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TASSAZIONE CASA VACANZE non imprenditoriale

Casa vacanze non imprenditoriale tassazione. 
Locazioni brevi come fare la dichiarazione dei redditi: dove e quando si paga, unico, 730, cedolare secca, Irpef. Tassazione casa vacanze. Tasse su affitto appartamento gestito in forma non imprenditoriale da privati.


In questo articolo riassumo le principali domande e i dubbi più diffusi che sorgono a chi affitta un immobile ai turisti in modo NON imprenditoriale.


regime fiscale casa vacanze non imprenditoriale
Tassazione casa vacanze

Se durante l'anno 2018 hai percepito dei redditi affittando casa tua, nel 2019 sei tenuto a dichiararli.
  • Cedolare secca
  • Tassazione Irpef


Paragrafi di questo articolo:

1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dagli affitti brevi di una casa vacanze?
2. Tassazione Irpef o Cedolare secca? (Decreto 2017)
3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 
4. Contratto locazione transitorio: conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione?
    • Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?
    • Come dichiarare una casa in affitto intestata a 2 coniugi?
    5. Normativa casa vacanze e Contratto locazione transitorio
    6. Affittare casa per brevi periodi con Airbnb come dichiarare i redditi?





    Vuoi leggere l'articolo comodamente da casa? Nel mio ebook: "locazioni brevi cosa fare" trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri.


    Una cortesia, l'articolo è piuttosto esaustivo e mi ha richiesto diverse giornate per scriverlo, prima di lasciare la pagina mi farebbe molto piacere se lo condividessi nel tuo social preferito. Grazie.




    Regime fiscale casa vacanze non imprenditoriale


    Premetto che, per quanto io cerchi sempre fonti sicure e siti affidabili, NON sono un commercialista per cui le informazioni che fornisco sono sempre da verificare con un intermediario fiscale in modo da ottenere informazioni sempre aggiornate all'anno in corso.

    Casa vacanze normativa fiscale


    Partiamo dall'inizio e chiariamo che cosa s'intende per Normativa per Locazioni brevi:

    1. Affittare casa o una stanza per periodi inferiori a 30 giorni. 
    2. Affittare saltuariamente/ stagionalmente.  Per esempio per le locazioni brevi svolte in Lombardia, sono obbligatori 90 giorni di chiusura all'anno (non per forza continuativi). Per cui ti invito ad informarti sulle normative comunali vigenti nella tua regione/comune in modo da sapere se avrai anche tu un obbligo di chiusura e l'iscrizione a portali dedicati come Turismo5: Sistema di gestione dei dati turistici Lombardia.

      4. Affittare un massimo di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi.

      5. Affittare il tuo spazio senza fornire servizi aggiuntivi, quali colazione e pulizie giornaliere. Puoi fornire lenzuola e asciugamani e farti pagare per la pulizia finale.


      1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dalle locazioni turistiche?



      Dove si dichiarano?

      I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati, nel 730, nel quadro B dei fabbricati.
      Se non fai il 730 perché non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai fare il modello Unico P.F. riportando la somma del reddito percepito sempre nel quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).

      Che differenza c'è tra redditi fondiari e redditi diversi?


      I redditi incassati per una locazione turistica di un immobile di proprietà sono chiamati "redditi fondiari".
      Chi affitta una casa NON propria (sublocazione o comodato d'uso) genera redditi diversi e può optare per la cedolare secca solo se la locazione è inferiore a 30 giorni come stabilito dal DL 50/2017.



      2. Meglio la Tassazione Irpef o la Cedolare secca?



      Dipende dal tuo reddito. Bisogna valutare caso per caso.
      La tassazione Irpef non ha una percentuale fissa. Questo vuol dire che devi sommare tutti i tuoi guadagni e le tue rendite annuali e, a seconda della cifra raggiunta, sarai tassato con una certa percentuale d'imposta. Più alti sono i guadagni più tasse pagherai. Indicativamente se non guadagni più di 15000 euro lordi all'anno, i tuoi redditi saranno tassati al 23%.

      Aliquote Irpef 2019


      - Fino a 15.000 euro, 23%;

      - Reddito tra 15.001 - 28.000 euro, 27 % (quindi 3.450 euro più il 27% calcolato sulla parte eccedente i 15.000 euro);

      - Reddito tra 28.001- 55.000 euro, 38% 

      - Reddito tra 55.001 - 75.000 euro, 41%

      +75.000 euro, 43%



      Appartamenti in affitto turistico gestiti in forma non imprenditoriale da privati

      Tassazione Irpef


      Con la tassazione Irpef  si tassa l'affitto guadagnato al 95% del lordo (per esempio se guadagni 10 mila euro all'anno, l'importo tassato sarà 9500 euro).
      Con la tassazione Irpef puoi detratte varie spese ma devi valutare se hai diritto o meno a seconda della tua posizione fiscale e la validità delle ricevute.

      Cedolare secca


      Con la cedolare secca si tassa l'intero guadagno lordo al 100%.

      Questa forma è più conveniente se non hai molti oneri da detrarre. L'aliquota parte dal 10% al 21% a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone libero.
      Se scegli questa tassazione NON potrai dedurre nessuna spesa correlata all'affitto casa (intermediazione, donna pulizie...).

      Ad ogni modo puoi decidere che opzione scegliere tra tassazione Irpef o cedolare secca durante la dichiarazione dei redditi valutando il tutto con il tuo commercialista/ CAF a seconda di quello che ti conviene.

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      3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un CAF abilitato? 




      Circa 100 euro se ti avvali di un commercialista o 70-80€ se vai in un Centro di Assistenza Fiscale. Puoi anche avvalerti di un commercialista online per fare tutto comodamente da casa.
      Se invece sei iscritto ad un sindacato i costi si dimezzano.
      C'è anche la possibilità di fare tutto online gratuitamente. Opzione che consiglio SOLO se si è pratici in materia e non devi fare una dichiarazione troppo complicata.

      TI SERVE L'ASSISTENZA di UN ESPERTO CONTABILE?

      Ti consiglio di cercare un commercialista online perché, di solito, i prezzi sono più bassi e molti hanno una tabella della tariffe richieste per ogni servizio visibile in modo da capire quanto spendere ed evitare sorprese.
      Scrivi commercialista online nella barra di ricerca e avrai l'imbarazzo della scelta (non è necessario che sia della tua città giacché farete tutto via telefono, skype o mail).




      4. Come posso conoscere la normativa per affittare casa nella mia regione sotto il regime di locazione turistica?



      Semplicemente rivolgendoti allo SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITÀ RICETTIVE del tuo comune. In città come Roma c'è un sito dedicato online in cui è possibile fare tutto comodamente da casa. (Qui il sito del SUAR Roma.)
      Per tutti glia altri piccoli o medi comuni si può cercare online digitando sul motore di ricerca [Sportello Unico per le Attività Ricettive ...... (nome tuo comune)], oppure cercare solo [Comune di...] cercare un contatto telefonico e chiamare per chiedere info sulla normativa specifica (sempre che ci sia.)


      4a. Affitto casa ma l'immobile non è mio, come lo dichiaro?



      L'ideale sarebbe essere proprietari dell'immobile che si affitta.
      Ad ogni modo se il proprietario ti cede la possibilità di subaffittare il suo immobile sarà chi affitta casa e percepisce i redditi che dovrà poi dichiararli.


      4b. Sei il figlio che gestisce casa dei genitori o dei nonni?


      Puoi gestirli tu gli affitti online ma intestando le fatture e i pagamenti al proprietario di casa.

      4c. Sei in pensione e affitti la tua seconda casa?


      Nessun problema. La cifra guadagnata si sommerà agli altri redditi che hai. Conserva le varie ricevute dei pagamenti e dichiarale nel modello 730.

      4d. Siete una coppia in comunione dei beni e affittate la vostra casa co-intestata?


      In questo caso il reddito generato da questi affitti deve essere dichiarato da entrambe i proprietari dell’immobile secondo le rispettive percentuali di proprietà.


      DA SAPERE: Casa vacanze versus locazione turistica. 

      Alcune case vacanze possono offrire servizi turistici (pulizie giornaliere, i servizi di ristorazione...) ma in questo caso si tratta di una struttura ricettiva professionale e non di locazione turistica, per cui ha obblighi amministrativi e burocratici diversi. Come il caso di B&B.



      Tassazione locazione turistica

      5. La procedura corretta per affittare casa tua



      Gli altri adempimenti necessari alla corretta tenuta della locazione per brevi periodi sono: 

      # Non superare il limite di 30 giorni per ogni contratto di locazione stipulato con lo stessa persona (2 contatti di 20 giorni fatti a marzo e settembre per esempio, intestati alla stessa persona, non si può fare perché sommandosi (20+20= 40) eccede il limite di 30 giorni.

      # Creare un contratto d'affitto turistico in forma scritta da fare firmare al conduttore.
      Sulla ricevuta, se l’importo supera le €. 77,47 (sia per l'acconto che per il saldo) deve essere apposta marca da bollo da € 2
      La marca da bollo può essere acquistata in cartoleria il blocchetto delle ricevute anche su Amazon:



      DA SAPERE: 
      Questa procedura è necessaria se affitti casa tua senza intermediari. Per ogni pagamento che ricevi tramite bonifico, pagamenti via Paypal, contanti... devi creare una ricevuta, o comprarne una come questa mostrata sopra, e apporre il bollo. 

      NOTA: Se usi un intermediario come Airbnb non hai bisogno di rilasciare una ricevuta. Va eventualmente rilasciata soltanto a chi la richiede in quanto l'obbligo della ricevuta riguarda soltanto la cessione di beni.

      Contratto locazione turistica fac simile 👈 Scaricalo qui in formato PDF
      Approfondisci: CONTRATTO LOCAZIONE TURISTICA fac simile

      Vuoi mettere casa su Booking?

      # La registrazione in questura. 
      Sì è dovuta. anche se sei una LT, locazione turistica, e non solo una CAV, casa vacanza, devi registrare gli ospiti presso la questura.
      No Panic! Il procedimento è automatizzato. Puoi farlo comodamente stando a casa tua usando un PC. Dovrai recarti in questura solo la prima volta per fare domanda e richiedere il tuo codice personale per accedere alla pagina in cui dovrai inserire i dati dei tuoi ospiti.

      Leggi l'articolo dedicato 👉 Alloggiati web questura.

      # Tassa di soggiorno: NON in tutti i comuni è richiesta.
      Per questo sottolineo l'esigenza di rivolgersi all'impiegato comunale per ottenere la licenza di locazione turistica NON imprenditoriale. Ripeto il più delle volte non ci saranno vincoli né normative particolari e dovrai solo pensare a inserire l'annuncio sui vari portali di casa vacanza.

      Leggi l'articolo dedicato 👉 Tassa di soggiorno comunale: la devi pagare?

      INFO UTILI da fornire? Visto che ogni comune ha la sua personale regolamentazione, se vuoi portare la tua esperienza riguardo il comune in cui affitti casa, puoi lasciare un commento a fondo pagina. 

      DA SAPERE: 
      I contratti di locazione di tipo turistico NON possono essere intestati a società, ma esclusivamente a privati. Per affittare a società di capitali c'è una forma di locazione diversa: il contratto di foresteria.

      Creare sito web in 3 clic

      6. Affittare casa con Airbnb come dichiarare i redditi?


      Per dichiarare i redditi percepiti usando il portale Airbnb devi fare la somma di quello guadagnato durante l'anno precedente a quello in cui si fa la dichiarazione. Quindi se hai iniziato ad affittare e incassare soldi nel 2018 grazie al tuo immobile locato, la dichiarazione la dovrai fare nel 2019. I redditi vanno dichiarati sempre nel quadro RB del modello Unico, o 730: redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati.

      Trovi il riepilogo dei tuoi incassi annuali nell'area riservata di Airbnb.

      • Vai nella pagina "Account" - sulla sinistra clicca "Cronologia delle Transazioni" e cerca nella tabella mostrata la voce "Guadagno Lordo".
      Clicca la scritta rossa "scarica CSV" per ottenere una copia stampabile nel tuo PC.

      Articoli correlati:
      Un po' di storia

      A fine 2016 era stato scritto un emendamento che prevedeva l'introduzione della cedolare secca al 21% sugli incassi degli affitti brevi per le strutture extralberghiere gestite da privati e intermediari online. La norma prevedeva anche l'istituzione di un apposito registro all'Agenzia delle Entrate, un registro nazionale di privati che offrono ospitalità tramite portali online e una clausola anti-evasione. 

      2017: REGIME FISCALE Locazioni Brevi
      l’art.4 del D.L. 50 del 24 aprile 2017 volge a modificare il regime fiscali delle locazioni brevi.

      Dal 1° giugno 2017, la cedolare secca con aliquota del 21% verrà applicata ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve sia che si affitti casa da soli o attraverso degli intermediari come Airbnb e similari.

      Fin qui niente di nuovo se non che la possibilità di applicare la cedolare secca si espande anche a chi prima non poteva applicarla.
      Per il resto la scelta è sempre tra cedolare secca al 21% o tassazione Irpef (minimo 23%).

      La novità vera e propria riguarderebbe gli intermediari, non solo le agenzie immobiliari ma anche le piattaforme online (airbnb, homeaway, tripadvisor...), saranno incaricati di trattenere le tasse dall'affitto per tuo conto.

      ✅ Come si sa, Airbnb & co "dovrebbero" fare i sostituti d’imposta ma chiaramente NON lo stanno facendo e non so se lo faranno in futuro. Staremo a vedere.

      ✅ L'altra cosa che l'intermediario dovrà fare è quella di notificare all'agenzia delle entrate quanti contratti TU, come HOST, hai stipulato attraverso la loro piattaforma/agenzia. Questo decreto punta a limitare l'evasione fiscale.

      RICORDO CHE:

      L’obbligo di pagare le tasse entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata affittata casa vige SOLO all'intermediario NON al proprietario di casa.

      RIASSUMENDO:

      ✅ O gli intermediari/siti ci trattengono i soldi per pagarci le tasse sugli utili ogni mese,
      ✅ O le paghiamo noi con la solita dichiarazione annuale. STOP.

      SEI UN INTERMEDIARIO?

      Il codice tributo per gli intermediari è il 1919.

      RITENUTA OPERATA ALL'ATTO DEL PAGAMENTO AL BENEFICIARIO DI CANONI O CORRISPETTIVI, RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE - ARTICOLO 4,COMMA 5, DECRETO LEGGE 24 APRILE 2017, N. 50.

      ⭕ Più info le trovate sul Supplemento ordinario n. 20/L alla GAZZETTA UFFICIALE:
      ⭕ Qui un utile riepilogo creato da CONFEDILIZIA: 
      Hai una Locazione Turistica?

      Conclusioni



      Spero che l'articolo sia stato esauriente. Se hai altri "dubbi fiscali" riguardo i redditi percepiti con le locazioni brevi, puoi rivolgerti ad un intermediario fiscale.

      Non posso aiutarti personalmente perché "non sono del mestiere"
      Quello che so l'ho scritto qui per il resto ognuno ha una sua storia, diverso reddito, diverse entrate... per cui, per trovare la migliore soluzione, è sempre meglio avvalersi di un professionista per pagare meno tasse possibili, legalmente 😉

      Prima di scappare, baratta 2 secondi per me... Se l’articolo informativo ti è piaciuto, o ti è stato utile, fammelo sapere mettendo un mi piace ^_^ o condividendolo nel tuo social preferito. Lo apprezzo sempre. Grazie.

      Link utili:


      1. Cosa fare trovare in una locazione turistica.
      2. AGENZIA DELLE ENTRATE: quadro RB del modello Unico pdf
      3. Nel mio ebook trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri. 


      aggiornato Febbraio 2019

      6 commenti:

      Unknown ha detto...

      Grazie! I consigli sono stati molto utili!

      Marilisa Bombi ha detto...

      Grazie! Ottimo quadro di riferimento per coloro i quali sono intenzionati ad avviare l'attività. Ho aperto dieci nuove pagine che mi leggerò durante il giorno :) vista la tua capacità espositiva e la completezza. Solo una puntualizzazione: non c'è obbligo di rilasciare la ricevuta. Va rilasciata soltanto a chi la richiede. Ciò in quanto l'obbligo della ricevuta riguarda soltanto la cessione di beni.

      Moira Tips ha detto...

      Grazie a te Marilisa per la precisazione, l'aggiungerò all'articolo per renderlo ancora più chiaro.
      Buona giornata e buona lettura.

      Unknown ha detto...

      ciao moira, un info il proprietario di casa è mio padre, ma vorrei gestire io la casa ai fini di locazione turistica (3 camere) , nei moduli sia della questura che il nuovo modulo di dichiarazione attività mi viene chiesto in qualità di.... , cosa sarei gestore?comadatario? (e se me la dà in comodato d'uso gratuito serve qualche certificazione???)
      Secondo te come devo gestire la situazione burocratica per essere nel giusto? grazie

      Unknown ha detto...

      Buongiorno Moira, e' vero che se il proprietario usa un intermediario come Airbnb o booking.com per la locazione breve non e' necessario pagare la cedolare secca o nessuna dichiarazione dei redditi perche' l'intermediario applichera la ritenuta prima del pagamento al proprietario dell'immobile? e se la locazione e' di meno di 30 giorni non c'e' bisogno di contattare la questura?
      Grazie Anna

      Moira Tips ha detto...

      Ciao Anna, no ti hanno detto male su tutto. Airbnb e Booking non fanno ancora i sostituti d'imposta, come si prospettava, per cui l'unica cosa che ti trattengono dalle rendite è la loro percentuale.
      La comunicazione alla questura va fatta anche se ospiti per una notte. Trovi tutti i link per approfondire l'argomento nell'articolo sotto il quale hai commentato. Buona giornata.

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