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BOOKING SENZA PARTITA IVA: è possibile?

  • Usare Booking senza avere la partita Iva è possibile? Sì, in questo articolo ti spiego come usarlo a tuo vantaggio e nel migliore dei modi per non avere cancellazioni o problemi di alcun tipo.
Che Booking sia uno dei portali più usati per prenotare una stanza, una camera di hotel o una casa vacanza è noto a tutti. Quello che molti non sanno è che, attualmente, è possibile prenotare anche un appartamento di un privato anche se l'host in questione NON ha partita Iva.

Booking è uno splendido strumento ma per usarlo a TUO VANTAGGIO è necessario impostare le voci giuste. Se lo farai, seguendo anche questa guida di Moiretta tua, avrai tra le mani un Ferrarino che non ti lascerà a piedi. 😉


Se finora ti eri limitato ad usare siti come Airbnb o Homeaway, oggi puoi avere la possibilità di registrarti su Booking e testare l'efficacia di questo sito che, ricordo, ha visibilità mondiale.

Per la registrazione promozionale ti puoi iscrivere con questo link d'invito: zero commissioni su Booking (valido per le prime 5 ricevute).
Per i dettagli sulle condizioni, per essere sicuri di prendere lo sconto sulle commissioni, ti rimando all'altro articolo scritto: come iscriversi a Booking e usufruire della promozione ma prima leggi questa guida dei punti critici di Booking.

 booking senza partita iva
Booking senza partita Iva


BOOKING SENZA PARTITA IVA: è possibile?



Sì possibilissimo. Quello che ti serve sono i tuoi dati personali per registrarti nel sito e i dati dell'immobile (via, foto...) per creare un annuncio. Stop.

A volte chiedono una conferma che tu sia veramente il proprietario della struttura inviandoti, all'indirizzo dell'appartamento inserito su Booking, una cartolina con un codice identificativo che dovrai poi inserire nell'apposita casella sulla tua dashboard per sbloccare il tuo annuncio e cominciare ad affittare casa su booking.
Sul lato fiscale è ancora più semplice perché Booking fornisce le ricevute dei pagamenti dovuti che raccoglierai per fare la somma dei redditi da dichiarare l'anno successivo.

Molti host non usano Booking perché lo temono, è troppo complicato o pensano che sia utile solo per chi affitta casa in modo continuativo o sia un imprenditore alberghiero.

Lo so, Booking intimidisce molti host i quali preferiscono piattaforme come Homeaway e Airbnb perché possono avere la possibilità di interagire con il  viaggiatore, perché Booking sembra più difficile da gestire, perché si ha paura di un overbooking e della possibilità di non poter cancellare una prenotazione ricevuta, se ce ne fosse bisogno e infine perché, erroneamente, si pensa che sia accessibile solo a chi affitta tutto l'anno.

Ti do ragione, le tue riserve su questa piattaforma sono concrete, io l'ho sempre pensato ed effettivamente era così... all'inizio.

Senza andare troppo lontano, a fine 2017, ai proprietari dei nuovi annunci di case e appartamenti elencati sul sito in questione, non davano la possibilità di vedere la carta di credito degli ospiti e NON verificavano il cliente. Oggi fortunatamente è diverso.

In questo post NON nascondo i fattori negativi di Booking, anzi, te li scrivo nero su bianco in modo che tu possa conoscerli MA ti dirò anche come schivarli in modo che tu possa usare ANCHE questa piattaforma come se fosse Airbnb & Co.

Mettere casa su booking nel 2018


Booking ha cambiato rotta negli anni, sentendo il fiato sul collo della concorrenza di Airbnb, ha deciso, dopo un inizio disastroso con le case vacanza, di cambiare il tiro e introdurre dei servizi che rendessero più facile la gestione di un annuncio anche per chi non è un professionista del settore ed è solo un semplice host che vuole affittare il suo appartamento senza aprire partita iva, anche solo per 3 mesi l'anno.

Booking, se lo conosci... lo usi


Booking non ti convince? Smantelliamo insieme i tuoi dubbi uno a uno. 

Se conosci i "difetti" di Booking puoi tutelarti e usare anche questo sito per promuovere il tuo appartamento e vista la visibilità non è il caso di emarginarlo a priori. Dopo averlo usato eventualmente puoi valutarlo meglio. Magari sei anche tu uno di quegli host che hanno "svoltato" ricevendo diverse prenotazioni su questo portale. Non accade a tutti, ognuno ha un sito da cui è favorito. Vediamo a cosa far attenzione se vuoi mettere un appartamento su Booking a fine 2018.

I punti deboli:
1- Alto tasso di cancellazione.
2- Commissioni alte.
3- Ospiti che non comunicano.
4- Impossibilità nel cancellare le prenotazioni ricevute.

1. Casa prenotata e poi disdetta all'ultimo minuto 


Uno dei maggiori difetti di Booking per gli host, che è deleterio per chi affitta solo un appartamento, è il tasso di cancellazione alto perché il sito favorisce la cancellazione gratuita senza penali. Lui la favorisce, non vedo perché dovresti farlo anche tu.

Nell'immagine qui sotto, puoi vedere, evidenziate in rosso, le strutture prenotate in un arco temporale di circa 15 giorni (30 settembre-12 ottobre 2018) da chi capita sul mio blog di viaggi.
Di seguito nelle varie colonne: data di prenotazione, il periodo e i giorni di soggiorno, i giorni che mancano prima del soggiorno e lo stato della prenotazione (cancellata, non finalizzata...). Molto alto direi e non mi stupirei aumenti ancora.

disdette booking



Cosa vuol dire?

Te lo spiego subito. Molti viaggiatori sono soliti prenotare diverse strutture per lo stesso periodo per bloccare la disponibilità, informandosi meglio tra le varie opzioni o chiedere conferma agli altri compagni di viaggio. Questo capita soprattutto in periodi "caldi" come Ferragosto, fine settimana estivi, Capodanno...

Addirittura, cosa che non tutti sanno, alcuni extracomunitari (russi, cinesi, africani), sono soliti prenotare un alloggio su Booking per ottenere il visto per espatriare e poi 90% delle volte disdicono la prenotazione poco prima che termini il periodo utile per avvalersi della cancellazione gratuita.
Difatti, al consolato è necessario, oltre ai vari documenti personali, mostrare la prenotazione di Booking con il numero identificativo e la mail di conferma altrimenti non ti rilasciano nulla.

ATTENZIONE: questi ospiti truffaldini, prendono di mira SOLO gli annunci di case il cui proprietario accetta i pagamenti all'arrivo in modo che possano tranquillamente non presentarsi e "ciaone" all'incasso.

Il fenomeno è piuttosto diffuso, ne parlano anche diverse testate giornalistiche:

Fonte dell'articolo citato nell'immagine: Booking e false prenotazioni


Per evitare il viaggiatore indeciso o il parachiappas di turno, DEVI fare i tuoi interessi.

La soluzione per non avere disdette su Booking?

Offrire l'alloggio solo con Tariffa non rimborsabile e/o accettare i pagamenti tramite Booking proprio come fai su Airbnb.
Nella prima opzione chi prenota la tua struttura paga subito e NON ha diritto a cancellazioni o restituzioni di denaro anche se ci ripensa dopo 15 minuti.

Mentre facendo gestire i pagamenti a Booking (devi fare richiesta nella voce "opzioni di pagamento"), ti togli l'ingombro di doverli riscuotere all'arrivo in più Booking fa i dovuti controlli sulla carta di credito e se non la trovasse "regolare" o con un credito sufficiente per pagare il saldo, cancellerà la prenotazione in automatico.

DA SAPERE:

Chiaramente ti arriverà una mail in cui ti avvisano che la prenotazione è stata cancellata (sia a te che al viaggiatore) anzi, prima di cancellare la prenotazione, booking chiede al viaggiatore di cambiare carta o di ricaricarla quindi NON credere ai turisti che cascano dalle nuvole. Tutti finti scemi quando gli conviene vero?

L'alternativa meno selettiva della "tariffa non rimborsabile", è impostare una politica di cancellazione restrittiva.

Facciamo un esempio:
- Puoi chiedere 30% della cifra nel momento in cui prenotano (pagamenti di acconto alla prenotazione) e il saldo 14 giorni prima dell'arrivo. Se i tuoi ospiti non si presentano, la cifra gli verrà comunque trattenuta al 100% mentre se disdicono 15 giorni prima del soggiorno avrai diritto al 30% della cifra richiesta.
Le percentuali le decidi tu così come l'impostazione della politica di cancellazione: flessibile, semi-flessibile, rigida...

booking per appartamenti


Booking, dopo 15 giorni dal check out o entro in 15 del mese successivo, ti accrediterà l'affitto sul conto corrente fornito già decurtato della sua percentuale che ricordo essere, nel 2018, del 15%.

RICORDA: Anche le cancellazioni fatte dai turisti incidono in negativo su Booking per cui, se puoi, non favorirle con il metodo che ti ho spiegato sopra.

Per sapere come impostare questi servizi, leggi i capitoli dedicati (ultimi 2) in questo articolo: Booking per appartamenti.

... e da qui andiamo all'altro punto controverso per cui ancora non hai messo casa su Booking.
15% di commissione!? Ma sono degli strozzini!

2. Commissioni alte

Negli anni ho sentito diversi host lamentarsi di una piattaforma piuttosto che di un'altra adducendo che sono tutte ladrate, che le commissioni sono alte, che queste società pensano ai propri interessi ecc...

Eh sì, benvenuto sul pianeta terra. Il fine di ogni commerciante, incluse le online travel agencies, è quello di guadagnare. Non capisco dove sia il problema. Dopotutto anche tu hai questo fine altrimenti non penseresti di affittare il tuo appartamento vacanza ma la proporresti in siti di scambio casa per viaggiare gratuitamente o per il piacere di conoscere persone nuove.

Commissioni Booking: sono veramente così alte rispetto ai competitors?

La commissione di Booking, ad un esame poco attento, può sembrare esosa rispetto a quella decurtata da Airbnb e Homeaway che si attestano, per l'host, rispettivamente di un 3 e 8% (di base). Va detto, però, che quest'ultimi rincarano anche sul cliente finale: il viaggiatore, per cui non ci discostiamo troppo come incassi da quelli richiesti da Booking.

Solo che psicologicamente il 15% decurtato tutte sulle tue spallucce ti infastidisce e lo capisco MA cambiamo prospettiva... guardala in questo modo:

- Booking non mi ruba 15 euro per ogni 100€ di affitto chiesto ma, se io voglio guadagnare 100€ a notte non farò altro che aggiungere il costo di booking come se fosse una tassa extra (115€) e non lo andrò a decurtare dalla cifra che voglio incassare. Ai fatti quel 15%, lo paga il viaggiatore come capita sugli altri siti.
Molte persone invece impostano 100 euro e si sconcertano quando ricevono solo 85€ sentendosi truffate. Non è così. Bisogna sempre ricordarsi di aggiungere al prezzo del proprio alloggio la percentuale decurtata da ogni singolo sito (né più, né meno): dove sarà il 3% aggiungi quella percentuale, dove sarà 8% aggiungi quella percentuale e così via per ogni portale usato.

- Considera che pagando queste commissioni, il tuo appartamento è inserito in un portale che attira molto traffico che investe in pubblicità per essere in prima posizione sui motori di ricerca per determinate parole chiave e ti fornisce un supporto telefonico 24h al giorno tutti i giorni. Il fattore positivo è che paghi solo se guadagni: se affitti buon per te, se non affitti pace... non perdi nulla.

3- Comunicazione fallimentare: I guests non rispondono alle mail


Verissimo. Il 90% dei tuoi ospiti ignorerà i tuoi messaggi/email (soprattutto quelli invitati via l'app Pulse) e non ti diranno a che ora arriveranno.

Il fattore positivo è che tu hai i loro dati che potrai vedere nella tua pagina personale di Booking (come accade nel profilo Airbnb) per cui potrai sempre contattarli via whatsapp, telegram, telefonata... questi sono i canali di contatto che ti suggerisco di usare in cui avrai molta più possibilità di ottenere una risposta.

Se provando a telefonare non dovessero risponderti, se ignorano tutti i tuoi messaggi, sappi che puoi delegare questo compito ad un impiegato di Booking che li contatterà personalmente.

Il servizio clienti host di Booking risponde 24h su 24, 7 giorni su 7 (io ho chiamato una domenica pomeriggio e mi hanno risposto subito). Eh sì, quel 15% decurtato, include molti servizi che tu sottovaluti come la notevole pubblicità che booking fa per promuovere anche casa tua.

Il numero di telefono di Booking cambia in base alla regione di appartenenza lo vedi nella tua pagina extranet. In caso ti segnalo questo: 0683365733, eventualmente ti direzioneranno.


CONSIGLIO: Come contattare gli ospiti per sapere l'orario di arrivo?

Per mia esperienza, inviare una email su Pulse per chiedere ad un viaggiatore: "a che ora pensi di arrivare?" NON va bene per 2 motivi.

1- Ti ignorano perché ancora non lo sanno.
2- Con una domanda così aperta, li sproni ad arrivare quando vogliono (troppo presto o molto tardi).

Ti suggerisco di inviare un messaggio il giorno prima dell'arrivo con:

- gli orari di check-in/out dicendogli che se prevedono di arrivare fuori dall'orario indicato di fartelo sapere altrimenti rischieranno di aspettare troppo tempo prima che mandi qualcuno ad aprirgli e/o eventualmente puoi aggiungere che li contatterai il giorno dopo per concordarsi sull'orario per la consegna delle chiavi.
- Un'altra tattica, se prevedi di non avere impegni, è quella di chiedere la fascia oraria in cui prevedono di arrivare per esempio primo o tardo pomeriggio o in serata (esempio: 14-17 / 17-20 o dopo le 20).

Lo so che sei più diplomatico di me... Scrivila come vuoi, più soft, più "ehi fratello batti cinque gimme five" ma non cambiare il senso della frase. Devi fare in modo che la tua domanda preveda una risposta chiusa con ben chiaro il fattore negativo a loro svantaggio se non agiscono.

Per fare questo ti invito a usare app come whatsapp o telegram (più usato all'estero) in modo che tu possa vedere se il messaggio viene letto o meno. Evita i messaggi via email, perché molti forniscono l'indirizzo di posta elettronica che usano di meno e, in alcuni casi, la mail può finire in spam e chi la vede più.

Cosa fanno gli altri host?

Ho usato Booking recentemente per un tour itinerante in centro Italia (su instagram vedi alcune foto) e vari host mi hanno contattata il giorno stesso del mio arrivo per confermare l'orario scritto. Il primo mi ha telefonato, l'altro ha preferito mandarmi un messaggio via whatsapp.
Per esempio, la seconda host doveva fare 2 check-in nel pomeriggio e ci ha chiamato intorno alle 14 per concordare un orario più consono per entrambe.

CONSIGLIO: Contattare il cliente troppo in anticipo è inutile a meno che, come me, affitti casa su un'isola e arrivino in aereo e allora è più gestibile ma con un mezzo proprio ci sono troppe varianti da valutare.

4- È vero che non posso cancellare una prenotazione e in caso lo dovessi chiedere, devo pagare una penale?

Nì, diciamo che NON è possibile rifiutare una prenotazione ma puoi cancellarla specificando il motivo (chiaramente dev'essere l'eccezione e non la regola). Una telefonata al centro assistenza di Booking e risolvono tutto: trovi sempre un impiegato in turno 24h al giorno 7 giorni la settimana.

Per la penale invece c'è un discorso a parte da fare:
Booking è l'intermediario tra te e il viaggiatore per cui ciò che vogliono è trovare una soluzione velocemente.

Solo in rari casi è previsto che tu debba pagare la differenza tra il costo richiesto da te e quello della nuova struttura in cui andrebbero a ricollocare il turista.
Se ti dimostri collaborativo non hanno motivo di accreditarti la penale a meno che non disdici date "calde" come ferragosto, capodanno in cui trovare un alternativa al medesimo prezzo è difficile.
Più probabile che accada se dimostri di non aggiornare il tuo calendario prenotazioni con quello degli altri siti e dover disdire spesso.

Soluzione:
Se dovesse capitarti una doppia prenotazione, perché non fai in tempo a chiudere la disponibilità del calendario di booking... nessun problema... ti metti comodo a PC e cerchi strutture nella tua zona, per le date richieste e con un prezzo simile al tuo alloggio in modo da suggerirla all'impiegato che provvederà a ricollocare il turista.

Per non ricevere overbooking c'è una cosa, efficace al 100%, che puoi fare:

1. Impostare gli altri siti in modalità "prenotazione previo accettazione del proprietario". In questo modo il turista ti invia una richiesta che dovrai accettare entro 24h. Prima di accettarla, apri l'app di booking (da tablet o smartphone se sei al lavoro o in fila in posta, per capirci) e blocchi la disponibilità per la medesima data e poi accetti la prenotazione sull'altro sito.

In questo modo il problema è risolto alla radice.

Quando usare Booking?

Basandomi su quello che ho scritto nel paragrafo precedente, Booking lo si può usare per promuovere l'appartamento nei periodi di magra. In questi periodi che tu conosci bene, dovresti fare 4 calcoli dei costi fissi e marginali e applicare la tariffa più bassa fattibile per la tua struttura. Chiaramente questa tariffa comprenderà il tuo guadagno effettivo netto che, ovviamente, sarà decisamente inferiore del guadagno dei periodi di alta stagione.

Mosse di marketing se le conosci le ignori

Tutte le OTA giocano al "prezzo al ribasso" perché, si sa, che tariffe più economiche attirano più gente e considerando che guadagnano sul numero degli alloggi affittati... più piazzano prenotazioni meglio stanno.

Airbnb manda email in cui ti consiglia "prezzi smart" che nel 90% dei casi sono cifre inapplicabili, se si vuole guadagnare soldi.
Homeaway ti fa sapere che un turista ha prenotato l'appartamento del vicino che aveva una tariffa giornaliera di 5 euro inferiore alla tua.
Booking punta sulla cancellazione gratuita per attirare turisti ancora indecisi.

Se ti scandalizzi per questo o ti incavoli quando accetti queste condizioni perché ti senti truffato, l'unica persona con cui dovresti prendertela sei tu.

Se ancora non ti è chiaro... Tu hai il potere decisionale, tu sei il boss della tua struttura/casa quindi devi imparare a USARE queste piattaforme a tuo vantaggio e non a farti sfruttare.

Chissenefrega dei suggerimenti di prezzo o dei sensi di colpa che ti instillano per la mancata prenotazione. Ignorali! Sono tutte mosse di marketing, le stesse che usano da decenni anche nei supermercati per farti comprare un prodotto invece di un altro. Le stesse manipolazioni psicologiche che ti fanno acquistare cose di cui, spesso, non hai bisogno.

Come calcolare la tariffa giusta senza perderci?

Trovi tutto in questo articolo:
Come impostare il giusto prezzo d'affitto...

Bene, direi che per questa settimana è tutto... ti lascio il tempo di rileggerlo con calma e valutare se è il caso di testare Booking usando la promozione per ottenere le prime 5 prenotazioni senza commissioni dovute da parte tua. Gratis al 100%

Se questo articolo di sembra utile per usare Booking nel migliore dei modi, mi farebbe piacere se lo condividessi nei tuoi canali social usando uno dei pulsanti che vedi a fondo articolo. Grazie.

Articoli correlati:
- Scopri se hai la giusta impostazione mentale per fare l'host.
Cosa non deve mancare in una casa vacanza. (Link per avere gratis il Rilevatore di Monossido di Carbonio da Airbnb. Affrettati potrebbe scadere.)
Come affittare casa agli Americani.

Se sei nuovo del mestiere e non hai mai fatto l'host ma vorresti iniziare ad affittare una stanza o la tua seconda casa ti suggerisco la mia guida su Amazon. Trovi le informazioni basilari per iniziare quest'avventura, il resto si "affina" facendo.
Buon business!
Le guide di Moira
Aggiornato Ottobre 2018
Moira R.

2 commenti:

Massimo Colombo Speroni ha detto...

Come sempre tutto chiaro e utilissimo. Io ho iniziato 6 mesi fa con booking e mi sono "scontrato" con tutto quanto hai scritto. Ho trovato anche l'impossibilità di gestire la descrizione dell'annuncio una cosa fastidiosa e frustrante. Questo fatto ho sentito che non è poi così gradito nemmeno da altri host.
Ciao.
Massimo

MOIRA R. ha detto...

Ciao Massimo, sì l'annuncio su Booking è scritto da loro e tradotto in tutte le lingue e va ricontrollato perché a volte scrivono cose non corrette. Per fornire più dettagli non inclusi nell'annuncio si può optare per l'inserimento di immagini con una didascalia inclusa ;)

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