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AFFITTARE CASA in un CONDOMINIO: cose da sapere se ti creano problemi

Affittare casa in un condominio: come affrontare riunioni condominiali e minacce. Il regolamento condominiale può vietare gli affittacamere, case vacanza, B&B o le locazioni turistiche?

Hai problemi con gli altri condomini, i proprietari di casa che vivono nello tuo stesso edificio? Stai affittando casa e vogliono impedirtelo?
In questo articolo ti spiego cosa fare e come agire se gestisci una locazione turistica.

Innanzitutto, sappi che gestire un business, che magari ha pure successo, creerà sempre delle invidie. Essenziale essere in regola con tutto: dichiarazioni ospiti alla questura, ricevute e contratti.


Problemi locazione turistica in condominio
AFFITTARE CASA in un CONDOMINIO






Come prepararsi all'assemblea condominiale


1. Studiare, preparare e stampare i documenti rilasciati da questura, comune o il contratto di affitto che stipuli con i tuoi ospiti in modo da dimostrare che stai facendo tutto in modo legale. Non solo, qui di seguito di linko alcuni articolo da stampare e mostrare in assemblea.

2. Cosa dice il regolamento condominiale? 
Seppure nel regolamento di condominio si fa riferimento al divieto di aprire attività commerciali nelle residenze private, devi spiegare, durante l'assemblea condominiale, cos'è la locazione Turistica e in che cosa si differenzia dall'attività alberghiera. 

DIFFERENZA tra AFFITTI TURISTICI e STRUTTURE RICETTIVE EXTRA-ALBERGHIERE

In Italia esistono delle sostanziali differenze tra LC (locazione turistiche) e le CV (casa vacanza) i Bed & Breakfast, i Residence turistici, affittacamere... che sono ritenute vere e proprie Attività ricettive.

Si parla di Locazioni Turistiche o Affitti Brevi quando si affitta un immobile SENZA l’erogazione di servizi alla persona vale a dire che NON si offrono servizi di tipo alberghiero. Questo vale per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo d'Italia essi siano.

Ti consiglio di stampare questa guida in pdf  creata dallo staff tecnico di ANBBA sulle locazioni turistiche ed eventualmente portarla in assemblea: Differenza tra locazioni turistiche e casa vacanze.

Norma di legge:

Ricordo che le locazioni turistiche sono regolate dalle disposizione del codice civile: articolo 1571 e dall'articolo 53 del Codice del Turismo. Scarica il pdf: codice civile locazione e affitto art. 1571-1654

ART. 53 Locazioni ad uso abitativo per finalità' turistiche.1. Gli alloggi locali esclusivamente per finalità' turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.




Lista strutture extra-alberghiere:

Secondo quanto stabilito dall'articolo 12 del Codice del Turismo sono considerate strutture extra-alberghiere:

  • gli esercizi di affittacamere;
  • le attività ricettive a conduzione familiare - bed and breakfast;
  • le case per ferie;
  • le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;
  • le strutture ricettive - residence;
  • gli ostelli per la gioventù;
  • le attività ricettive in esercizi di ristorazione;
  • gli alloggi nell'ambito dell'attività agrituristica;
  • attività ricettive in residenze rurali;
  • le foresterie per turisti;
  • i centri soggiorno studi;
  • le residenze d'epoca extralberghiere;
  • i rifugi escursionistici;
  • i rifugi alpini;


3. Cercare dei precedenti: una sentenza della Cassazione fa chiarezza.


L'affitto del proprio appartamento destinato a locazioni brevi, o comunque per periodi saltuari, non può essere vietato dal condominio in maniera generica. A meno che non ci sia una clausola specifica che ne vieti lo svolgimento MA solo se tale clausola è stata stipulata dal costruttore e accettata dall'acquirente al momento del rogito (non aggiunta dopo l'acquisto).
ATTENZIONE: Il divieto deve riguardare la locazione turistica e NON il divieto di subaffittare o affittare l'appartamento adibendolo a pensione o albergo. Cose totalmente diverse dalla locazione per brevi periodi.
A tal riguardo, leggi la sentenza 22711 del 28 settembre e stampati questo articolo:
⇨  Affitti brevi quando sono consentiti in condominio.


Quindi, alla luce di tutto questo...
Possono i condomini o l'amministratore vietarmi di affittare la mia casa su Airbnb e siti di case vacanze?

Come suggerito, stampati e leggi per bene le clausole condominiali. È vero che i condomini possono far riferimento al regolamento contrattuale per vietare un'attività MA solo esiste in esso un suo divieto espresso e SPECIFICO a quell'attività e non ad una simile. Altrimenti non si potranno opporre.

Per difenderti devi dire che non hai firmato nessun regolamento contrattuale dal notaio nel quale ci sia inclusa la clausola di veto per la locazione Turistica.


Come uscire vincenti dall'assemblea condominiale



Buone pratiche:

  1. Mantieni toni pacati nonostante ci saranno condomini che insisteranno nel contrastarti. 
  2. Mostrati interessata al loro punto di vista chiedendo quale è il vero problema e quali paure abbiano.
Probabilmente ti sentirai rispondere che non hanno piacere di vedere sempre persone nuove gironzolare nell'edificio e che hanno paura che questo via vai di gente aumenti la possibilità di furti negli appartamenti.

A questo punto dovrai tranquillizzarli facendogli capire quanto le loro paure siano infondate sottolineando che le persone che accogli sono controllate, che raccogli i dati dei loro documenti e li invii alla questura. Evidenzia il fatto che nessuna persona che ha cattive intenzioni vorrebbe essere registrata.

3. Puoi suggerirgli tu stessa di informarsi da un legale di loro fiducia in modo da avere la certezza di quello stai dicendo. Questo atteggiamento ti metterà in una situazione di vantaggio: se tu stessa li invogli ad andare da un avvocato, capiranno che sei sicura di quello che dici e non temi confronti.

Se fai vedere che sei informato, che segui le regole e le disposizioni di legge, NON possono contrastarti a livello legale. Poi certo, se vogliono fare gli stronzi e crearti problemi un modo lo trovano sempre.
Anche in questo caso una base di conoscenza della psicologia umana viene in aiuto: falli sentire importanti, alimenta il loro ego a tuo favore, dagli consigli per mettere a reddito il loro immobile (meglio un concorrente in più nell'edificio che un sabotatore in seno).

Se riesci ad arruffianarti un po' i vicini: gli cedi il posto auto migliore, gli chiedi come stanno, ti interessi della loro vita, gli fai un favore, li inviti a qualche grigliata o pizzata pur non essendo dei simpaticoni, potrai farteli amici o comunque meno nemici.
Coraggio! Pensa che anche in questo caso, stai lavorando per il benessere del tuo business.

A tal proposito, ti suggerisco un libro evergreen: Come trattare gli altri e farseli amici di Dale Carnegie. Può sempre venire utile nella vita. 😉

Ringrazio Enrica, uno dei membri del gruppo secret host, che ha raccontato la sua esperienza con i condomini dandomi modo di creare questo utile post. Se state cercando un alloggio al mare a Livorno, vi aspetta nel suo:

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P.S. Se ti è utile, condividi questo articolo con il tuo amministratore. Fagli capire che ca nisciun è fess. 😇
Aggiornato Aprile 2018
Moira R.

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