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TASSAZIONE CASA VACANZE non imprenditoriale

Tassazione casa vacanze non imprenditoriale. Locazioni brevi come fare la dichiarazione dei redditi: dove e quando si paga, Unico PF, 730, cedolare secca, Irpef. Tassazione casa vacanze. Tasse appartamenti in affitto turistico gestiti in forma non imprenditoriale da privati. Affitti brevi dichiarazione redditi. 

In questo articolo riassumo le principali domande e i dubbi più diffusi che sorgono a chi affitta un immobile ai turisti in modo NON imprenditoriale in ambito tasse, cedolare, Irpef, immobile di proprietà e non.

Se invece cerchi risposte riguardo la normativa per casa vacanze e locazioni brevi NON imprenditoriali 👈 clicca qui.

regime fiscale casa vacanze non imprenditoriale
Tassazione casa vacanze
Se durante l'anno 2019 hai percepito dei redditi affittando casa tua, nel 2020 sei tenuto a dichiararli.

Paragrafi di questo articolo:

- Affittare casa per brevi periodi con Airbnb, Booking, Homeaway come dichiarare i redditi?
- 730 o Unico: Dove vanno indicati i redditi percepiti dagli affitti di una locazione turistica?
- Tassazione Irpef o Cedolare secca quale meglio?
  • Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?
  • Come dichiarare una casa in affitto intestata a 2 coniugi?

Vuoi leggere l'articolo comodamente da casa? Nel mio ebook: "locazioni brevi cosa fare" trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri.


Regime fiscale casa vacanze non imprenditoriale


Premetto che, per quanto io cerchi sempre fonti sicure e siti affidabili, NON sono un commercialista per cui le informazioni che fornisco sono da verificare con un intermediario fiscale in modo da ottenere informazioni sempre aggiornate all'anno in corso.

Affittare casa con Airbnb come dichiarare i redditi?


Per dichiarare i redditi percepiti usando i vari portali: Airbnb, Booking, Homeaway... è necessario fare la somma di quello guadagnato durante l'anno precedente a quello in cui si fa la dichiarazione. Quindi, se hai iniziato ad affittare e incassare soldi nel 2019, grazie al tuo immobile locato, la dichiarazione la dovrai fare nel 2020. 

Trovi il riepilogo dei tuoi incassi annuali nell'area riservata di Airbnb.
Vai nella pagina "Account" - sulla sinistra clicca "Cronologia delle Transazioni" e cerca nella tabella mostrata la voce "Guadagno Lordo".
Clicca la scritta rossa "scarica CSV" per ottenere una copia stampabile nel tuo PC.

Affittare casa con Booking riepilogo fatture

Vai nella tua dashboard e accedi alla sezione "Contabilità".

Da qui puoi:

- Controllare, scaricare e stampare le fatture per tutte le tue strutture.
- Scaricare i dettagli delle tue fatture in un foglio di calcolo Excel.
- Scaricare un riepilogo completo delle tue prenotazioni per tutte le tue strutture.

Affittare casa con Homeaway riepilogo fatture

Vai nella tua dashboard e accedi alla sezione "Gestione prenotazioni" nel menu di navigazione a sinistra.

Seleziona "Report finanziario".
Si possono scaricare le prenotazioni in un foglio di calcolo (in formato CSV o XLS), oppure stamparle.

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Una cortesia... se l'articolo che stai leggendo ti risolve almeno un dubbio, prima di lasciare la pagina, mi farebbe molto piacere se lo condividessi nel tuo social preferito. Grazie.

Dove si dichiarano i redditi percepiti dalle locazioni turistiche?


730: I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati, nel 730, nel quadro B dei fabbricati - redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati.

Unico: Se non fai il 730 perché non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai fare il modello Unico P.F. riportando la somma del reddito percepito con il tuo immobile sempre nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).

Che differenza c'è tra redditi fondiari e redditi diversi?


I redditi incassati per una locazione turistica di un immobile di proprietà sono chiamati "redditi fondiari".
Chi affitta una casa NON propria (sublocazione o comodato d'uso) genera redditi diversi e può optare per la cedolare secca solo se la locazione è inferiore a 30 giorni come stabilito dal DL 50/2017.

Dubbi su come dichiarare i redditi da locazione? Se inserirli nel quadro B o D?
👉 Scarica questa guida.


Meglio la Tassazione Irpef o la Cedolare secca?



Dipende dal tuo reddito. Bisogna valutare caso per caso.

La tassazione Irpef non ha una percentuale fissa. Questo vuol dire che devi sommare tutti i tuoi guadagni e le tue rendite annuali e, a seconda della cifra raggiunta, sarai tassato con una certa percentuale d'imposta. Più alti sono i guadagni più tasse pagherai. Indicativamente se non guadagni più di 15000 euro lordi all'anno, i tuoi redditi saranno tassati al 23%.

Tassazione Irpef


Con la tassazione Irpef  si tassa l'affitto guadagnato al 95% del lordo (per esempio se guadagni 10 mila euro all'anno, l'importo tassato sarà 9500 euro).
Con la tassazione Irpef puoi detratte varie spese ma devi valutare se hai diritto o meno a seconda della tua posizione fiscale e la validità delle ricevute.

Aliquote Irpef 2019


- Fino a 15.000 euro, 23%;

- Reddito tra 15.001 - 28.000 euro, 27 % (quindi 3.450 euro più il 27% calcolato sulla parte eccedente i 15.000 euro);

- Reddito tra 28.001- 55.000 euro, 38% 

- Reddito tra 55.001 - 75.000 euro, 41%

+75.000 euro, 43%


Cedolare secca


Con la cedolare secca si tassa l'intero guadagno lordo al 100%.

Questa forma è più conveniente se non hai molti oneri da detrarre. L'aliquota parte dal 10% al 21% a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone libero.
Se scegli questa tassazione NON potrai dedurre nessuna spesa correlata all'affitto casa (intermediazione, donna pulizie...).

Ad ogni modo puoi decidere che opzione scegliere tra tassazione Irpef o cedolare secca durante la dichiarazione dei redditi valutando il tutto con il tuo commercialista/ CAF a seconda di quello che ti conviene.

Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?


L'ideale sarebbe essere proprietari dell'immobile che si affitta.
Ad ogni modo se il proprietario ti cede la possibilità di subaffittare il suo immobile sarà chi affitta casa e percepisce i redditi che dovrà poi dichiararli.


Sei il figlio che gestisce casa dei genitori o dei nonni?


Puoi gestirli tu gli affitti online ma intestando le fatture e i pagamenti al proprietario di casa.

Sei in pensione e affitti la tua seconda casa?


Nessun problema. La cifra guadagnata si sommerà agli altri redditi che hai. Conserva le varie ricevute dei pagamenti e dichiarale nel modello 730.

Siete una coppia in comunione dei beni e affittate la vostra casa co-intestata?


In questo caso il reddito generato da questi affitti deve essere dichiarato da entrambe i proprietari dell’immobile secondo le rispettive percentuali di proprietà.



Un po' di storia

2017: REGIME FISCALE Locazioni Brevi
l’art.4 del D.L. 50 del 24 aprile 2017 volge a modificare il regime fiscali delle locazioni brevi.

Dal 1° giugno 2017, la cedolare secca con aliquota del 21% verrà applicata ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve sia che si affitti casa da soli o attraverso degli intermediari come Airbnb e similari.

Fin qui niente di nuovo se non che la possibilità di applicare la cedolare secca si espande anche a chi prima non poteva applicarla.
Per il resto la scelta per pagare le tasse sulle LT è sempre tra cedolare secca al 21% o tassazione Irpef (minimo 23%).

La novità vera e propria riguarderebbe gli intermediari, non solo le agenzie immobiliari ma anche le piattaforme online (airbnb, homeaway, tripadvisor...), saranno incaricati di trattenere le tasse dall'affitto per tuo conto.

✅ Come si sa, Airbnb & co "dovrebbero" fare i sostituti d’imposta ma chiaramente NON lo stanno facendo e non so se lo faranno in futuro. Staremo a vedere.

✅ L'altra cosa che l'intermediario dovrà fare è quella di notificare all'agenzia delle entrate quanti contratti TU, come HOST, hai stipulato attraverso la loro piattaforma/agenzia. Questo decreto punta a limitare l'evasione fiscale.

RICORDO CHE:

L’obbligo di pagare le tasse entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata affittata casa vige SOLO all'intermediario NON al proprietario di casa.



RIASSUMENDO:

✅ O gli intermediari/siti ci trattengono i soldi per pagarci le tasse sugli utili ogni mese,
✅ O le paghiamo noi con la solita dichiarazione annuale. STOP.

SEI UN INTERMEDIARIO?

Il codice tributo per gli intermediari è il 1919.

RITENUTA OPERATA ALL'ATTO DEL PAGAMENTO AL BENEFICIARIO DI CANONI O CORRISPETTIVI, RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE - ARTICOLO 4,COMMA 5, DECRETO LEGGE 24 APRILE 2017, N. 50.

⭕ Più info le trovate sul Supplemento ordinario n. 20/L alla GAZZETTA UFFICIALE:
⭕ Qui un utile riepilogo creato da CONFEDILIZIA: 

Tassazione locazione turistica


Conclusioni

Spero che l'articolo sia stato esauriente. Se hai altri "dubbi fiscali" riguardo i redditi percepiti con le locazioni brevi, puoi rivolgerti ad un intermediario fiscale.

Non posso aiutarti personalmente perché "non sono del mestiere"
Quello che so l'ho scritto qui per il resto ognuno ha una sua storia, diverso reddito, diverse entrate... per cui, per trovare la migliore soluzione, è sempre meglio avvalersi di un professionista per pagare meno tasse possibili, legalmente 😉
Prima di scappare, baratta 2 secondi per me... Se l’articolo informativo ti è piaciuto, o ti è stato utile, fammelo sapere mettendo un mi piace ^_^ o condividendolo nel tuo social preferito. Lo apprezzo sempre. Grazie.

Link utili:

  1. Cosa fare trovare in una locazione turistica.
  2. AGENZIA DELLE ENTRATE: quadro RB del modello Unico pdf
  3. Nel mio ebook sulle locazioni brevi trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri. 

Aggiornato agosto 2019
Moira Tips

28 commenti:

Unknown ha detto...

Grazie! I consigli sono stati molto utili!

Marilisa Bombi ha detto...

Grazie! Ottimo quadro di riferimento per coloro i quali sono intenzionati ad avviare l'attività. Ho aperto dieci nuove pagine che mi leggerò durante il giorno :) vista la tua capacità espositiva e la completezza. Solo una puntualizzazione: non c'è obbligo di rilasciare la ricevuta. Va rilasciata soltanto a chi la richiede. Ciò in quanto l'obbligo della ricevuta riguarda soltanto la cessione di beni.

Moira Tips ha detto...

Grazie a te Marilisa per la precisazione, l'aggiungerò all'articolo per renderlo ancora più chiaro.
Buona giornata e buona lettura.

Unknown ha detto...

ciao moira, un info il proprietario di casa è mio padre, ma vorrei gestire io la casa ai fini di locazione turistica (3 camere) , nei moduli sia della questura che il nuovo modulo di dichiarazione attività mi viene chiesto in qualità di.... , cosa sarei gestore?comadatario? (e se me la dà in comodato d'uso gratuito serve qualche certificazione???)
Secondo te come devo gestire la situazione burocratica per essere nel giusto? grazie

Unknown ha detto...

Buongiorno Moira, e' vero che se il proprietario usa un intermediario come Airbnb o booking.com per la locazione breve non e' necessario pagare la cedolare secca o nessuna dichiarazione dei redditi perche' l'intermediario applichera la ritenuta prima del pagamento al proprietario dell'immobile? e se la locazione e' di meno di 30 giorni non c'e' bisogno di contattare la questura?
Grazie Anna

Moira Tips ha detto...

Ciao Anna, no ti hanno detto male su tutto. Airbnb e Booking non fanno ancora i sostituti d'imposta, come si prospettava, per cui l'unica cosa che ti trattengono dalle rendite è la loro percentuale.
La comunicazione alla questura va fatta anche se ospiti per una notte. Trovi tutti i link per approfondire l'argomento nell'articolo sotto il quale hai commentato. Buona giornata.

Unknown ha detto...

grazie molte per quanto spiegato

Unknown ha detto...

Grazie mille, un articolo davvero ben curato e approfondito.
Ho una sola domanda, la licenza di locazione turistica non imprenditoriale va richiesta anche qualora si affittasse soltanto una stanza? Anche nel sito del mio comune si parla sempre di locazione di case o interi appartamenti, sto comunque cercando di mettermi in contatto anche con loro per ottenere ulteriori delucidazioni. Grazie in anticipo.

Moira Tips ha detto...

La locazione turistica pura, intende proprio la cessione di tutto l'immobile e non solo una porzione di esso. Per affittare una stanza potrebbero richiederti di inquadrarti come B&B o affittacamere questo a seconda del comune in cui hai la stanza da affittare. Prova ad informarti in tal senso ;)

ANTONIO ha detto...

BUONASERA MOIRA, QUINDI SE LE PIATTAFORME NON TRATTENGONO LA PERCENTUALE PREVISTA PER LO STATO è CONVENIENTE DICHIARARE IL REDDITO DI ENTRATA PER NON RICEVERE BRUTTE SORPRESE?

Moira Tips ha detto...

Buongiorno Antonio, finché queste piattaforme non faranno da "sostituto d'imposta" il totale dei redditi maturati in un anno solare sono da dichiarare nei redditi dell'anno successivo. Nei redditi da fabbricati, quadro RB. Ti segnalo l'ultimo articolo scritto che potrebbe esserti utile: https://www.casaconsigli.com/2019/05/ricevuta-pagamento-affitto.html
Buon lavoro.

Unknown ha detto...

Ci sono forti dubbi per i proprietari e titolari di CAV e specifico affitto breve di porzione dell'appartamento in cui riiedi e vivi, del quadro del 730 da utilizzare per la dichiarazione:molti parlano del quadro D altri del quadro B che tra l'altro è già più complicato: quadro D4 o D5 oppure trascrizione nel quadro B rigo 2 con i seguenti campi compilati:
Colonna 2 Utilizzo: codice 11
Colonna 3: Sommare giorni
Colonna 4: 100
Colonna 5: 1 (corrisponde al 95%)
Colonna 6: importo calcolato sul totale al 95%
Colonna 7 : “Casi particolari” deve essere indicato il codice “5”.
Colonna 8: continuazione

Puoi chiamarmi Gianpy

Moira Tips ha detto...

Ciao Gianpy, nel dubbio consiglio di rivolgersi ad un professionista fiscale almeno la prima volta per capire meglio quali sono i quadri da compilare, successivamente si può fare anche in autonomia. Grazie per le info. Buona serata.

Gianpy ha detto...

Speravo che qualcuno pubblicasse qualcosa in proposito. Comunque io ho deciso per il quadro D4 redditi diversi.

Moira Tips ha detto...

Giampy, scarica e leggi questo: http://www.ipsoa.it/api/CreatePDF/0318BC01-A37F-47B3-A73E-62FFA6F87388 ti aiuterà a fare chiarezza.

Libba ha detto...

I requisiti necessari? Ad esempio bisogna prenderci la residenza? Il minimo di camere? Servizi obbligatori? Grazie

Moira Tips ha detto...

Tutto scritto nei vari articoli del blog: https://www.casaconsigli.com/p/i-segreti-degli-host.html Buona lettura.

Katia ha detto...

Ciao io dovrei affittare una sola stanza del mio appartamento dove vivo, per locazioni brevi. Sono a Milano. Volevo sapere se posso saltare l'iscrizione alla Regione e fare una semplice dichiarazione al mio Comune dichiarando che intendo fare locazione breve e quindi non struttura ricettiva ma semplice locazione.
Grazie

Moira Tips ha detto...

Ciao Katia, in Lombardia non esiste la locazione breve perché le LT vengono inquadrate come CAV (casa vacanze). Approfondisci qui: https://www.latanadelserpente.it/2016/09/normativa-affitti-brevi-Milano-lombardia.html Ti consiglio comunque di andare in comune per chiedere che iter burocratico devi seguire per affittare solo una stanza dell'appartamento. Magari ti fanno inquadrare come affittacamere o altro comunque è meglio chiedere info allo sportello preposto in modo da partire con le informazioni corrette.
Buon lavoro.

Unknown ha detto...

Salve, ho letto l'articolo molto esaustivo. Ho una domanda. Vorrei acquistare una licenza di una cada vacanze già avviata. Il venditore deve emettere fattura con applicazione dell'IVA al 22% ?

Moira Tips ha detto...

Mi spiace ma non lo so. Ti suggerisco di mandare una email qui: https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Contatta/Assistenza+fiscale/ servizio gratuito e vai sul sicuro con le informazioni.
Buona giornata.

Unknown ha detto...

Ciao e grazie per questo articolo.
Le spese percepite per la pulizia, vanno inserite nel 730 insieme al canone turistico stabilito, o vanno messe in redditi diversi?
Elena

Moira Tips ha detto...

Ciao Elena,
si mette la cifra lorda insieme al canone dell'affitto.
Esempio:

Affitti casa per 3 notti.
Airbnb ti accredita 200 € (170 € per i pernottamenti e 30 € per le spese di pulizia). Quello che devi dichiarare tu è sempre 200€.
Buona serata.

Unknown ha detto...

Salve,

Vorrei chiedervi se si dichiara l importo lordo del fitto o l importo realmente accreditato e ricevuto( dal lordo Booking & Co. trattengono delle commissioni). Esempio : 3 giorni a 100 euro al giorno sono 300 euro. L intermediario trattiene 20 euro è mi accredita 280 euro. Devo di chiare 300 euro o 280 euro? Grazie a priori per la risposta.

Moira Tips ha detto...

Ciao, si dichiara sempre il lordo, commissioni incluse. Leggi questo post sulle ricevute fiscali in modo da approfondire: https://www.casaconsigli.com/2019/05/ricevuta-pagamento-affitto.html
Buon lavoro.

Unknown ha detto...

Avrei una domanda da fare.

Cosa si dichiara nei 730 o comunque nella dichiarazione dei redditi, l'importo realmente accreditato ( Lordo meno le commissioni del gestore tipo Booking & Co.) o l'importo lordo?

Moira Tips ha detto...

Leggi il commento sopra il tuo. Trovi il link di un articolo in cui ti spiego come scaricare gli incassi da dichiarare sulle varie OTA. Buona giornata.

Gianpy ha detto...

Sempre il lordo. L'unica cosa possibile secondo me è che nella dichiarazione redditi annuale se si è soggetti alla tassazione normale (non cedolare secca) le commissioni rientrano tra le spese che contribuiscono alla riduzione del reddito.

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