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NORMATIVA AFFITTI BREVI MILANO & Lombardia | dotazione, ricevute, contratti, welcome book

giugno 09, 2026 0 Comments
Normativa Affitti brevi Milano. Voglio affittare la mia casa in Lombardia: Bergamo, Brescia, Como, Cremona, Lecco, Lodi, Mantova, Monza e della Brianza, Pavia, Sondrio, Varese. Affitti brevi normativa vigente lista di cose da avere per essere in regola.

Se ti interessa l'argomento: affitti brevi Milano e le altre città lombarde e vuoi conoscere la Normativa sugli affitti brevi di questa regione, nell'articolo trovi tutte le informazioni utili in modo da metterti in regola ed evitare controlli e sanzioni.
NORMATIVA AFFITTI BREVI MILANO


AFFITTI BREVI MILANO e PROVINCE LOMBARDE

Questo regolamento include tutti gli immobili siti in Lombardia ed è valido per chi voglia mettere a reddito una locazione turistica nelle seguenti province: Bergamo, Brescia, Como, Cremona, Lecco, Lodi, Mantova, Milano, Monza e Brianza, Pavia, Sondrio, Varese.

Quindi se avete una casa vacanza non imprenditoriale al lago di Como, Lecco o sul Garda (sponda bresciana) potete tranquillamente affittarla seguendo quanto segue:

Normativa affitti brevi Milano - quanti letti posso aggiungere?


REQUISITI MINIMI OBBLIGATORI DELLE STRUTTURE RICETTIVE NON ALBERGHIERE.
CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE CAPACITÁ RICETTIVA.

Gli ospiti massimi che si possono ospitare in un immobile sono calcolati partendo dalla Superficie Utile.

Nel bollettino ufficiale ALLEGATO B (trovi PDF da scaricare a fine articolo), si parla di:
  • 1 posto letto per ogni 8 metri quadrati fino a case grandi 48 mq.
  • Se la tua casa misura da 49 a 84 mq, puoi mettere 1 posto letto ogni 12 mq;
  • Case di oltre 85 mq, 1 posto letto ogni 14 mq.
DA SAPERE: Il bollettino dice che per un alloggio di 84 mq, si possono avere massimo 9 posti letto.
Ma considera che oltre 8 posti letto è richiesto un secondo bagno. Quindi, anche se la tua casa è grande ma non è fornita di 2 bagni rimani entro gli 8 posti letto.

Normativa affitti brevi Lombardia - locazioni e impianti a norma 


Per essere in regola con la tua locazione turistica e affittare il tuo immobile senza incappare in penali, è Obbligatorio che nelle case ci sia:
  • Fornitura di energia elettrica 
  • Acqua calda e fredda
  • Riscaldamento dell'alloggio e di eventuali parti comuni
Chiaramente gli impianti devono essere in regola e a norma (caldaie con tagliando ecc...)

Approfondisci nel blog dedicato: affitti brevi tutto quello che devo sapere

Affitti brevi Lombardia: ricevimento ospiti

Se affitti la tua casa a Bergamo, Brescia, Como... è necessario concordare con il proprio ospite l'orario di arrivo e come farsi trovare.

Puoi inviare le informazioni anche via email/WhatsApp. Molti utilizzano un manuale digitale per dare un senso di professionalità e per unire le informazioni necessarie a quelle utili per passare un piacevole soggiorno visitando e scoprendo la Lombardia. Approfondisci a questa pagina: Guida digitale per ospiti 


AFFITTI BREVI LECCO

Affitti brevi Lombardia: pulizia

Se hai una locazione non imprenditoriale a Pavia, Mantova, Varese... la pulizia dell'alloggio è obbligatoria ad ogni cambio di cliente.

ATTENZIONE, in quanto attività NON imprenditoriale, NON puoi offrire servizio di pulizia durante il soggiorno MA puoi lasciare la biancheria in casa (anche di scorta) e lasciare il necessario per fare il bucato.

Locazioni turistiche non imprenditoriali Lombardia: dotazioni cucina


La Cucina di una casa vacanze non imprenditoriale deve avere una lunghezza minima di 1,50 m con almeno due fuochi o piastre elettriche.

La grandezza del Frigorifero dipende da quanti ospiti hai:
  • Fino a 3 persone Frigo con scomparto freezer di litri 130
  • Oltre 3 persone Frigorifero con scomparto freezer di litri 200
Altri elementi obbligatori:
  • Letto
  • Lavello con scolapiatti
  • Forno o forno a microonde
  • Tavolo con sedie proporzionate alla massima capacità ricettiva
  • 2 Sedie aggiuntive per eventuali ospiti (se non le hai comprane un paio pieghevoli)
  • Divano ed eventualmente poltrona - almeno tre sedute
  • Mobile da soggiorno
Oltre ai mobili ed elettrodomestici c'è anche una lista di oggetti che devi fornire se affitti casa in Lombardia. Prendi carta e penna e fai un inventario di quello che ti manca per comprarlo.

Locazioni turistiche Milano - Dotazione obbligatoria in cucina:

Ogni unità abitativa deve possedere:

1 batteria di pentole da cucina,
2 coltelli da cucina,
1 zuccheriera,
1 caffettiera,
1 scolapasta,
1 mestolo,
1 insalatiera,
1 grattugia,
1 spremiagrumi,
1 apribottiglie/cavatappi,
1 bricco per il latte,
1 bollitore elettrico per te e tisane,
1 pattumiera con sacchetti,
1 adattatore elettrico universale,
1 tovaglia,
2 canovacci da cucina

Per ogni persona che ospiterai devi fornire: 2 coltelli, 2 forchette, 2 cucchiai, 2 piatti piani, 1
piatto fondo, 2 bicchieri, 1 tazza, 1 tazzina.

Quindi se ospiti 4 persone le dotazioni sopraelencate quadruplicano.

Locazioni non imprenditoriali Lombardia: dotazione camera e bagno

Passiamo alla camera da letto che deve obbligatoriamente avere:
  • Letto (singolo o doppio) 
  • Comodino o equivalente per ogni posto letto
  • Armadio
  • Specchio
  • Cestino rifiuti
  • Lampada da comodino o equivalente

DOTAZIONI BAGNO

  • Lavandino
  • Doccia o vasca
  • Tazza
  • Bidet (in caso di impossibilità tecnica è ammessa la deroga)
  • Chiamata di allarme

Ad ogni ospite bisogna obbligatoriamente fornire:

  • Un telo da bagno/doccia, 
  • Un asciugamano, 
  • Una salvietta (e con questo obbligo si conclude la disputa se fornire la biancheria da letto e da bagno. Sì, aggiungila e spunta la voce "Essenziali" su Airbnb).
Compara i prezzi della biancheria letto e bagno con quelli che vedi su Amazon. A volte sono più economici online. Se devi fare scorte risparmiare è sempre utile.

Ogni unità abitativa deve avere:
  • tappeto da bagno,
  • carta igienica con riserva,
  • sacchetti igienici,
  • cestino rifiuti,
  • specchio e contigua presa per energia elettrica,
  • mensola,
  • scopettino,
  • asciugacapelli
Non perdere tempo... salva la...
regole della casa affitti brevi

Affitti brevi Milano e città lombarde: dotazioni generali

  • Televisore (preferibilmente). Consiglio: meglio una Smart TV così possono vedere Netflix con il loro abbonamento o usare internet se offri anche la connessione Wi-Fi. Se vuoi una dritta, valuta una Hisense TV 43" QLED 4K
  • Lavatrice e stendino per la biancheria (o nell'appartamento o condivisa in uno spazio comune in casa o nel residence.)
  • Scopa, paletta, secchio, spazzolone e straccio per pavimenti e prodotti detergenti per la pulizia della casa e delle stoviglie
  • Cassetta di primo soccorso ed estintore (nel rispetto della normativa vigente in materia, da posizionare in un locale comune o nel singolo appartamento).
Se ne sei sprovvisto, puoi ordinarli qui: 
Cosa far trovare in una locazione turistica?

Cassetta di primo soccorso per locazioni turistiche

Necessario lasciare in casa, ben visibile, una cassetta di primo soccorso a norma. 👈 A questa pagina trovi più info su quale scegliere a seconda della capienza letti della tua struttura.

Locazioni non imprenditoriali Lombardia: documentazione


Tra le cose che devono obbligatoriamente essere presenti nell'alloggio affittato in Lombardia ci sono anche:
  • Documentazione di informazione turistica (piantina e brochure con indirizzi utili, cultura, svago e divertimento) fornita dal titolare in italiano e in inglese.
DA SAPERE: Il materiale informativo turistico deve essere messo a disposizione in formato cartaceo o in formato elettronico. Puoi recuperare qualche brochure all'ufficio del turismo della tua città, comprare una libro in libreria oppure scrivere tu stesso una guida turistica per i tuoi ospiti. Ricorda di prendere brochure anche in inglese.

A tal proposito possono esserti utili i miei templates editabili:

Kit salvatempo per host italiani - Inventario casa vacanze e documenti affitti brevi

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  1. Crea la tua brochure cartacea, kit completo per affitti brevi, salva-tempo.
NORMATIVA AFFITTI BREVI LOMBARDIA

REGOLE CASA IN AFFITTO MILANO

Oltre a questo dovrai lasciare nell'appartamento:
  • Un elenco delle dotazioni dell'unità abitativa in italiano e in inglese (quello che c'è nell'immobile affittato).
  • Elenco dei servizi complementari offerti a richiesta e dei relativi prezzi (per esempio biancheria supplementare fornita al costo di tot. euro).
  • Manuale con informazioni minime relative al funzionamento delle dotazioni della casa in italiano e inglese (per esempio info su come usare il decoder, il forno...)
  • Indicazioni del numero unico 112 per le chiamate di emergenza in italiano e inglese, oltre a tutti i numeri utili per contattarti in caso di necessità.
  • Copia del Bollettino Ufficiale Supplemento n. 32 - Lunedì 08 agosto 2016 da lasciare nell'appartamento. Scarica PDF qui e stampalo.

Codice Identificativo di riferimento (CIR) alloggi in Lombardia: cos'è e dove richiederlo


Ogni regione ha un diverso statuto che regola le case vacanze e le locazioni brevi in Lombardia non ne sono esenti.

Il CIR (codice identificativo di riferimento) è un codice alfanumerico che deve essere esposto con i prezzi all'interno della struttura/casa e dal 1 novembre 2018 è obbligo scriverlo anche sui siti in cui pubblicizzerai casa (Booking, Airbnb...).

Il CIR serve per rintracciare le locazioni abusive.

Il CIR è rilasciato dopo la procedura di accreditamento al portale: SISTEMA DI GESTIONE DEI DATI TURISTICI “ROSS1000”. Prima però devi comunicare l'avvio attività al Comune e l’avvenuta registrazione sul sito “Alloggiatiweb”.

Normativa Affitti Brevi: servizio di manutenzione


Obbligatorio:
  • La Manutenzione dell'alloggio,
  • L'Assistenza di manutenzione delle unità abitative durante l'affitto.
  • Riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni deteriorate.

Tutti i dispositivi e le attrezzature forniti devono essere funzionanti, efficienti, in condizioni
impeccabili e devono rispettare tutte le norme di sicurezza.
Le pareti e i pavimenti devono essere puliti e in buono stato di conservazione.

NOTA: Il servizio di assistenza, in caso di problemi, deve essere garantito ai tuoi ospiti, sempre, in modo celere in tempi ragionevolmente compatibili con il termine di permanenza degli ospiti nell'appartamento.
Ti sei spaventata? Sembrano tantissime cose ma sono sicura che molte siano già presenti nel tuo alloggio e altre le puoi facilmente integrare.

Se vuoi iniziare ad affittare una stanza, casa tua o una seconda casa e hai bisogno di una guida base per evitare errori e capire come muoverti... ti consiglio di leggere la mia GUIDA SUGLI AFFITTI BREVI. Continua la lettura qui: 

Approfondimenti e PDF utili per chi affitta casa in Lombardia


Se pensi che l'articolo sia utile per il tuo business, fammelo sapere cliccando uno dei tasti social presenti qui sotto: a me fa molto piacere e a te non costa nulla :) 
Grazie.
Ti sei persa qualcosa? Qui il sommario riepilogativo:

    Aggiornato gennaio 2026
    by Moira Tips
    Leggi tutto...
    Nessun commento: quickedit
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    ESEMPIO MANUALE DELLA CASA AIRBNB: come crearlo, cosa scrivere

    marzo 01, 2026 2 Comments
    Esempio manuale della casa Airbnb. Regole della casa Airbnb esempi.

    Manuale della casa Airbnb

    Il manuale della casa Airbnb è molto gradito e utile ai tuoi ospiti i quali apprezzeranno il tempo e l'impegno che hai messo per creare il tuo libro di benvenuto con tutte le regole della casa. 

    Per conquistarli del tutto, puoi aggiungere una guida di viaggio con i tuoi consigli personalizzati, come ti mostro di seguito. Vediamo insieme come e cosa scrivere nel tuo manuale di casa per renderlo il più professionale possibile.

    manuale della casa Airbnb
    Manuale della casa Airbnb


    Cosa scrivere in un manuale della casa Airbnb? 


    Il manuale della casa consente di fornire ai tuoi ospiti istruzioni dettagliate e dovrebbe contenere una pagina con le regole della casa incluse le buone pratiche da tenere durante il soggiorno come il rispetto degli orari di silenzio, cosa troveranno a casa tua e come usare i vari elettrodomestici, l'orario e la procedura di check-out...
    • Sarà utile aggiungere anche una guida di viaggio con i tuoi consigli sui  ristoranti in zona, negozi dove fare spesa, attrazioni locali... 
    Puoi creare tu stesso un libro di benvenuto per gli ospiti, con le informazioni e gli esempi che ti fornisco in questa guida, tuttavia, se non hai tempo o voglia di crearne uno ex-novo, puoi utilizzare uno dei miei modelli, già pronti e modificarli con le tue foto, testi e colori preferiti (alcuni anche bilingue per ospiti italiani e internazionali). 
    I miei modelli sono idonei per creare un manuale cartaceo e digitale in modo che tu possa scegliere il formato preferito e sono modificabili a vita.


    Puoi adattare i modelli per creare il tuo manuale per la Sicilia, Milano, qualsiasi località:

    libro degli ospiti sicilia
    Manuale della casa Airbnb

    Regole della casa Airbnb

    Documenti per affittare casa

    Prodotti digitali per semplificare il business degli host italiani. Modelli salva-tempo per affitti brevi Airbnb, Booking, VRBO.

    👉 Scopri il kit completo per host italiani

    Esempio manuale della casa Airbnb

    Pagine essenziali che dovresti includere nel tuo manuale della casa:

    • Copertina fronte/retro (template 1 e 2/immagine 1) con i tuoi contatti e le lettera di benvenuto.
    • Procedura di check-out (e procedura check-in se invii la guida in formato digitale, prima che gli ospiti arrivino). Template 3 e 4 (immagine 1).
    • Informazione sui mezzi pubblici (template 2/immagine 2)
    • Password Wi-Fi (template 1/immagine 2)
    • I numeri di emergenza (template 3/immagine 2)
    Il perfetto manuale della casa
    manuale della casa esempio immagine 1

    Assicurati che il tuo manuale degli ospiti di Airbnb includa anche indicazioni stradali e info relative al trasporto locale nella tua zona. Alcune opzioni che potresti prendere in considerazione includono: servizio taxi e navetta per l'aeroporto, orari di autobus e treni.

    Menziona tutto: quello che per te è ovvio, non lo è per un turista soprattutto se viene da un'altra nazione.
    manuale della casa airbnb esempio
    esempio manuale della casa immagine 2

    Esempio manuale della casa Airbnb

    Altre pagine utili da inserire nel manuale di casa sono: 
    • Le regole della casa (template 4)
    • Un cartello con divieto di fumo che, per esempio, puoi stampare, incorniciare e appendere in camera da letto o dove ritieni utile (template 3).
    • Eventuali checklist che puoi stampare per te stessa, per un inventario personale, o aggiungere alla guida.

    Altre pagine utili da inserire nel manuale di casa sono: 
    • Pagina "Meet the host" (template 1), per presentare chi sei e i tuoi contatti in caso di bisogno.
    • Le più belle foto di casa che puoi utilizzare anche come promozione della tua struttura (template 2 e 3).
    • Planimetria di casa (facoltativo) ma è sempre apprezzata, come visione d'insieme, per capire com'è strutturata la casa. La planimetria la puoi creare tu con programmi gratuiti o commissionarla per pochi euro come ti spiego nell'articolo linkato.


    regole casa in affitto

    TIP: Come specificato prima, preferisco aggiungere, oltre le regole della casa, anche una guida di viaggio con i consigli utili per i viaggiatori che solo una persona che conosce bene la sua località può dare.

    Airbnb Welcome book templates

    Airbnb Welcome book & travel guide esempi: 

    Cose da fare e vedere

    I tuoi ospiti possono recuperare queste info dall'ufficio del turismo (il cui indirizzo, o QR CODE, avrai la cortesia di aggiungere nella travel guide) ma tu, come esperto locale, puoi dare informazioni che non si trovano né nelle guide né tantomeno sul web. 

    Consiglia almeno: 
    • un'attrazione fuori dal circuito turistico ma comunque meritevole di visita,
    • sentieri per fare trekking o una gita in bicicletta
    • dove parcheggiare gratuitamente o a pagamento ma che sia il più comodo possibile per vedere la tal attrazione.
    • dove trovare un ristorante che offra un menu locale e non prettamente turistico; 
    • una lista di oggetti o specialità tipiche da comprare e regalare o tenere come ricordo.

    Manuale di casa e consigli di viaggio

    Nella guida di viaggio da includere nel manuale di casa, le sezioni da includere sono:
    • Ristoranti consigliati (uno economico, uno local, per eventi speciali...)
    • Attrazioni turistiche (parchi, musei, spiagge...)
    • Dove fare Shopping e comprare alimenti
    • Idee per gite di un giorno (escursionismo, terme, tour cantina vinicola...)
    • Fiere, eventi e mercati rionali,
    • Vita notturna (bar, birrerie...)
    Airbnb guest book ideas

    Se sei una struttura che accetta animali domestici o una locazione family, aggiungi una pagina per dare consigli dove portare il cane e i parchi giochi o attività consone per i bambini.

    Manuale della casa digitale

    Se il tuo manuale di casa Airbnb la condividerai in formato digitale, assicurati di includere il sito web, oppure l'indirizzo e i numeri di telefono di ogni luogo e attività in modo che i tuoi ospiti possano trovarli facilmente.

    TIP: Se la tua guida la stamperai, puoi aggiungere queste informazioni anche con un QR code da scannerizzare con lo smartphone.
    Se non sai come fare, qui trovi il video tutorial:
    Come creare un QR code

    Manuale Airbnb

    lettera di benvenuto:

    Facoltativo ma comunque piacevole aggiungere una pagina in cui ti presenti
    e dai un caloroso benvenuto ai tuoi ospiti che li faccia sentire subito i benvenuti. Puoi trovare un esempio di Template con la lettera di benvenuti, nell'immagine qui sotto: 
    come creare il tuo airbnb welcome book
    Airbnb welcome book template

    TIP: Assicurati che le prime pagine del tuo manuale contengano le informazioni più importanti che i tuoi ospiti hanno bisogno di sapere. La guida con i consigli di viaggio puoi lasciarla per ultima.

    Regole della casa Airbnb

    Probabilmente hai già scritto le regole della casa nell'annuncio Airbnb. Tuttavia, è bene scrivere le regole della casa anche nel tuo manuale in modo che i tuoi ospiti possano consultarlo in qualsiasi momento durante il loro soggiorno.
    Nel template che ho creato qui sotto, vedi le regole e la procedura da seguire al check-out inclusa una "call to action" ovvero un invito all'azione per lasciarti una recensione.
    regole casa vacanze check out

    Esempio regole della casa

    Personalmente, ritengo che le info più importanti siano sempre da mettere "in bella vista" con dei PDF sparsi nelle varie stanze. 

    Tra le regole della casa più importanti ci sono: 

    1. i numeri di emergenza (vicino alla porta d'entrata), 
    2. le buone pratiche da appendere in bagno, 
    3. il divieto di fumare all'interno di casa, 
    4. il codice wi-fi, 
    5. le norme anti-incendio. 
    Un esempio, di un PDF incorniciato, lo puoi vedere nell'immagine, qui di seguito (arreda anche una parete vuota): 

    cartello di divieto di fumare casa vacanza

    Qui di seguito un esempio di regole della casa in cui evidenzio di NON gettare assorbenti, tamponi o altro che non sia carta igienica nel WC. Sembra superfluo scriverlo? Ne riparliamo tra qualche mese... quando dovrai chiamare l'idraulico per sturare il WC intasato.
    stampe per affitti brevi
    Le regole della casa devono essere brevi e chiare, esempio:
    1. Vietato fumare, 
    2. no animali domestici, 
    3. non disturbare dopo le ore 22:00, 
    4. no ospiti aggiunti oltre quelli sulla prenotazione.
    Meglio non eccedere o fare il maresciallo, molto probabilmente otterresti l'effetto contrario. 

    Esempi regole di casa

    Istruzioni pratiche per elettrodomestici

    Non dare per scontato che tutti i tuoi ospiti sappiano usare gli elettrodomestici di casa: potrebbero essere troppo obsoleti o moderni per loro. Per esempio in Giappone hanno tutto elettronico e domotizzato e un semplice WC con tasto o con catenella per "tirare l'acqua" non l'hanno mai visto nemmeno nei libri di storia. Ti potrebbero chiamare per capire come regolare il termostato o accedere al wifi o impostare la loro lingua sulla TV. Non dare per scontato che lo capiranno di loro iniziativa.

    Ecco gli elementi più importanti per cui scrivere le istruzioni:
    • Termostato (poni un'etichetta sul termostato con le istruzioni)
    • Accesso alla proprietà (codici, come utilizzare le serrature intelligenti, cassaforte con chiave...)
    • Come avviare Lavatrice e asciugatrice.
    • Come usare gli elettrodomestici in cucina: forno, microonde, caffettiera (non lasciare la moka! Ti incendiano casa... opta per una macchina per caffè americano).
    • Istruzioni Smart TV, decoder, Netflix...
    Includendo le istruzioni dei vari elettrodomestici che hai in casa, sarà più facile evitare una recensione negativa per un problema che avrebbe potuto essere facilmente risolto.

    Organizzare il tuo libro degli ospiti di Airbnb

    Una volta creati i tuoi templates/pagine, è il momento di assemblarle. La soluzione più economica e semplice è quella di stampare i vari fogli e metterli in un raccoglitore con le pagine di plastica oppure avvalersi di un servizio di fotoprint e creare un fotolibro. 

    Personalmente preferisco la versione "fai da te" perché se cambi qualche informazioni, è sufficiente modificare il templates e stampare e sostituire solo quello.

    Dove posizionare il tuo libro di benvenuto di Airbnb

    Per assicurarti che gli ospiti abbiano sempre accesso al manuale di casa, posizionalo in un punto ben visibile, come sul tavolino in soggiorno. Avvisa i tuoi ospiti dove possono trovare il manuale una volta arrivati e di consultarlo per trovare tutte le informazioni necessarie durante il loro soggiorno.

    L'alternativa è condividere guida e manuale in formato digitale: più ecologico e igienico. Proprio per questo ho creato la variante "brochure" composta da 1 solo foglio fronte/retro, da lasciare in casa, in cui includerai un QR CODE per vedere il manuale in formato digitale a disposizione dei tuoi ospiti.

    Brochure e regole della casa le puoi acquistare qui. Per esempio la brochure con le regole e istruzioni essenziali, la puoi lasciare vicino al televisore o la porta d'entrata.

    Manuale degli ospiti pieghevole

    Dove scaricare le stampe per affitti brevi, il manuale della casa Airbnb e la brochure?

    I prodotti che ho creato sono acquistabili nel negozio degli host.
     
    Vantaggi:
    • Un notevole risparmio di tempo per ottenere dei prodotti ottimizzati per il "business degli affitti brevi".
    • Il mio supporto tramite video tutorial in italiano.
    • Il canale YouTube dedicato, per imparare a creare da soli gli strumenti utili per host.
    Grazie e buon business!

    by Moira Tips
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    2 commenti: quickedit
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    - Obbligo del codice identificativo nazionale CIN, per affittare casa su Airbnb

    dicembre 26, 2023 0 Comments

    Novità aggiornamenti sugli affitti turistici 

    CIN, cedolare 26%, Airbnb sostituto d'imposta

    Decreto Legislativo 145/2023

    Ciao benvenuto/a! Questa pagina è dedicata agli aggiornamenti sulle varie leggi, decreti, normative in previsione nel 2024 e anni a venire.

    Se hai comprato il mio manuale o e-book "affittare casa ai turisti in Italia" negli anni precedenti, QUI trovi tutti gli aggiornamenti che ho aggiunto nella versione 2024. Tutte le altre informazioni restano valide. L'iter burocratico è sempre lo stesso e in caso cambiasse in corso d'anno, lo scriverò qui e sul gruppo FB. Grazie!

    Decreto Legislativo 145/2023
    Decreto Legislativo 145/2023

    Salva la pagina nei preferiti per vedere gli aggiornamenti futuri.



    Cosa cambia negli affitti brevi nel 2024?

    In parole semplici:

    • Obbligo del codice identificativo nazionale (CIN), che va a sostituire quello regionale (CIR- UIN ecc...). Avvio previsto per il 1' settembre 2024. Verrà attivato un nuovo portale web del ministero del turismo, solo dopo che sarà creata la "banca dati nazionale". Dal nuovo sito sarà possibile fare domanda telematicamente per ottenere il CIN.
    • Obbligo di esposizione del CIN su tutti i portali di promozione (Airbnb e Co) e fuori dallo stabile in cui è posto l'immobile.
    • Obbligo di dotare le abitazioni affittate con sistemi di sicurezza (info rilevatori monossido di carbonio e gas) e con sistemi antincendio (info tipologia estintore) come previsto anche per gli alberghi. 
    • Obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale (con partita IVA), anche ai sensi dell’art. 1 c. 595 della L. 178/2020 (ovvero nel caso in cui abbia destinato alla locazione breve più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta), è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
    I nuovi obblighi per le locazioni brevi, locazioni turistiche e strutture ricettive saranno operativi 60 giorni dopo la pubblicazione sulla GAZZETTA UFFICIALE dell’avviso di entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.

    La pubblicazione della L. 191/2023 di conversione del DL 145/2023 (c.d. “Anticipi”) in Gazzetta Ufficiale ha confermato l’introduzione ex novo dell’art. 13-ter, che prevede significativi obblighi per le:
    - unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
    - unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017 (si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare …);

    Dove va esposto il CIN?

    Decreto Legislativo 145/2023

    L'articolo 13-ter del DL 145/2023 disciplina il nuovo codice identificativo nazionale (CIN) che dovrà essere attribuito a ciascuna unità immobiliare.
    1. Il CIN verrà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore. L’istanza dovrà essere corredata da dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.
    2. DAL 3 GIUGNO 2024 parte la fase sperimentale per far richiesta del Codice Identificativo Nazionale ma SOLO per le strutture ricettive e non in Puglia, anche quelle già munite con il “vecchio” codice CIS.
    3. Da settembre 2024, sarà possibile fare domanda telematicamente per ottenere il CIN anche per le altre regioni italiane.
    Una volta assegnato, il CIN deve essere:
    1. Esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, “assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici”;
    2. Indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato (l’obbligo grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che gestiscono portali telematici).
    Tali obblighi gravano, dal punto di vista soggettivo su:
    - “chiunque propone o concede in locazione per finalità turistiche” o in locazione breve ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 “una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa”;

    I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall’art. 109 del TULPS e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in Questura degli alloggiati posti dalla normativa di pubblica sicurezza).

    Per chi ha già un codice identificativo regionale

    COME PASSARE DA CIR A CIN?


    Estratto, screenshot del decreto:
    Decreto Legislativo 145/2023


    Dispositivi di sicurezza: estintori e rilevatori gas, fumo, carbonio

    Sanzioni affitti brevi Italia 2024

    Tratto dal Decreto anticipi | sub-emendamento a prima firma Ronzulli (dicembre 2023)

    L’art. 13-ter c. 7 del DL 145/2023 introduce alcuni obblighi con riferimento alla sicurezza degli impianti, relativamente alle unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a locazione breve ex art. 50 del DL 50/2023.

    Tutte le unità immobiliari devono essere dotate di:
    1. Dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
    2. Estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installarne uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
    Estratto screenshot del decreto
    obbligo Estintori portatili


    Salva tempo: in questi articoli di seguito, trovi info dettagliate per scegliere i dispositivi a norma.

    SANZIONI

    1. I proprietari di immobili in affitto a breve termine devono esporre il codice identificativo (Cin) all'esterno dell'edificio e sui portali online. In caso di mancata esposizione o di esposizione errata, la sanzione va da 500 a 5.000 euro. In caso di assenza del Cin, la sanzione va da 800 a 8.000 euro.
    2. I proprietari e gli affittuari di immobili in affitto a breve termine, devono rispettare le disposizioni di sicurezza, come l'installazione di rilevatori di fumo ed estintori con dicitura a norma. La violazione dell’obbligo di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di estintori portatili, comporta la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000€ per ciascuna violazione.
    3. I soggetti che affittano immobili a breve termine in forma imprenditoriale devono essere provvisti di segnalazione certificata di inizio attività (Scia). In caso di assenza della Scia, la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro.
    Le funzioni di controllo e verifica saranno affidate alla polizia locale, la quale incasserà anche le sanzioni, mentre l’Amministrazione finanziaria potrà accedere alle informazioni contenute nella banca dati nazionale al fine di individuare i soggetti da sottoporre a controlli ai fini fiscali.

    Questi dispositivi di sicurezza, per essere in regola, devono riportare la seguente dicitura: norma EN 14604 e EN 50291. 
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    Quanto deve essere il deposito cauzionale negli affitti brevi?

    dicembre 03, 2023 0 Comments

    Quanto deve essere il deposito cauzionale?

    L'ammontare del deposito cauzionale è stabilito dal contratto di locazione ma la legge italiana prevede che NON possa superare le tre mensilità del canone di affitto.

    Ecco un esempio di come viene calcolato il deposito cauzionale:

    In Italia, la legge non prevede un limite specifico per l'ammontare del deposito cauzionale per gli affitti brevi che può essere una cifra simbolica utile a coprire i danni agli elettrodomestici più costosi. Solitamente si calcola un minimo del 25-30 % dell'affitto totale fino al 100% della somma pattuita per la locazione.

    L'ammontare del deposito cauzionale può essere concordato liberamente tra le parti. Il proprietario può chiedere un deposito cauzionale maggiore, MA deve essere giustificato da un'esigenza specifica, come ad esempio la locazione di un immobile di lusso o la presenza di animali domestici.

    È importante ricordare che il deposito cauzionale deve essere restituito all'inquilino al termine del contratto di locazione, a condizione che l'immobile sia stato restituito in buono stato. 

    Se il proprietario ritiene che l'inquilino abbia causato danni all'immobile, può trattenere una parte del deposito cauzionale per coprire le spese di riparazione MA NON PRIMA DI aver inviato un'apposita richiesta all'inquilino. 
    Se l'inquilino non accetta la richiesta, il proprietario può avviare un'azione legale per ottenere il risarcimento dei danni. 

    NON PUOI TRATTENERTI I SOLDI SENZA IL CONSENSO DELL'INQUILINO.

    Fare un inventario dell'immobile al momento del check-in

    Ecco alcuni consigli per evitare problemi con il deposito cauzionale:

    • Fare un inventario dell'immobile al momento del check-in del tuo inquilino. Questo consentirà di verificare eventuali danni all'immobile al momento del check-out.
    • Far firmare, per presa visione, la check-list al momento del check-in e del check-out. 
    • Conservare gli scontrini di tutti gli elettrodomestici e non solo, presenti nell'immobile in modo da eventualmente mostrare, in caso di danno, il loro valore all'acquisto, la data dell'acquisto e le ricevute dei lavori di sostituzione/riparazione.

    Quando viene restituito il deposito cauzionale?


    Il deposito cauzionale viene restituito all'inquilino al termine del contratto di locazione, a condizione che l'immobile sia stato restituito in buono stato e che l'inquilino abbia pagato tutte le spese dovute.

    Che cos'è il deposito cauzionale in affitto?


    Il deposito cauzionale è una somma di denaro che l'inquilino versa al proprietario dell'immobile al momento della stipula del contratto di locazione. Questa somma funge da garanzia per il proprietario, che potrà utilizzarla per coprire eventuali danni all'immobile o spese non pagate dall'inquilino durante la durata del contratto.

    Cosa succede se l'inquilino provoca danni all'immobile?


    Come anticipato, se l'inquilino provoca danni all'immobile, il proprietario può trattenere il deposito cauzionale per coprire le spese di riparazione. Tuttavia, il proprietario deve prima inviare un'apposita richiesta all'inquilino. Se l'inquilino non accetta la richiesta, il proprietario può avviare un'azione legale per ottenere il risarcimento dei danni. 

    Modello deposito cauzionale affitti brevi


    Potrebbe esserti utile, quando affitti un appartamento arredato, magari per periodi medio-lunghi e a nuclei famigliari numerosi o con bambini, far sottoscrivere un modello di inventario ovvero un contratto di presa visione di ciò che lasci nella casa affittata e ammobiliata e delle loro condizioni iniziali (muri bianchi, elettrodomestici funzionanti, doccia e bagno NON intasati ecc..). 
    Questo è l'unico modo legale per trattenerti la cauzione. 

    Se non vuoi perdere tempo, sullo shop degli host trovi dei moduli pre-scritti sia in italiano che in inglese per ospiti internazionali da editare a tuo piacimento e stampare in copie illimitate.   

    cauzione locazione turistica

    Regole della casa Airbnb

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    - Guida di Airbnb per aspiranti host

    dicembre 01, 2023 0 Comments

    Guida di Airbnb per host

    ATTENZIONE: per affittare casa in Italia e su Airbnb è obbligatorio aver avviato la pratica per ottenere il CIN (codice identificativo nazionale). Va bene anche quello regionale. Se non sai di cosa sto parlando, leggi il mio manuale pratico che ti spiega l'Iter burocratico per avviare una locazione turistica anche senza patita IVA, in Italia.

    Se hai già tutto a norma inclusa la dotazione obbligatoria, puoi iniziare a creare il tuo annuncio su Airbnb e pubblicarlo entro 90 giorni dall'inizio della procedura di iscrizione, 3 mesi di tempo se utilizzi questo link d'invito in cui puoi ottenere un bonus di 9€ (ancora 24 bonus disponibili). Se invece vuoi un supporto da un Ambassador Airbnb italiano, che potrà seguirti via chat rispondendo alle tue domande, usa questo link.

    Sommario

    Puoi seguire la procedura passo-passo oppure saltare all'impostazione che ancora non hai settato. 


    Per convertire al meglio le visite sul tuo annuncio Airbnb, in prenotazioni, è bene che tu setti correttamente la tua pagina. Qui di seguito i vari link di riferimento con le istruzioni dettagliate e aggiornate:

      Impostare il tuo annuncio Airbnb: cose da fare

      Guida di Airbnb per host: parte 1

      Partiamo dalla base: 

      Puoi modificare il titolo del tuo annuncio in qualsiasi momento. Consiglio di modificarlo a seconda della stagione cercando di evidenziare qualcosa di attrattivo (es. piscina, parcheggio, vicinanza ad una attrazione famosa...)

      3. Come fare Aggiungi servizi al tuo annuncio Airbnb

      Le persone in cerca di un alloggio, possono filtrare i risultati di ricerca in base alle loro esigenze, esempio: aria condizionata, parcheggio.. pertanto è importante che tu li selezioni (se li hai). Per renderti più competitivo, puoi, nel tempo, aggiungere vari servizi.
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      Affittare un appartamento ammobiliato in Italia: i requisiti essenziali

      novembre 18, 2023 0 Comments

       Affittare un appartamento ammobiliato in Italia

      Affittare un appartamento ammobiliato in Italia
      requisiti per affittare casa ammobiliata
      Ecco una checklist che ti aiuterà a verificare se il tuo appartamento è conforme ai requisiti per l'affitto in Italia:

      • Fornitura di energia elettrica

      • Fornitura di acqua calda e fredda

      • Riscaldamento

      • Impianti a norma di legge

      Questa checklist ti aiuterà a evitare spiacevoli sorprese e a garantire la sicurezza e il comfort del tuo conduttore.

      Affittare un appartamento ammobiliato in Italia

      In Italia, per poter affittare un appartamento ammobiliato, è necessario rispettare alcuni requisiti fondamentali. Tra questi requisiti, vi è l'obbligo di fornire al conduttore la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento.

      Inoltre, gli impianti di casa devono essere a norma di legge. Questi requisiti sono stabiliti dal Codice civile italiano, e sono finalizzati a garantire la sicurezza e il comfort del conduttore.

      In caso di violazione di questi requisiti, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto di affitto.

      Affittare una casa per brevi periodi in Italia

      Se invece vuoi affittare una casa per brevi periodi, devi fare richiesta all'ente preposto per ottenere il codice identificativo e attivare la procedura per la registrazione degli ospiti presso la questura competente oltre che raccogliere la tassa di soggiorno (se richiesta nel tuo comune) per evitare di essere sanzionati e pagare costose multe. 

      Dopo di che procederai ad equipaggiare casa con la dotazione obbligatoria e pubblicizzarti sui vari siti come Airbnb per attrarre turisti nazionali ed internazionali.

      Se vuoi affittare casa tua in Italia anche senza partita IVA ma non sai da che parte iniziare, ti consiglio l'acquisto del mio manuale (e-book o cartaceo): trovi un estratto gratuito su Amazon. 

      Qui di seguito ti lascio un'anteprima e il sommario del manuale in modo da capire se fa al caso tuo (puoi scaricare una copia in PDF).


      AFFITTARE CASA VACANZE: cosa deve esserci


      Un elemento della dotazione obbligatoria è il kit di pronto soccorso. Per essere a norma deve avere questa dicitura: Conforme al D.Lgs. n. 81/2008 - D.M. 388/2003.

      Una lista completa della fornitura obbligatoria e dotazione utile, la puoi leggere qui: lista dotazione obbligatoria.

      Ti aspettiamo nel gruppo Facebook dedicato ai proprietari di casa.

      Regole della casa Airbnb

      Documenti per affittare casa

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      Scritto da Moira Tips 
      admin de "i segreti degli host"
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      - Come compilare una ricevuta di pagamento dell'affitto?

      novembre 17, 2023 0 Comments

      Come fare una ricevuta di pagamento dell'affitto? Come compilare una ricevuta per locazione breve con marca da bollo?


      Ricevuta d'affitto come compilarla

      Come compilare una ricevuta di pagamento dell'affitto? 

      Sulle ricevute devi scrivere:

      • Il numero delle ricevuta in progressivo (n.1, 2). Ogni anno, a Gennaio, la numerazione riparte da 1. Nell'immagine seguente la numerazione la vedi in alto a destra.
      • La data in cui consegni la ricevuta al locatario,
      • I tuoi dati: nome e cognome, indirizzo di residenza e codice fiscale (spazio in alto a sinistra),
      • I dati dell'ospite (nome e cognome, indirizzo e codice fiscale),
      • Le date del soggiorno,
      • Applicare la marca da bollo, se l'importo dell'affitto supera i 77,47€
      • Nel riquadro "Totale" inserire l'importo del canone inclusa la marca da bollo (se dovuta),
      • Firma: la tua.

      Esempio ricevuta affitto 

      Nell'immagine un esempio di ricevuta affitto breve/ turistico:
      fac simile ricevuta affitto
      Queste informazioni sono tratte dal manuale per affittare casa in Italia. Se vuoi affittare un alloggio, un appartamento o una casa in Italia devi seguire l'Iter burocratico e richiedere il codice identificativo come ti spiego nel libro.
      Valuta un minimo investimento per evitare ritardi, costose multe e denunce da parte dei vicini "gelosi". 

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      - La marca da bollo sulla ricevuta d'affitto chi la paga?

      novembre 17, 2023 0 Comments

      Il locatore (chi dà in affitto l'immobile) ha l’obbligo di apporre la marca sulla ricevuta e il locatario (l’ospite) ha l’obbligo di pagarla. Quindi, se tu sei il proprietario dell'immobile locato, l'obbligo di mettere la marca da bollo sulle ricevute di affitto è tuo.

      mettere la marca da bollo sulle ricevute di affitto
      marca da bollo e ricevute affitto

      Quando va applicata la marca da bollo sulla ricevuta d'affitto?

      Va applicata su ogni ricevuta che superi la cifra di 77,47 euro.

      Quanto costa la marca da bollo per ricevuta d'affitto?

      Ad oggi, anno 2023, la marca da bollo da apporre sulla ricevuta d'affitto costa 2€.

      Dove posso comprare la marca da bollo?

      Le stampano al momento e le trovi nelle rivendite di valori bollati/tabaccherie. Consiglio di comprarne diverse per averle a portata di mano.

      Dove va posta la marca da bollo per ricevuta d'affitto?

      Sull'originale della ricevuta, mentre sulla copia, che rimane a te, dovrai scrivere "bollo apposto sull'originale" e il numero identificativo (0118117...). Nelle ricevute che ho creato sullo shop degli host, una ha il logo colorato e una ha il logo grigio per distinguere la copia che va lasciata all'ospite (quella su cui apporre il bollo) e quella da tenere.

      ricevuta affitto breve pdf


      DA SAPERE:
      La marca da bollo essendo stampata al momento, ha la data del giorno in cui l'acquisti. Per legge, sulla ricevuta NON devi porre una marca da bollo con una data posticipata al giorno in cui emetti la ricevuta. Anticipata (anche di mesi) è possibile, posticipata NO ed è per questo che ti consiglio di comprarne diverse e tenerne in casa per quando dovrai usarle.

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