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Come impostare IL GIUSTO PREZZO d’affitto per la tua casa vacanza

Affittare casa vacanze: come si fa? Come impostare il giusto canone di affitto? Spese e tasse da valutare.

impostare il canone d'affitto
Come impostare IL GIUSTO PREZZO d’affitto 

Una delle domande che mi fanno più spesso, gli host in erba, è:
“Moira ma che prezzo dovrei impostare per casa mia?”
Per poi venire assaliti da altri dubbi quali:
“Come faccio a sapere se il prezzo è giusto? Se è troppo basso o troppo alto?”

Chiaramente queste domande possono far sorridere molti professionisti del settore alberghiero che hanno una visione più chiara e dettagliata delle spese da sostenere e del ricavo minimo che vogliono guadagnare.


Tutttavia l’host solitario che magari si diletta ad affittare una stanza, o una seconda casa, per arrotondare uno stipendio o ridurre le spese di mantenimento dell’immobile, spesso non sa come destreggiarsi o non conosce tutte le spese che dovrà sostenere.


Bene, se questo è il tuo dubbio, questo post è perfetto per te. Ora ti aiuterò a capire come impostare il giusto prezzo d’affitto di casa tua.
Innanzitutto va considerato se la tua "attività" è saltuaria o un vero e proprio lavoro perché in quest'ultimo caso ci sono altri aspetti da considerare che ho aggiunto nel capitolo finale: hosting saltuario o h24?


Impostare il giusto prezzo d’affitto di casa tua



Prendi un foglio, penna e calcolatrice.


La prima domanda da porsi è:

Quanto voglio guadagnare al netto?

Quanti soldi vuoi metterti in tasca affittando casa tua?
Essere realistici è un buon punto di partenza.


Per esempio nella mia zona i bilocali sono affittati sui 5-600 euro al mese dalle agenzie immobiliari per cui quello è il prezzo di mercato (le agenzie hanno dati aggiornati).

CONSIGLIO N.1:

Se vuoi avere un’idea degli affitti mensili della tua zona, sbircia gli annunci posti nelle vetrine delle agenzie della tua città o, senza uscire di casa, guarda la pagina dedicata agli affitti dei siti online come immobilare.it o casa.it
Chiaramente prendi ad esempio immobili simili al tuo per metratura e posizione.

CONSIDERA CHE:



L’affitto classico però è diverso dall’affitto turistico ed è per questo che dobbiamo fare altre considerazioni ma di base, con questo semplice espediente, sai già quale cifra minima dovrai incassare al netto.

Tornando al mio esempio, la cifra di mercato per gli affitti mensili nella mia zona per un immobile di 35mq, è:
500 euro.
Questa cifra va divisa per i giorni del mese (facciamo 30)
500: 30 notti= 17 euro (arrotondato).



Okay, fatta la stessa indagine, sul tuo foglio segna la cifra ottenuta.



CALCOLO DELLE SPESE FISSE




Alla cifra ottenuta, che nel mio caso è 17 euro, vanno sommate le spese fisse che altro non sono che i soldi che devi pagare ogni mese indipendentemente che tu affitti o meno.

  1. Spese condominiali mensili: 111 €
  2. Assicurazione casa: 80 euro annui (circa 7 euro al mese).

    Qui sopra ho aggiunto le mie spese fisse, tu aggiungi le tue.
    Valuta altre spese fisse poi rifai il calcolo sommando la cifra delle spese alla cifra base per ottenere il tuo nuovo prezzo minimo.
    Nel mio caso è:

    500+111+ 7= 618€
    618 : 30 Notti= circa 21 euro

    NOTA: a volte per fare quest'attività ci si avvale di figure quali commercialisti o avvocati per seguire glia spetti fiscali, legali e burocratici. Tienine conto.


    CALCOLO DELLE SPESE VARIABILI


    CONSUMI:

    Consumo di corrente, acqua e metano.

    Più avrai elettrodomestici in casa e più le spese lieviteranno: lavatrice, condizionatore, forno, riscaldamento sono tutte cose che dovrai valutare facendo una media dei consumi.
    Come cifra base prendi ad esempio i consumi che tu hai per la tua famiglia, poi affittando ai turisti potrai capire se sono realistici o vanno modificati.


    Io per esempio ho calcolato 50 euro al mese per i consumi di corrente e acqua... Non c’è metano alle Canarie, per cui si usa la piastra elettrica.
    Non ho condizionatore, lavatrice, lavapiatti, forno... MA essendo località turistica di mare le docce sono giornaliere e frequenti. Non tutti fanno docce di pochi minuti.


    Dopo i primi mesi di affitto, e le prime bollette arrivate, ho capito che la media si attesta sui 35-40 euro al mese: in estate pago qualcosina di meno e in inverno di più. Quindi rimango fedele ad una cifra forfait di 50 euro al mese.

    618€ + 50€= 668 : 30 Notti= circa 22 euro

    NOTA: Nelle spese variabili ricordati di inserire anche il costo per
    l'usura degli arredi, degli impianti, della biancheria che viene spesso macchiata ed è da buttare, kit di benvenuto...


    TASSE FISSE

    Cominciamo con la lista delle Tasse da pagare e spese da sostenere per affittare casa.
    • Tassa comunale,
    • IMU,
    • Tassa dei rifiuti.
    In questa lista metti tutto quello che paghi di tasse inerenti all'immobile.


    Io pago la recaudacion che include la tassa dei rifiuti e l’imposta sui beni immobili e, nel mi caso sono 224 euro annui.
    Per cui aggiungo questi 224€ alla cifra sopra dividendo per i 12 mesi
    224€ : 12 = Circa 19€
    668 + 19= 687€ : 30 notti= 23 euro

    TASSE VARIABILI da pagare a seconda di quanto incassi.

    • Tassa sui redditi
    • Percentuale siti/intermediari.
      Io, alle Canarie pago il 19% di tasse sui redditi percepiti.
      Tu calcola le tasse che devi allo stato italiano: 21% se ti avvali della cedolare secca a cui solitamente non potrai dedurre alcun costo per la gestione e spese di casa.


      Tornando all'esempio di prima, la cifra base giornaliera è di 23€ a cui devo aggiungere le tasse sul reddito e la percentuale del sito che sarà diversa per ogni portale.

      Il 19% di 23€ (nel tuo caso è 21% se ti avvali della cedolare secca)
      è 4.40€ (arrotondiamo a 5€)
      23+5€= 28€
      Per la percentuale dei siti di casa vacanza, direi di aggiungere a forfait un 10% per siti come Airbnb, Homeaway e un 18% su siti come Booking.com.

      28€ aumentato del 10 e 18%
      28 + 10% (2,8 euro) = 31€
      28 + 18% (5,04€) = 33€

      Nel mio caso, la cifra base che devo impostare su siti come Airbnb è di 31€ se voglio guadagnare almeno 500€ al mese netti dal mio immobile.

      Le spese di pulizia andranno aggiunte nell'apposita casella o, se preferisci assorbirle nel prezzo, le spalmi sulla cifra giornaliera.

      Esempio:
      Io affitto casa per un minimo di 6 notti quindi imposterò 31 euro giornaliero e 40 di pulizie.
      31€ x 6= 186€ + 40 euro di pulizie a fine soggiorno ,

      oppure le aumento sul prezzo giornaliero.
      186+40= 226€ : 6= circa 38€ 


      Come impostare il giusto canone di affitto?


      ULTIME CONSIDERAZIONI:


      31€ è la mia cifra giornaliera base per ottenere i 500€ netti di rendita e per ottenerla devo affittare almeno 30 notti.
      In alta stagione è fattibile, in bassa non lo è per cui come ci si comporta?

      Di solito aumento i prezzi in alta stagione per coprire le perdite dei mesi meno proficui.
      Se per esempio a maggio affitto solo 15 giorni, a giugno zero notti affittate, dovrò calcolare i giorni mancanti e segnarmi la cifra da recuperare in alta stagione. Non si può pensare di alzare i prezzi in bassa stagione, per cui è necessario impostare la cifra minima e recuperarla poi nei mesi proficui.

      15 notti mancanti a Maggio + 30 notti mancanti a Giugno= 45 notti
      45 x 31€= 1395€ 
      Cifra che andrò a recuperare in alta stagione tra Gennaio e Febbraio in questo modo:
      1395: 59 giorni (31+28)= 24€ in più al giorno.
      31 cifra base + 24€= 55€ prezzo giornaliero minimo in alta stagione.
      Fattibile.

      Nel mio caso, le cifre base di bassa e alta stagione sono 31€ e 55€ e, se hai seguito i miei calcoli, anche tu avrai ottenuto le tue.

      DA SAPERE: Tengo a precisare che raramente imposto una cifra di 31€, se lo faccio è per pura strategia e per abbassare il prezzo medio che compare sulla mappa nella ricerca senza date in siti come Airbnb in modo da indurre le persone a cliccare sul mio annuncio. Imposto una cifra fuori prezzo di mercato per un determinato periodo in bassa stagione (non giornaliero) ma poi imposto prezzi personalizzati per tutte le altre settimane che includono tutte le altre spese variabili che ognuno di noi ha e che dovrebbe conoscere.


      HOSTING saltuario o attività h24?



      Innanzitutto va considerato se la tua "attività" è saltuaria o un vero e proprio lavoro perché in quest'ultimo caso ci sono altri aspetti da considerare.

      Per esempio, io NON affitto casa per poche notti ma per settimane e se avrò 15-20 ospiti all'anno è già tanto. Non ho un grande impegno di tempo da dedicare agli annunci ad aggiornare il calendario a scrivere mail che nel mio caso sono pre-impostate e il check-in/out sono automatici per cui non devo fisicamente aspettare nessuno. Il "mio tempo dedicato all'hosting" è minimo e non rincaro sul cliente il poco tempo che gli devo dedicare.

      Tuttavia mi hanno fatto notare che non posso esimermi dall'escludere dalla lista una voce tanto importante come "il salario dell'host" che cresce a seconda dell'impegno dedicato alle voci che ho sottolineato sopra.


      Se tu hai intenzione di affittare tutto l'anno, anche per soggiorni di una sola notte, avrai sicuramente un carico di lavoro decuplicato rispetto al mio. Il tempo che tu impiegherai per gestire gli ospiti, rispondere alle richieste, aggiornare il calendario, tenere attività di promozione e comunicazione, intervenire tempestivamente in caso di problemi, seguire gli aspetti fiscali, legali e burocratici andrà considerato e inserito nelle voci per "impostare il giusto prezzo".

      A cosa servono questi calcoli?

      Sono utilissimi per avere un'idea dei prezzi base sotto i quali non devi scendere se vuoi avere un ricavo.
      Nulla ti vieta di impostare prezzi maggiorati come 40€ e 70€, anzi, ti consiglio di farlo proprio per assorbire notti mancanti, l'usura degli arredi, oggetti da ricomprare, kit di benvenuto ecc...
      Ma nella peggiore delle ipotesi, se la stagione è fiacca, se vuoi fare uno sconto ad un ospite, hai un'idea della cifra sotto cui NON devi andare.

      Che dici? Ti è piaciuto l'articolo? Utile vero?
      Bene, prima di tornare alla gestione del tuo business applicando questi consigli, fammi sapere se hai apprezzato cliccando uno dei tasti social che trovi qui sotto. Mi farebbe piacere ^_^ Thanks!

      Continua lo studio:
      Come e dove promuovere casa all'estero?
      Come arredare una casa vacanze?
      Come arredare casa per i peggiori ospiti.
      7 cose da fare per aumentare le prenotazioni.




      Aggiornato Giugno 2018
      Moira R.

      1 commento:

      Unknown ha detto...

      Utile e dettagliato su tutto , un vero vademecum, grazie.
      Lorenzo

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