Novità sugli affitti turistici 2024 | CIN, cedolare 26%, Airbnb sostituto d'imposta

Novità aggiornamenti sugli affitti turistici 2024 

CIN, cedolare 26%, Airbnb sostituto d'imposta

Decreto Legislativo 145/2023

Ciao benvenuto/a! Questa pagina è dedicata agli aggiornamenti sulle varie leggi, decreti, normative in previsione nel 2024 e anni a venire.

Se hai comprato il mio manuale o e-book "affittare casa ai turisti in Italia" negli anni precedenti, QUI trovi tutti gli aggiornamenti che ho aggiunto nella versione 2024. Tutte le altre informazioni restano valide. L'iter burocratico è sempre lo stesso e in caso cambiasse in corso d'anno, lo scriverò qui e sul gruppo FB. Grazie!

Decreto Legislativo 145/2023
Decreto Legislativo 145/2023

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Cosa cambia negli affitti brevi nel 2024?

In parole semplici:

  • Obbligo del codice identificativo nazionale (CIN), che va a sostituire quello regionale (CIR- UIN ecc...). Avvio previsto per il 1' settembre 2024. Verrà attivato un nuovo portale web del ministero del turismo, solo dopo che sarà creata la "banca dati nazionale". Dal nuovo sito sarà possibile fare domanda telematicamente per ottenere il CIN.
  • Obbligo di esposizione del CIN su tutti i portali di promozione (Airbnb e Co) e fuori dallo stabile in cui è posto l'immobile.
  • Obbligo di dotare le abitazioni affittate con sistemi di sicurezza (info rilevatori monossido di carbonio e gas) e con sistemi antincendio (info tipologia estintore) come previsto anche per gli alberghi. 
  • Obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Chiunque eserciti, anche tramite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in forma imprenditoriale (con partita IVA), anche ai sensi dell’art. 1 c. 595 della L. 178/2020 (ovvero nel caso in cui abbia destinato alla locazione breve più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta), è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
I nuovi obblighi per le locazioni brevi, locazioni turistiche e strutture ricettive saranno operativi 60 giorni dopo la pubblicazione sulla GAZZETTA UFFICIALE dell’avviso di entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del CIN.

La pubblicazione della L. 191/2023 di conversione del DL 145/2023 (c.d. “Anticipi”) in Gazzetta Ufficiale ha confermato l’introduzione ex novo dell’art. 13-ter, che prevede significativi obblighi per le:
- unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
- unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017 (si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare …);

Dove va esposto il CIN?

Decreto Legislativo 145/2023

L'articolo 13-ter del DL 145/2023 disciplina il nuovo codice identificativo nazionale (CIN) che dovrà essere attribuito a ciascuna unità immobiliare.
  1. Il CIN verrà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore. L’istanza dovrà essere corredata da dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.
  2. Da settembre 2024, verrà attivato un nuovo portale web del ministero del turismo da cui sarà possibile fare domanda telematicamente per ottenere il CIN.
Una volta assegnato, il CIN deve essere:
  1. Esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, “assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici”;
  2. Indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato (l’obbligo grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che gestiscono portali telematici).
Tali obblighi gravano, dal punto di vista soggettivo su:
- “chiunque propone o concede in locazione per finalità turistiche” o in locazione breve ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 “una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa”;

I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall’art. 109 del TULPS e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in Questura degli alloggiati posti dalla normativa di pubblica sicurezza).

Per chi ha già un codice identificativo regionale

COME PASSARE DA CIR A CIN?

Nel caso in cui l’immobile sia già dotato di uno specifico codice identificativo regionale, dovrebbe essere l’ente territorialmente competente (Regione, comune, Provincia autonoma a cui si è fatta domanda in origine) a ricodificarlo aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo. Se così non fosse, si avranno istruzioni su come ottenere la nuova codificazione. Info più dettagliate, saranno scritte nel decreto attuativo previsto per Maggio ma il tutto non partirà prima del 1' settembre 2024.

Estratto, screenshot del decreto:
Decreto Legislativo 145/2023


Dispositivi di sicurezza: estintori e rilevatori gas, fumo, carbonio

Sanzioni affitti brevi Italia 2024

Tratto dal Decreto anticipi | sub-emendamento a prima firma Ronzulli (dicembre 2023)

L’art. 13-ter c. 7 del DL 145/2023 introduce alcuni obblighi con riferimento alla sicurezza degli impianti, relativamente alle unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, a locazione breve ex art. 50 del DL 50/2023.

Tutte le unità immobiliari devono essere dotate di:
  1. Dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
  2. Estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installarne uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
Estratto screenshot del decreto
obbligo Estintori portatili


Salva tempo: in questi articoli di seguito, trovi info dettagliate per scegliere i dispositivi a norma.

SANZIONI

  1. I proprietari di immobili in affitto a breve termine devono esporre il codice identificativo (Cin) all'esterno dell'edificio e sui portali online. In caso di mancata esposizione o di esposizione errata, la sanzione va da 500 a 5.000 euro. In caso di assenza del Cin, la sanzione va da 800 a 8.000 euro.
  2. I proprietari e gli affittuari di immobili in affitto a breve termine, devono rispettare le disposizioni di sicurezza, come l'installazione di rilevatori di fumo ed estintori con dicitura a norma. La violazione dell’obbligo di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di estintori portatili, comporta la sanzione pecuniaria da 600 a 6.000€ per ciascuna violazione.
  3. I soggetti che affittano immobili a breve termine in forma imprenditoriale devono essere provvisti di segnalazione certificata di inizio attività (Scia). In caso di assenza della Scia, la sanzione va da 2.000 a 10.000 euro.
Le funzioni di controllo e verifica saranno affidate alla polizia locale, la quale incasserà anche le sanzioni, mentre l’Amministrazione finanziaria potrà accedere alle informazioni contenute nella banca dati nazionale al fine di individuare i soggetti da sottoporre a controlli ai fini fiscali.

Questi dispositivi di sicurezza, per essere in regola, devono riportare la seguente dicitura: norma EN 14604 e EN 50291


Cedolare secca dal 21% al 26% nel 2024

L'aliquota prevista per gli affitti brevi continuerà a rimanere ferma al 21% per il primo appartamento dato in locazione. L’aliquota, viene maggiorata al 26% a partire dal secondo appartamento. Se cedi in locazione 2 o più immobili sotto il regime degli affitti brevi, avrai la possibilità di scegliere l’immobile sul quale applicare la tassazione ridotta al 21% (probabilmente quello con maggiori entrate).

Airbnb sostituto d'imposta nel 2024?

Sì, Airbnb è ufficialmente sostituto d'imposta ovvero trattiene le tasse (ritenuta delle imposte sul reddito) dalle cifre corrisposte agli host che NON hanno partita Iva e le invierà in automatico all'Agenzia delle Entrate. 

Articolo dedicato: Novità Airbnb sostituto imposta. Cosa comporta, esempio pratico.
Resta fermo e chiaro, per il locatore, l'obbligo di dichiarare e pagare le tasse sulle somme guadagnate tramite prenotazioni dirette o attraverso altre piattaforme che ancora non fanno sostituti d'imposta. 

Cosa devi fare se già affitti casa su Airbnb?

  1. Se NON sei in regola, puoi regolarizzare la tua posizione (magari il prima possibile evitandoti multe sino a 8000€) facendo richiesta del codice identificativo (anche online). Consulta il mio manuale e metti in pratica la procedura elencata. 
  1. Se sei in regola non devi fare NULLA, se non seguire le disposizioni che Airbnb ti invierà via email e nella tua dashboard e fornire tutti i dati necessari (dati catastali, dati della persona a cui accredita gli affitti...). 

Le informazioni raccolte (dati catastali, giorni di affitto, indirizzo dell’appartamento, importi riscossi...),  saranno successivamente utilizzate dal Fisco italiano il quale sarà in grado di incrociare le informazioni ricevute con le dichiarazioni fiscali del proprietario di casa. Potrà calcolare e verificare il volume di affari generati. Nel caso di mancata corrispondenza tra i dati, verrà avviato un accertamento.


Airbnb incentivi 2024 nuovi iscritti

Nel manuale pratico ho aggiunto anche la pagina in cui consultare eventuali bonus proposti dalle varie piattaforme. Se devi registrare casa su Airbnb o altri siti, prima valuta se ci sono incentivi di iscrizione.
airbnb sostituto d'imposta

Sullo shop: PDF con le regole della casa 


Eventuali aggiornamenti o altre proposte di legge verranno postate in questa pagina integrativa utile per chi ha comprato o comprerà il mio manuale pratico per Affittare casa ai turisti in Italia: procedura, normativa, siti migliori; in modo da avere sempre un prodotto aggiornato.  


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