiare a riguardo, qui di seguito ti spiego quali sono i prezzi di mercato e come concordare il servizio richiesto.

                    FARE IL CO HOST
                    COSTI PER GESTIRE CASA VACANZA: FARE IL CO-HOST


                    Okay, hai la possibilità di gestire un appartamento di una persona che non se ne può occupare, la cosa ti interessa ma ora ti stai chiedendo... Quanto mi devo far pagare per fare il co-host?



                    Gestione casa vacanze conto terzi 

                    cosa devi fare?


                    Innanzitutto definite insieme che mansione devi svolgere:
                    - solo gestione online dell'annuncio o dovrai occuparti anche delle pulizie, del check-in/out, accoglienza, ritiro chiavi, comunicazioni...

                    1. La prima cosa da fare è proprio quella di definire le mansioni che ti spettano e, perché no, definire cosa NON ti spetta. Scritto nero su bianco.

                    - Ogni servizio richiesto ha un suo costo per cui devi capire cosa ti compete e cosa no.

                    Consiglio: Prepara una lista di mansioni con il costo indicativo di ognuna e sottoponila al proprietario in modo che scelga quello di cui ha bisogno e non ti deleghi proprio tutto a babbo morto.

                    Per esempio, può evitare di pagarti per la consegna chiavi concordando con gli ospiti di lasciarle sul tavolo di casa.
                    Oppure può gestire personalmente le comunicazioni telefoniche con il cliente, semmai ci fossero emergenze, non dovendotene occupare tu.
                    In ultima analisi lui potrebbe decidere di occuparsi della gestione online e tu di quella off-line (pulizie, accoglienza...).


                    Gestione casa vacanze conto terzi 

                    costo fisso o a percentuale su prenotazione?


                    2. Il secondo passo per gestire una locazione turistica di terzi, è valutare se è meglio concordare una cifra fissa al mese o una % su ogni prenotazione ricevuta.
                    Calcola anche se l'alloggio si affitta anche solo per un giorno o per minimo 3-7 notti poiché la mole di lavoro sarà più ingente nel primo caso. Ci saranno diversi turisti che ti contatteranno, che faranno domande e non è detto che tutti prenotino. Il tuo tempo ha un costo.

                    3. Terzo punto per fare il co-host senza problemi, è quello di creare un contratto di "prestazione d'opera" da far firmare al proprietario di casa, in duplice copia, con tutte le voci delle mansioni richieste e con il corrispettivo concordato a fianco.


                    Qui di seguito una lista di riferimento sulle cose che potrebbero richiederti di fare:

                    FARE IL CO-HOST

                    GESTIONE OFF-LINE
                    ARRIVO OSPITI


                    • Check-in e/o check-out con verifica danni alloggio (da 25€)
                    • Lasciare il proprio numero di telefono per le comunicazioni con gli ospiti durante il soggiorno. (Puoi chiedere un tot. al mese per la reperibilità)
                    • Invio dati degli ospiti alla questura (di solito inclusa nel prezzo del check-in).
                    • Raccolta tassa di soggiorno (se richiesta).
                    • Pulizia dell'immobile a fine soggiorno (da 40€). Da specificare se è incluso il lavaggio della biancheria o meno e i costi dei prodotti della pulizia, quale lavatrice usare se la propria o quella dentro l'immobile in affitto.

                    TARIFFE: Per tutte queste mansioni c'è chi chiede un minimo del 20% sulla cifra incassata (+ Iva) oppure puoi farti pagare per ogni servizio richiesto indicando la cifra che meglio credi. Tra parentesi ti ho indicato i prezzi di mercato.

                    Una postilla alla pulizia dell'immobile. I prezzi cambiano a seconda che tu debba pulire un monolocale di 30 metri quadrati o una villa con 5 stanze.

                    I prezzi base di mercato nel 2019 sono:

                    - Appartamenti fino a 35 mq € 40
                    - Appartamenti fino a 70 mq € 60€
                    - Appartamenti fino a 110 mq € 75€





                    GESTIONE ONLINE


                    - Gestione dell'annuncio con aggiornamento calendario (annuncio già creato dal proprietario con le sue credenziali). Di solito qui i prezzi vanno a percentuale un tot. per ogni prenotazione andata a buon fine.

                    TARIFFE:
                    Indicativamente si parte da una base del 10% (+ iva) sulla cifra incassata fino ad un tetto massimo se il soggiorno è lungo e costoso.

                    Per esempio: se affittando casa per una notte incassi 100€ per ogni prenotazione, guadagnerai 10€ ma se ti arriva una prenotazione di 15 notti (1500€) il proprietario non sarebbe d'accordo se prendessi 150€ a fronte di una sola prenotazione. Per cui potete concordare 10% sull'incasso con un massimo di 50€ per le prenotazioni più lunghe. A tua discrezione.

                    Ci sono poi altri servizi che il proprietario di casa potrebbe richiederti come creargli l'annuncio sulle varie piattaforme (descrizione, foto, impostazioni...) e per questo puoi concordare una cifra forfait.

                    Esempio: 50€ creazione e messa online dell'annuncio su Airbnb oppure 80€ pacchetto "all inclusive" per inserire un annuncio su Airbnb, Homeaway, Booking.
                    Se vuoi proporgli altri siti, per avere maggiore visibilità, qui trovi la pagina dedicata: Siti per affittare casa vacanze.

                    Fare il co-host:

                    cose da valutare


                    Il lavoro di co-hosting non finisce certo con l'arrivo degli ospiti, anzi!
                    Durante il soggiorno potrebbero avere bisogno di supporto o informazioni. Per cui vediamo altre cose da considerare:

                    Interventi d'urgenza: concordate chi dovrà essere il contatto a cui far riferimento in caso di chiamata notturna, di danni all'immobile, chi deve chiamare il tecnico e cose del genere.

                    Sebbene sia rara la probabilità che un guest ti chiami di notte, può succedere e comunque, a livello psicologico, dover essere reperibile di notte e lasciare il cellulare acceso è una cosa che personalmente farei solo per il mio immobile visto lo stress che comporta.

                    Personalmente, in 5 anni di onorata carriera mi hanno chiamato per 2 emergenze. La prima a ferragosto: il frigorifero ha smesso di funzionare.
                    Il secondo episodio accaduto recentemente il 31 dicembre all'1 di notte: è scoppiata la caldaia, cucina allagata e corrente saltata.
                    Devo dire che come tempismo li ho beccati tutti: nei giorni festivi, con personale non presente e tecnici ladri che si fanno pagare 5 volte tanto!

                    Manutenzione immobile: Affittando casa per brevi periodi, l'immobile, e il suo contenuto, si usurerà prima del dovuto. E poi, diciamocelo, non è che tutti gli ospiti siano gente rispettosa o con abitudini sane. Probabilmente, prima o poi si intaserà il wc o qualche elettrodomestico smetterà di funzionare e sarà necessario fare una manutenzione ordinaria (piccole riparazioni) e straordinaria.

                    ⇨ Specifica chi si occuperà di questo e in caso dovessi pensarci tu, prepara una lista di contatti da chiamare in caso di bisogno (numero elettricista, idraulico... anche con chiamata notturna e festiva).
                    "Essere preparati" per ogni evenienza è indispensabile per non dover disdire troppe prenotazioni e risolvere tutto velocemente.

                    Leggi anche: cosa non deve mancare in una casa vacanza/locazione turistica.

                    Danni all'immobile: ti suggerisco di mettere una postilla nel contratto in cui specifichi che non sarai responsabile per nessun danno all'immobile che qualsiasi ospite può causare.
                    Consiglia al proprietario di casa di fare un'assicurazione mirata per gli affitti brevi.


                    ATTIVITà DI CO-HOSTING INQUADRATURA FISCALE


                    Un'altra cosa a cui pensare è come inquadrarsi per fare quest'attività.
                    Ci sono 2 soluzioni...

                    ⇨ Lavorando con ritenuta d'acconto: se i redditi percepiti da questa attività, è sporadica, limitata ad un alloggio gestito per un amico/conoscenze. Questi compensi occasionali vanno sommati in sede di dichiarazione dei redditi con i tuoi eventuali atri guadagni percepiti durante l'anno.

                    ⇨ Se invece l'attività diventa abituale è richiesta l'apertura di partita Iva.
                    Si può scaricare online il modello AA9/12 da inviare all'Agenzia delle Entrate oppure tramite un commercialista. Valuta il regime forfettario (agevolato) con tassazione al 5% per i primi anni di attività.

                    Ogni attività che si esercita con la partita Iva ha il suo codice ATECO che in questo caso specifico è: 682001 – “locazione di beni immobili“.

                    Per ulteriori informazioni fiscali è bene informarsi da un consulente fiscale che può valutare caso per caso.

                    Bene, direi che hai abbastanza informazioni per capire da che parte iniziare e un'idea delle percentuali attualmente sul mercato per chi vuole gestire casa per conto terzi.
                    Puoi salvare questo post ne "i tuoi preferiti" per consultarlo al bisogno. Se trovi che ti stia stato utile mi farebbe piacere se lo condividessi usando uno dei tasti social che vedi a fine pagina. Mi farebbe piacere. Grazie.

                    ESEMPI DI PREZZI PROPOSTI DA SOCIETà DI SERVIZI già sul mercato:

                    Aggiornato Ottobre 2017
                    Moira R.

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