DIFFERENZA tra AFFITTI TURISTICI e STRUTTURE RICETTIVE EXTRA-ALBERGHIERE

In Italia esistono delle sostanziali differenze tra LC (locazione turistiche) e le CAV (casa vacanza) i Bed & Breakfast, i Residence turistici, affittacamere... che sono ritenute vere e proprie Attività ricettive.

Si parla di Locazioni Turistiche o Affitti Brevi quando si affitta un immobile SENZA l’erogazione di servizi alla persona vale a dire che NON si offrono servizi di tipo alberghiero. Questo vale per gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo d'Italia essi siano.

Se vuoi affittare casa in Italia ma non sai come muoverti, ti suggerisco il manuale pratico che ti spiega passo-passo tutto l'iter per avviare una locazione turistica senza Partita Iva. 

Ricordo che le locazioni turistiche sono regolate dalle disposizione del codice civile: articolo 1571 e dall'articolo 53 del Codice del Turismo. Scarica il pdf: codice civile locazione e affitto art. 1571-1654

ART. 53 Locazioni ad uso abitativo per finalità' turistiche.1. Gli alloggi locali esclusivamente per finalità' turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Lista strutture extra-alberghiere:

Secondo quanto stabilito dall'articolo 12 del Codice del Turismo sono considerate strutture extra-alberghiere:

• gli esercizi di affittacamere;
• le attività ricettive a conduzione familiare - bed and breakfast;
• le case per ferie;
• le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;
• le strutture ricettive - residence;
• gli ostelli per la gioventù;
• le attività ricettive in esercizi di ristorazione;
• gli alloggi nell'ambito dell'attività agrituristica;
• attività ricettive in residenze rurali;
• le foresterie per turisti;
• i centri soggiorno studi;
• le residenze d'epoca extralberghiere;
• i rifugi escursionistici;
• i rifugi alpini;

3. Cercare dei precedenti: una sentenza della Cassazione fa chiarezza.


L'affitto del proprio appartamento destinato a locazioni brevi, o comunque per periodi saltuari, non può essere vietato dal condominio in maniera generica. A meno che non ci sia una clausola specifica che ne vieti lo svolgimento MA solo se tale clausola è stata stipulata dal costruttore e accettata dall'acquirente al momento del rogito (non aggiunta dopo l'acquisto).
ATTENZIONE: Il divieto deve riguardare la locazione turistica e NON il divieto di subaffittare o affittare l'appartamento adibendolo a pensione o albergo. Cose totalmente diverse dalla locazione per brevi periodi.
A tal riguardo, leggi la sentenza 22711 del 28 settembre e stampati questo articolo:
⇨  Affitti brevi quando sono consentiti in condominio.


Quindi, alla luce di tutto questo...
Possono i condomini o l'amministratore vietarmi di affittare la mia casa su Airbnb e siti di case vacanze?

Come suggerito, stampati e leggi per bene le clausole condominiali. È vero che i condomini possono far riferimento al regolamento contrattuale per vietare un'attività MA solo esiste in esso un suo divieto espresso e SPECIFICO a quell'attività e non ad una simile. Altrimenti non si potranno opporre.

Per difenderti devi dire che non hai firmato nessun regolamento contrattuale dal notaio nel quale ci sia inclusa la clausola di veto per la locazione Turistica.


Buone pratiche:

1. Mantieni toni pacati nonostante ci saranno condomini che insisteranno nel contrastarti. 
2. Mostrati interessata al loro punto di vista chiedendo quale è il vero problema e quali paure abbiano.

Probabilmente ti sentirai rispondere che non hanno piacere di vedere sempre persone nuove gironzolare nell'edificio e che hanno paura che questo via vai di gente aumenti la possibilità di furti negli appartamenti.

A questo punto dovrai tranquillizzarli facendogli capire quanto le loro paure siano infondate sottolineando che le persone che accogli sono controllate, che raccogli i dati dei loro documenti e li invii alla questura. Evidenzia il fatto che nessuna persona che ha cattive intenzioni vorrebbe essere registrata.

3. Puoi suggerirgli tu stessa di informarsi da un legale di loro fiducia in modo da avere la certezza di quello stai dicendo. Questo atteggiamento ti metterà in una situazione di vantaggio: se tu stessa li invogli ad andare da un avvocato, capiranno che sei sicura di quello che dici e non temi confronti.

Se fai vedere che sei informato, che segui le regole e le disposizioni di legge, NON possono contrastarti a livello legale. Poi certo, se vogliono fare gli stronzi e crearti problemi un modo lo trovano sempre.
Anche in questo caso una base di conoscenza della psicologia umana viene in aiuto: falli sentire importanti, alimenta il loro ego a tuo favore, dagli consigli per mettere a reddito il loro immobile (meglio un concorrente in più nell'edificio che un sabotatore in seno).

Se riesci ad arruffianarti un po' i vicini: gli cedi il posto auto migliore, gli chiedi come stanno, ti interessi della loro vita, gli fai un favore, li inviti a qualche grigliata o pizzata pur non essendo dei simpaticoni, potrai farteli amici o comunque meno nemici.
Coraggio! Pensa che anche in questo caso, stai lavorando per il benessere del tuo business.